智通财经APP获悉，第一上海发布研究报告，予万科企业(02202)“买入”评级，预计2021-2023年实现归母净利润约401/459/507亿元,予2022年6倍市盈率，目标价28.3港元。

第一上海主要观点如下：

毛利率承压，上半年归母净利润有所下降：

截至2021年上半年，公司实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%。其中，房地产业务收入增长14%至1575.3亿元，物业服务收入增长28.0%至85.8亿元;公司取得毛利约383.3亿元，同比下降17.7%，毛利率22.9%，同比下滑8.9个百分点，主要由于房地产开发业务受拿地成本及限价等影响，结算毛利率较2020年同期下降6pct。

此外，费用率(占合同销售额)略有提升;有息负债同比增长3.9%，资本化率下降至40%，净财务费用同比增加11.5%;有效税率下降5个百分点至44%，公司取得归母净利润约110.5亿元，同比下降11.7%。公司在2021年一季度末已顺利转为“绿档”，期内净负债率为20.2%，现金短债比为1.67，资产负债率为69.7%。

地产开发持续稳健增长，大部分位于一二线城市：

截至2021年上半年，公司实现开发业务销售面积2192万平，同比增长5.5%;合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%，其中，在38个城市的销售金额排名位列前三。公司始终坚持深耕一二线城市，理性投资。期内公司新增建面1505.9万方(权益比73.1%)，占期内销售面积68.7%，新增权益地价约886.5亿元，占期内合同销售金额25%，新增投资金额92%位于一二线城市。截至2021年上半年，公司总土储1.6亿方(权益比63%)，旧改土储约339.8万方。此外，期内公司已售未结金额增长12%至7819亿元，已售未结资源充足，未来业绩增长确定性强。

万物云、商业开发运营、泊寓及物流仓储业务逐步推进：

期内，公司多元化业务佈局取得有品质增长，其中万物云全口径收入达103.8亿元，同比增长33.3%，覆盖住宅、写字楼、公建及城市服务等业态，佈局全国105个城市;商业开发运营方面，累计开业面积989万方或195个商场，整体出租率为92.3%，规划及在建建面为549万方，预计2021年年末累计开业224个商场;租赁住宅方面，新增开业6.1万间，33城累计开业14.8万间，其中9城市占率第一，24城占率前三，已开业专案间天出租率达95%;物流仓储方面，已佈局全44个重要节点城市，管理专案148个，累计开业建面797万方，其中高标库756万方，稳定期出租率94%，冷库为41万方，稳定期使用率68%，规划在建352万方。