随着房屋租赁市场进入传统淡季，叠加部分区域疫情反弹等影响，11月，全国租赁市场呈现加速降温趋势。贝壳研究院数据显示，重点40城中，超六成城市租金水平环比下跌，14个城市连续3个月及以上环比下跌，六成城市租金低于疫情前同期，9个城市11月月平均租金为近三年最低。

租赁市场加速降温

“现在是租赁市场的淡季，我们店的房源明显多了，不少房源价格下降不少，而疫情的反复，看房的人明显少了。”11月30日，北京南三环附近一家麦田房产租赁销售人员告诉证券时报·e公司记者。

根据贝壳研究院数据，11月，全国重点40城租赁市场成交量环比减少17.9%。租赁市场在7月、8月达到年内市场热度高峰，随着毕业生租赁需求释放，9月租赁市场进入淡季，10月、11月保持降温趋势，由于短暂的疫情反弹，11月降温有所加速。从租金水平来看，全国重点40城租金水平为39.4元/平米，租金指数环比下跌1.3%，同比稳中微涨，比2019年同期仍下跌4.0%。

全国租赁市场加速降温，一定程度受到疫情反弹影响。贝壳研究院高级分析师黄卉在接受证券时报·e公司记者采访时说，相比于往年，今年11月，重点40城的租赁市场均呈现环比降温。一方面是由于10月下旬短期的疫情反弹，原本处于市场淡季的租赁市场加速降温，不过相比于去年，租赁市场活跃度仍相对较高。另一方面是今年高校毕业生数量创新高，租赁市场毕业季旺季更旺，从而在租赁市场淡季，降温更为显著。“此外，各能级城市间持续分化，低能级城市降温更为显著。高能级城市由于对外来人口的吸引力较强，租赁需求相对较强，租赁市场降温较缓。”黄卉说。

六成城市租金环比下跌

11月，各城市租赁市场均呈现降温趋势，哈尔滨、郑州、大连以及兰州市环比降温幅度最大。

根据贝壳研究院数据，11月，全国重点40城租赁市场活跃度均环比降低，租赁市场降温显著，哈尔滨、郑州、大连及兰州市环比降温幅度超过30%，其中兰州市降温幅度最大。而在2019年、2020年同期，部分城市的租赁市场呈现回温或降温幅度较小。

从租金水平看，11月，超六成城市租金水平环比下跌，14个城市连续3个月及以上环比下跌，六成城市租金低于疫情前同期，9个城市11月月平均租金为近三年同期最低。数据显示，11月全国重点40城中，东莞、杭州、南昌、厦门、武汉和沈阳市等15个城市租金水平环比微涨或基本持平。自今年7月开始各城市租金陆续高位回落，青岛、徐州市租金自7月连续5个月环比下跌，北京、大连、哈尔滨、惠州、兰州、南京等8个城市自8月连续4个月环比下跌，成都、上海、天津、无锡市4个城市自9月连续3个月环比下跌，广州、合肥、宁波、深圳、长沙、重庆市6个城市则自10月连续2个月环比下跌。

租赁库存房源增加

有赖于有效的疫情防控，超六成城市租金同比微涨。

贝壳研究院数据显示，相比于2019年同期，今年11月一线城市北京、广州、上海，南京、西安、长沙、芜湖等16个城市租金水平稳中微涨或基本持平，其余24个城市均低于疫情前同期。其中深圳、成都、佛山、天津、郑州等9个城市今年11月的租金为近三年同期最低。

不少城市房屋租金为何低于疫情前同期？黄卉认为，多数城市租金快速上涨的动力不足。相较于成交量，租金的变化往往具有显著的滞后性、周期性特征。“受去年疫情影响，租赁需求骤减，租金水平大幅下跌。今年疫情影响消除，成交量恢复，虽然租金呈现小幅微升，但不具备大幅上涨的动力，短期内难以回到疫情前水平。”

另一方面，多数城市租赁市场供需水平趋于缓和。“随着租赁政策的出台，各城市在逐步增加租赁房源的供给量。此外，由于下半年二手房市场预冷，部分业主将房源由出售转为出租，贝壳平台的租赁库存房源量增加，反映出市场的供需水平趋于缓和，多数城市的租金仍然会保持低位水平。”

展望未来，贝壳研究院认为，由于目前仍处于租赁市场淡季，在春季前租赁需求较弱，12月租赁市场仍将保持低温趋势。此外在疫情不出现反弹的情况下，预计11月部分区域受疫情抑制的租赁需求会在12月释放，部分小范围区域或会出现租赁市场小幅回温的趋势。

“未来随着我国城镇化的提升，大城市住房租赁市场需求旺盛，租客停留在租赁市场的时间拉长，家庭化租赁需求显现，租赁需求呈现多样化、品质化。”在黄卉看来，机构化租赁房源的比例将有所提升，专业化、品牌化的住房租赁企业将为市场提供品质化的产品和服务，满足不同类型租客的租赁需求。