作者 | 《财经》记者 张寒 编辑 | 王延春

房地产走势可以说是2022年宏观经济领域的最大不确定性之一。房地产行业的政策环境、信用环境和市场环境均已大幅改变

中国房地产行业发展历程中，2021年是极不寻常的特殊年份，因为它既是房地产销售、投资的动荡之年，也是行业发展预期改变的转折之年。

从年初到年末，多家房企相继陷入流动性困境；2021年下半年，各大城市土地流拍的消息此起彼伏，地方政府土地出让金收入的下降随之而来；10月23日，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作……多个具有标志性意义的行业重磅事件集中出现在这一年。

业内人士纷纷预计，各方对于中国房地产行业的预期正在发生变化。在中央贯彻"房住不炒"的调控背景下，房产价格持续上涨预期已经被打破。《财经》记者采访的多位行业人士预计，房地产行业的政策环境、信用环境和市场环境均已大幅改变，未来房价难以再现大涨大跌，将会保持基本稳定，微涨微跌或成为常态化趋势。

在外界的一片唱衰声和诸多房企的愁云惨雾中，官方开始发声维稳。

12月6日，中共中央政治局召开会议分析研究2022年经济工作。涉及到房地产市场，此次会议中提到，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

在此之前的11月24日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤刊发署名文章《必须实现高质量发展》。文中提到，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

发改委副主任宁吉喆日前也强调，房地产业是国民经济支柱产业，标志着房地产业迎来了久违的"支柱产业"定位回归。

北京某大型房企有关负责人告诉《财经》记者，自2020年下半年以来，"三道红线"、房地产贷款集中管理、土地集中供应制度等调控政策纷纷出炉，民营房企的资金端持续承压，部分房企经营困难，不同房企间分化进一步加剧。

该负责人认为，房地产市场若要建立起良性循环，首先要摆脱过去房地产调控"一放就涨、一涨就管、一管就死、一死就放、一放再涨"，从而导致房价螺旋式上升的恶性循环。要打破房地产金融化和金融房地产化的旧模式，找到房地产市场平稳、健康发展的平衡点，让房价保持基本稳定，让房地产行业回归实体经济本源。

"从房地产调控角度而言，短期内，需要避免少数房企债务问题蔓延，带来风险传导和房企大范围暴雷，并通过政策调整防止房地产投资过快下滑。2021年调控的问题可能在于部分领域刹车太急，没有区分好刚需和投机性需求，导致政策误伤了刚需。中长期来看，房地产依然是刚需行业，在国民经济中会继续占据一席之地，但是房企运行逻辑将会发生根本性调整，由原来的金融化、加杠杆思维转向产品化、制造业思维。未来，在调控过程中，应当更多发挥市场机制作用，通过增加土地和保障房供给等方法，让房价稳定下来，减少限购、限价等行政手段的使用。"该负责人说。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《财经》记者分析，2021年房地产行业明显下行，投融资环境全面收紧。"展望2022年，房地产投融资环境有望改善，市场逐步修复。2021年四季度以来，房地产金融信贷政策已适度纠偏，购房信贷环境有所改善。2022年，预计前期过紧的金融政策会结构性调整，包括重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，2022年房地产市场有望逐步修复，避免出现硬着陆。"

2021年下半年房地产市场骤冷

近日，《财经》记者走访了位于北京不同区域的房地产销售中介机构，多位资深的购房中介对记者回顾了2021年房地产销售转变过程。

一位销售中介表示，实际上，2021年上半年，房地产的销售形势较好，以北京为例，截至2021年七八月，销售额已经超过去年全年。或许正是成交量大、房价上涨的局面，引发了监管层的担忧，各项调控政策陆续加码，房地产市场由晴转阴、由热转冷。

"下半年以来，银行发放按揭贷款明显减速，以往居民房贷只需要大概两周就能拿到贷款，后来转变成可能要三个月、四个月甚至更久的时间，才能获得贷款。因此，房产的成交量受到影响，不同区域房地产的均价也出现了下跌。但是预计今年底到明年，银行放款能够回归正常。"该中介表示。

另一位中介告诉记者，2021年下半年本应是销售旺季，但是今年的"金九银十"完全没有出现，房地产中介卖房收入肯定要比去年同期大幅缩水。"北京地区还好一点，东北等个别的区域今年中介行业的收入水平只有去年的二分之一到三分之一。"

2021年上半年，住建部约谈各大城市的消息多次登上热搜。据新华社报道，住房和城乡建设部副部长倪虹要求，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。统计数据显示，仅2021年上半年，就有13个城市被约谈。

从房地产投资数据来看，据亿翰智库监测，由于房地产企业对于市场的预期较差，投资力度快速下降，2021年10月，百强房企中有76家房企零投资，无新增货值。《财经》记者在采访中了解到，从长期看，房地产调控政策仍将持续，整体资金面处于相对紧张的局面。

