财小新测评

区位：★★★★

交通：★★★

配套：★★★

户型：★★★

园林：★★★★

装修：★★

综合评分：3.8分（满分5分）

项目信息

位置：北京市朝阳区北五环南皋路与南影路交汇处

容积率：3.0

绿化率：35%

总户数：377户

户型：A：168平方米四室两厅三卫；

B：123平方米四室两厅两卫；

C：123平方米三室两厅两卫

均价：7.04万/平方米

物业费：7.28元/平方米/月

占地面积：23471.66㎡建筑面积：49152.49㎡建筑层高：14—18层

车位：可租可买，买价45万元左右

采暖：被动式、自采暖

交房时间：2024年9月

下面是财小新探盘的具体感受

崔各庄作为今年北京第一次集中供地的热门区域，诞生了龙樾合玺、和光悦府、望京养云"三兄弟"。这一板块最大的优势是区位，紧邻东北五环，背靠望京商圈。未来，这一区域还将继续有地块出让，因此现有项目就起到了风向标的作用。

近日，鉴盘侠财小新探访了"崔各庄三兄弟"的建发·望京养云项目。作为建发地产进京的第一个项目，开发商也明确表达了希望通过望京养云的打造，为企业在北京区域打开局面。但其地块先天条件并不出色，利润空间又很小，无疑增加了产品打造的难度。

01｜地块先天不足 80%产权降低购房门槛

望京养云的开发商是建发集团，成立于1980年，是福建大型国有投资企业集团。这也是建发入京后独立开发的第一个项目。据现场销售介绍，建发希望通过这个项目开拓北京市场。"我们未来肯定还要在北京拿地，而且未来在崔各庄也会再拿地，所以我们这个项目几乎不赚钱，地上的利润只有2%，地下部分的利润是5%"。

此外，项目地块是区域内先天条件比较弱的。项目容积率为3.0，因此只能盖高层。地块呈三角形，三面均为公路，导致大部分房源均临街。项目采用了点状钻石型排列，增大了采光面积，却无法减少临路噪音的影响。为此，项目采用了隔音效果更好的被动式门窗，以求杜绝噪音干扰。

财小新在售楼处看到，售楼处看房的人很多，在每个样板间里都有几组人在同时看房，场面比较火爆。

"首付只要350万，能在这个位置入手一个四居室，这是没想到的。"一位刚签订了购房意向的购房者兴高采烈地说道。

崔各庄三兄弟的限价是统一的，都是8.8万元/平方米，但建发养云的项目因为有政府持有20%的股权，目前售价为7.04万元。如果考虑到买到的只是80%产权，那么每平米售价也相当于8.8万，再加上地块本身的劣势，价格优势并不明显。但在客观上，这样的持股比例确实降低了购房者的购买门槛。

此外，还需要注意的是，此项目的房源拿到房本5年之内不能出售，相当于购买8年左右才能转卖。对于将来房子出售的规则，销售也没有给出非常明确的说法。

02｜商业配套靠望京 交通死结待解

崔各庄近年来被各大开发商看重，是因为它紧邻五环和机场高速，虽然在大型商业配套方面仍有欠缺，但与望京、酒仙桥等成熟商圈均在3公里内的距离优势，可以弥补在这里居住人群的生活需求。无论是养云还是和光悦府亦或者龙樾合玺，都是望京商圈举目可达的范围。从现场介绍也可以看出，虽然区域内未来会配建一些中小型的商场和超市，但崔各庄在商业配套方面主要依赖于望京区域，其购房客群很多也来自望京工作的人群。

但望京是望京，望京外是望京外，区别非常明显。

交通问题就是望京养云的一大短板，东南西北都有高速，但此区域最主要的还是去望京，遗憾的是暂时绕不过大山子路口。看似去望京哪儿都近，但实际是去哪儿都不方便。项目所处在一个三角地带之中，出行将受到较大影响。京密路早晚高峰的拥堵情况众人皆知。

财小新在周末并不堵车的情况下实地测算了一下从望京SOHO到建发养云项目，导航显示的距离为3.9公里，大约需要19分钟，但最终用了27分钟。如果不开车的话，交通出行则更为不便，这里距离最近的地铁站也有4公里以上。

销售人员表示，未来在附近将会再修一座高架桥，解决望京到崔各庄区域的交通问题，预计在交房时会完工。他还表示，将来崔各庄板块将会有M32号线规划建设，善各庄、崔各庄两站为M32与M14、M15的换乘站，建成后电子城北扩区将形成"三线两站"的地铁格局。但具体什么时候通车，路况什么时候能够解决，对方却没有答案。

03｜想用精装修补利润

在财小新对项目的探访中，还出现过一个小插曲：财小新10月份走访项目时，项目售价为7.04万元，没有附加条件。而在11月份样板间开放时再次走访，销售人员告诉财小新，从12月1日开始，购房人必须捆绑购买地下仓储、车位和装修包，实际上导致123平米户型总价增加180万、168平米户型总价增加210万，财小新认为，这应该是属于捆绑销售的违规行为。但等到12月财小新走访项目时，销售人员却不再提捆绑销售的事情了。

财小新在样板间看到，项目的户型比较方正，南北通透，中规中矩。但项目为了补回利润，似乎故意把装修做的非常差。厨房的橱柜面为不锈钢，抽油烟机也非常廉价。销售也承认："这个项目的利润特别低，您如果不喜欢可以换掉，您购买我们的装修包也行，自己装修也行。"

04｜被动式住宅 看起来很美好

为了提高品质，望京养云被打造为北京目前市场上比较少的被动式住宅。简单来说，被动式住宅是通过新材料、新工艺、新建筑设计来达到，舒适室温，实现绿色低碳，最终实现节能，属于对未来绿色住宅探索的一直前沿产品。

"被动式住宅的价格稍高，价格一般会高于传统住宅，大概会多出10%-20%之间。"业内一位被动式住宅专家对财小新表示。由此可见，项目的成本确实高于其他项目，利润低也是事实。

销售强调望京养云是被动式建筑，墙体会加厚，这种房屋在冬天比较保暖，在夏天就比较凉快，但在北京这样讲究公摊的地区，加厚了墙体，势必会影响到实际得房率。在样板间中，被动式墙体也有专门的展示，财小新发现，现场的大部分购房者对所谓的"被动式"并不清楚，对此关注也并不太大。

据望京养云宣传资料介绍，该项目采用被动式住宅开发模式，结合先进材料工艺与精巧建筑构造设计，通俗一点地说，就是用新材料新技术把房子弄得严严实实的，不要开窗通风，依靠自身新风系统就能实现节能环保。以此达到舒适的室内温度，敬呈低碳、绿色、节能的未来人居样本。

被动式建筑前期居住体验感很好，但一旦被动式门窗墙面等出现问题，更换和维修就比较昂贵。比如一个威卢克斯的被动式窗户，就可能需要一台高级小轿车的钱。销售介绍，因为是被动式建筑因此房子没有采暖费，且中央空调和新风是赠送的。但也要知道，一套新风设备的使用周期大约在十多年，以现在的价格来看，不低于8万元。将来如果自费更换，也不是个小数。

至于被动式住宅的居住体验到底如何，只有在2024年9月交房之后才能得出结论了。

建发·望京养云的户型图