最近，深圳新房市场挺"热闹"：一边是网红盘再度入市，一边是新房打折促销不断，甚至还有演艺明星的"助阵"。不过，无论是打折还是明星营销，开发商的目标都是为了加速去化。

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购房者更注重品质

最近，鸿荣源、深业等房企邀请演艺明星为旗下项目"站台"，引起一定的讨论度，活动现场也座无虚席，人潮涌动的背后是明星效应在发挥作用。其实，明星站台营销对深圳楼市来说并不陌生，但在当下楼市复苏进程不及预期的背景下，明星营销为何近期再现深圳楼市？

对此，有房企在对外宣传上表示，诸如音乐会巡礼的活动是打破行业壁垒，深度串联时尚、音乐和地产资源，打造令人惊喜的品牌体验。有现场参与的观众对记者表示，很多观众都会拿出手机录制现场明星的视频并传播到自己的社交圈，或许还会带上项目，这样便达到了营销效果。

记者也对多位购房者进行采访并得到众多类似的答复：开发商与其重金邀请演艺明星来助阵，还不如多花心思打造楼盘的品质，因为花费如此多资金宣传最终"买单"的还是业主，开发商用品质说话更能打动购房者。或者，开发商还不如实打实地让利给业主。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在市场销售下滑和信心不足的时候，开发商会想出各种营销手段，明星营销能提升人气和曝光，也是特色营销或差异化营销的一种。

李宇嘉表示，明星自带流量和粉丝，对房企来说确实会有宣传的效应，而且对购房者和潜在需求来说，他们可能会认为房企能请明星，说明房企的资金链还是比较好，或能在短期内推动项目的销售。"但我觉得从根本上来讲，明星对楼盘本身来说作用并不是很大，请不请明星与楼盘的品质并没有什么关系。"

去化不容易

无论是花样打折还是明星营销，开发商的目标都是为了加速去化，所以也只能在营销手段上出奇制胜。

在过去的市场火爆期间，深圳新房经常出现供不应求，也经常出现"日光盘"，但这种情况从2021年下半年开始发生改变，受整体行业下行以及新房供应量不断增加影响，深圳新房市场也回归稳定，"日光盘"数量也锐减。

深圳中原研究中心的数据显示，5月新房住宅成交2787套，环比下降20.5%。5月，深圳全市新房住宅存量为402.5万平方米。而在上周，深圳有7个住宅项目入市，整体去化约两成。所以，一方面是不断入市的新盘房源，一方面是新盘去化的不理想，导致深圳新房库存高企。

在此背景下，打折促销也成为开发商加速去化的重要举措。记者发现，一些开盘许久的新房项目还会采取分批开盘，每次开盘的折扣活动都不同。据悉，深圳现在仍执行新盘限价政策，但一些项目会在备案价打折的基础上再打折，多数采取返物业费、礼物等方式进行。

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。据悉，这是今年年内5年期LPR首次下调。李宇嘉建议推进需求端"降成本"，配合降息并让需求端切实看到购买力的相对提升。比如，合理下调存量房贷利率，合理下调二手住房交易的税率、按揭利率，降低经纪服务费率，全面推进二手住房"带押过户"，推进存量商业贷款转公积金贷款、提高"组合贷"审批效率等，这些降成本措施叠加一起，全面降低交易成本、疏通交易堵塞。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，6月作为开发商年中冲刺关键节点，若支持政策能进一步落地，在开发商大力推盘和促销之下，市场情绪有望好转，但不同城市市场分化或进一步加大。

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