天风证券首席宏观分析师宋雪涛、分析师郭微微对记者分析，目前来看，房地产投资的下行压力加剧，这既有商品房销售景气度走弱、2021年房地产融资收缩的影响，也叠加了近三年行业去杠杆政策的累积效应。

宋雪涛、郭微微指出，销售方面，2021年上半年商品房销售的高景气主要是由大城市、中高收入群体的内生性需求释放主导，市场表现为结构性高景气，一二线城市销售复苏早、景气高，相比之下三四线城市销售复苏慢、景气弱。这是经济后周期内生性需求释放的逻辑，而非金融条件放松或刺激的早周期逻辑。下半年以来，随着经济复苏见顶回落、内生需求释放完毕，叠加针对购房的金融和资格条件进一步收紧，商品房销售景气度较快回落。融资环境方面，房地产融资环境大幅收紧，政策的实际执行力度明显高于预期。整个上半年，房地产贷款余额增长1.2万亿，其中个人房贷余额增长2.14万亿，由此可见，上半年针对房企的贷款余额净减少了9400亿。

此外，近年来去杠杆政策的累积效应也在显现。经过连续三年房地产监管主导的去库存，百强房企的土储去化周期（土储面积/年度销售面积）已经从2017年底的4.6倍降至2020年底的3.4倍，这一指标的历史均值在4倍左右。今年的集中供地进一步加剧了土储去化。上半年，地方将供地量限制在较低水平，土地溢价率上升，房企拿地锐减；下半年以来，随着商品房销售热度回落、房地产融资持续收紧，房企拿地热情快速下降，因此，即便限制了土地溢价率，土地成交量仍然继续下滑。房企土地购置面积在2019年同比-25.6%、2020年同比-2.4%的情况下，2021年预计年底土储去化周期降至2.7倍。

"受此影响，房企普遍土储不足，新开工面积连续负增长。施工加速后，2021年5月以来房屋竣工面积增速已经大幅增长（后端），叠加新开工面积持续负增长（前端），存量项目施工面积增速也在快速减弱（中端），房地产投资增速面临较大下行压力，而这一过程可能还将延续。"宋雪涛、郭微微认为。

天风证券研报显示，2021年下半年房地产各项数据全线回落。观察以2019年为基准的累计同比增速，2021年10月商品房销售面积增速自高位下滑15.8%，购置土地面积增速下滑8.0%，新开工面积增速下滑6.0%，房地产开发投资增速下滑4.0%，竣工面积增速下滑6.9%，下滑斜率堪比2014-2015年。

长期而言，若要分析研判房地产行业发展趋势，难以绕开的是中国城镇化进程中人口增长、流动趋势。"七普"数据暴露出中国人口结构的"未富先老"的问题，老龄化、少子化、不平衡城镇化等现象突出。多位分析人士指出，人口结构"未富先老"，很大程度上系于高房价抬升了居民生育养育教育成本，对居民构成强烈的经济约束。

申万宏源证券研究所首席宏观分析师秦泰告诉《财经》记者，恰好是人口普查数据公布后，地产调控政策开始骤然趋严，地产销售快速回落。商业银行执行"三线四档"过度严厉，导致部分开发商滚动融资困难，资金链整体收紧，加之个别房企不规范融资链条风险暴露进一步导致商业银行风险偏好下降，房地产融资快速收缩，在2021年三季度形成明显的经济下行拖累，而11月金融数据显示居民购房需求持续回暖，但企业中长贷大幅少增，房地产开发融资仍处于至暗时刻。

展望未来，秦泰预计，居民购房融资需求仍能得到呵护，居民中长贷展望稳定；但是房地产开发贷何时能够见到改善，一方面取决于个别风险地产企业处置过程何时能看到积极进展；另一方面取决于地产产业链的呵护政策何时能够落地见效。2021年12月初央行、银保监会、证监会发声，对于房地产开发贷呵护态度较为明显。房地产产业链作为稳内需的中枢，2022年地产投资增速大幅下滑至负增长区间的可能性并不大。

根据民生证券首席宏观分析师周君芝的测算，2021年8月以来，土地市场降温，大概拖累全年土地出让收入约1万亿。若2022年土地成交市场维持冷淡，即便保守估计（暂且不考虑房地产销售端变化），明年土地出让金收入下滑幅度也将大于2万亿。

就此，周君芝认为，地产对中国经济的重要性难以用其他板块经济完全替代。一则土地降温影响土地出让金，拖累地方政府财政收入，进而影响地方财政平衡；二则2021年9月以来，房地产投资增速下滑，无法用基建投资加以对冲。所以，未来或将有更多的地产对冲政策，目前房地产政策底已经显现。

