文/乐居财经 徐酒眠

房地产行业时局动荡，物业沦为"回血包"已经不是新鲜事。而就连贴着"独立第三方"标签的物企，也未能避开被质押变现。

12月15日，南都物业（(603506.SH）发布公告称，其控股股东浙江南都产业发展集团有限公司（简称"南都产业集团"）将其持有的公司部分股份进行了质押，并已办理完毕相关股份质押登记手续。

南都产业集团是南都物业的最大股东，持股占比34.36%。公告显示，本次南都产业集团向北京银行股份有限公司杭州分行质押了1600万股股份，占其所持南都物业股份的24.80%，占南都物业总股本比例的8.52%。

本次南都产业集团质押股份融资资金的具体数额未披露，质押起始日为2021年12月3日，当日南都物业的收盘价为14.99元/股，以此推算，质押股份市值约2.4亿元。

大股东质押股份融资，发布公告后的今日，南都物业股市却意外地上涨，开盘后不久一度涨幅1.09%；涨势持续到今日收盘，南都物业报14.91元/股，涨幅停在了0.95%，总市值27.81亿元。

去"房地产"

"这是要收并购喽？"对于南都产业集团的股份质押融资，有网友留言发出疑问。

对于质押融资资金的用途，南都产业集团表示将用于自身生产经营。成立于2010年9月19日，南都产业集团介绍其是国内首批按照"大行"模式建立的综合性地产服务公司，主营房产投资和收购业务。

今年以来，南都产业集团动作频频。先是在5月底进行了一次较大的经营范围变更，砍去了房地产中介服务、经济信息咨询(除商品中介)等，新增了房地产评估、房地产咨询、房地产经纪等20余项业务；与此同时，原股东之一的金汉城退出，韩芳的儿子韩诚进入。

今年9月，南都产业集团又进行了办公地变更，从杭州市西湖区古墩路搬迁至杭州市西湖区和景商务中心。

更大的变动发生在11月。上个月初，韩芳的妹妹韩红进入南都产业集团高管中，从韩芳手中接过总经理职位；月中，企业名称隐去"房地产服务"的字眼，从"浙江南都房地产服务集团有限公司"变更为了如今的南都产业集团，同时行业代码也由"7030：房地产中介服务"变更为"7090：其他房地产业"。

而在本月初，南都产业集团将持有的南都物业股份进行质押融资。种种迹象，南都产业集团似乎在酝酿一个更大的动作。

相关资料显示，2019年，南都产业集团曾斥资1.74亿元竞拍下西湖区一块约0.98公顷的土地。按照购地信息详情披露，这块地的用途为商务金融用地，约定开工日期在今年4月，竣工日期在2024年4月。

而此番质押融资的资金，或许也会与这块土地有关。

此外，除了南都物业，南都产业集团还有11家对外投资企业，其中9家持股占比在55%及以上，而注册资本在千万及以上的有4家。

理财贡献3.5%的收益

既无地产公司可以依靠，又无雄厚资金支持，独立第三方物企的规模增拓主要依靠招投标与收并购。

而南都物业上市至今仅披露有过一笔收并购，2018年6月，其以自有资金1亿元收购了江苏省常熟地区物管龙头金枫物业70%的股权。在此后，南都物业更多的是以招投标与合资公司拓展市场。

截至2021年9月30日，南都物业的现金及现金等价物余额为2.83亿元，资金不算富裕。

事实上，对于中小物企而言，当下或许的确不是收并购的好时机。行业加速整合，优质标的水涨船高，投后管理又是一件费时费力费钱财的事，而稍有水土不服很大可能还会拉低当前的盈利水平。

半个多月前，11月27日，南都物业发布了一则使用闲置资金进行理财的公告，以自有资金1.4亿元购买了5家公司的理财产品，预计年化收益率在4%到8%不等。

公告数据披露，近一年来，南都物业使用闲置自有资金购买的理财产品类型就有22个，实际投入金额合计8.23亿元，实际收回本金合计4.63亿元，实际受益合计1433.14万元。

早在IPO期间，南都物业就曾多次进行了货币基金、理财产品、信托产品等投资。相关资料显示，2015年、2016年，南都物业货币基金与信托产品共计投资1.3亿元、1.35亿元。

上市后，南都物业更是多次开展理财产品交易。2020年全年，南都物业1.38亿归母净利润中，有486万元是来自金融资产的收益。13800

购买大量的理财产品，南都物业也曾被质疑业绩依赖理财。

不过，南都物业表示，在保障公司正常经营运作和资金需求的前提下，使用闲置自有资金进行现金管理，有利于提高资金使用效率，降低财务成本，获得一定的投资收益，不会影响公司主营业务的正常发展，符合公司和全体股东的利益，不存在对理财的依赖。

加快应收款回收

南都物业发出大股东股份质押同公告的同时，还发布了一则关于累计涉及诉讼、仲裁的公告。

公告披露，近12个月，南都物业及子公司新增累计的诉讼、仲裁金额合计超1.16亿元。其中，累计未结诉讼、仲裁 案件金额合计7957.88万元，累计已结诉讼、仲裁案件金额为3656.51万元; 累计主动诉讼、仲裁金额合计约为1.09亿元，累计被动诉讼、仲裁金额合计为762.26万元。

"物业真不一定是个好赛道"，有网友在这则公告下发出慨叹，不过似乎有点偏颇了。

事实上，披露的诉讼、仲裁是南都物业在加快应收账款的回收。南都物业在公告中表示，本次披露涉案情况主要为公司主动诉讼、仲裁案件，若诉求得到法院支持和有效执行，将会对公司产生积极影响。

加快应收账款的回收，在化解应收账款风险的同时，也能降低坏账损失对净利润的吞噬。

财报数据显示，截至2021年9月30日，南都物业应收款项约5.19亿，较去年同期增长了21.01%。

而时间往前推，截至2021年6月30日，南都物业的应收款项约为4.71亿元，较去年同期增长了39.84%，占报告期末总资产的22.59%。

截至中期报告期末，南都物业账面余额4.06亿元，按组合计提坏账准备达2853.67万元，较年初约增加了365.3万元。