2022年：房产税技术细节或将加剧不确定性

虽然局部政策可能出现松动，但给出2022年房地产行业将走出至暗时刻的论断似乎仍为时尚早，"不确定性"仍是行业主旋律。

毋庸置疑，当前，中国正处于实体经济发展和产业转型升级的关键节点。虽然房地产的调控政策大方向正确，但是目前政策的执行过程中，存在"一刀切"、刹车过猛等问题。多位分析人士建议，接下来，可以对部分政策适当松绑，确保刚需人群需求和多数房地产企业的正常经营现金流得到满足，从而助力房地产行业实现"软着陆"。

《财经》记者梳理发现，过去两年出台的一系列房地产市场调控政策，除了"三道红线"和房地产贷款集中管理制度以外，还包括地方政府对土地拍卖溢价设限，和对卖房预售款的监管账户管理愈加严格等。

中原银行首席经济学家王军告诉记者，要对包括"三道红线"和贷款集中管理在内的调控政策进行优化，保证房地产企业在建项目不烂尾，实现行业发展的平稳着陆。前述大型房企内部人士则对个别资金周转困难的房企给出建议：一是通过卖资产积极自救，争取通过债务重组的方式"活下来"。二是如果有违约迹象，要提前向政府和战略投资者寻求帮助。

粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒对《财经》记者分析，本轮房地产调控是利用稳增长压力较小的窗口期，破除行业沉疴顽疾，目前房地产行业政策框架基本成型。供给方面，一是针对融资的"三道红线"，旨在通过拿地销售比控制行业杠杆，使房企从金融业务"抽身"，回归业务本源；二是针对土地的"双集中"政策，规范了土地出让体系。需求方面，一是传统的限购、限售、限价等行政监管，旨在支持刚需；二是房地产贷款集中度管理，旨在控制居民杠杆；三是房地产税，旨在通过财税手段压降投机性需求。

瑞银证券研究报告指出，房地产对宏观经济和金融稳定举足轻重，如果没有政策宽松，2022年房地产销售和新开工可能下跌20%、投资可能下降10%。不过，预计未来几个月政府会更为务实地放松房地产相关政策。

瑞银报告认为，未来还可能出台的政策包括：进一步放松房贷和开发贷限制，放松开发商资本市场融资限制，调整土地出让政策，以及加快公租房建设等。此外，政府还可能放松财政和货币政策，推动基建投资回升。这些政策有望支撑房地产活动在2022年二季度之后企稳，2022年全年房地产销售和新开工面积下跌10-12%，房地产投资下跌5%。

近期，全国人民代表大会常务委员会决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，标志着房地产税立法和改革在实践层面有了实质性进展。在业界人士看来，房产税的试点是房地产调控长效机制的重要组成部分，但是同时也构成了未来行业发展的一大不确定因素。

浙江大学经济学院教授、财政学系主任王志凯对《财经》记者表示，从国际经验来看，中国开征房产税有其必要性，以日本为例，日本房地产泡沫破裂以后，很多原本炒房的资金进入了高科技领域，助力日本在半导体、碳纤维、精密仪器等制造业和基础研发领域走在全世界前列，在部分高精尖产业上占据霸主地位。

"中国的房地产调控应当有定力，不能朝令夕改，才能稳定预期，有效打击炒房，推动更多资本要素投入实体经济领域。"王志凯说。

前述房地产企业负责人认为，若要有效打击炒房，就要设置力度较大的税率，但是如果在房产持有环节增税，就要在房产交易环节减税，以免购房者税收负担过重。川财证券首席经济学家陈雳告诉《财经》记者，房地产税试点工作的展开，要优先保障刚性居住需求，一定范围内设置免税条款；税率可以采用累进税制，累进性是再分配的基础，能够起到"房住不炒"的效果。

针对房地产税的开征，罗志恒建议：一是试点城市的选择应具备房价上涨较快、房价收入比偏高、税收征管能力相对较强等特点。二是为确保房地产税实施后取得较好效果，未来可能针对存量房，而非增量住房。如果仅对增量住房征收，房地产税的规模将较小，难以发挥筹集财政收入和促进公平的作用。三是设置免税面积或针对首套免税，会考虑到居民的基本住房需求，出台类似个税的基本扣除额/免征额。四是房地产税为地方税，中央可能将给出一定税率区间进行指导，具体税率由地方政府确定。五是房地产税征收的基础可能以市场价值为基础，按照一定比例计算出评估价值，评估价值一般低于市场价值，动态更新。六是先试点再总结经验并全国推行，这是改革开放过程中非常重要的方法论。此次授权规定试点期限为5年，未来将在试点城市的经验基础上总结完善，最终上升到法律层面。

王军提醒，房地产走势可以说是2022年宏观经济领域的最大不确定性之一，房产税的技术细节如若处理不当，甚至可能会加剧行业发展恐慌情绪。