2017年、2018年内房股集体爆发之后，地产股近几年普遍处于跌势，更被股民戏称为"地惨股"。

2021年，这种态势在A股市场延续，65只地产股上涨、73只下跌，中位数跌幅为4.55%。而港股方面，93只地产行业股上涨、198只下跌，其中70只跌幅超20%，中位数跌幅为8.50%。

TOP30房企阵营也"跌跌不休"。时代财经根据Wind数据统计发现，截至2021年12月31日收盘，TOP30房企仅有绿城、中海、华润置地、滨江集团等7家股价上涨，中位数跌幅为30.95%。

经过一年跌宕起伏，TOP30房企阵营部分席位也改换了门庭。富力、佳兆业、奥园、祥生跌出TOP30,建发国际、中国铁建、美的置业、远洋集团则逆势进阶。

一片跌声中，大小投资者都"很受伤"，持有房企股份的地产大佬也不例外。1月5日，阳光城原执行董事长兼总裁朱荣斌离职。离职前，他分别于2021年12月24日、2022年1月5日减持阳光城股份，成交均价在3.5元以内，与2018年增持时的成本相比，跌去了超过50%。

"以后再也不碰地产股了"

"想着拉低成本、赶紧回本，结果越套越深。" 2018年1月，吴影（化名）以32元/股买入了万科A，此后一直砸在手里。2021年4月，她又以约25元/股补仓，结果是越陷越深。

2021年12月31日，万科A以19.76元/股收盘，较年初首个交易日下跌了28.87%。这让持有近4年的吴影 "很受伤"。"不管了，我打算（把股票）留给孩子（如果以后有孩子的话），以后再也不碰地产股了。"

买入万科A时，吴影还以15.9元/股的价格买入了保利发展。2021年10月，她以12元多的价格全部出清该股，每股亏了3元多。

万科A只是头部房企估值暴跌的一个缩影。随着2019年来房地产政策逐渐收紧，地产行业进入深度调整期，资本市场对地产股的态度也更为谨慎。时代财经统计发现，至2021年12月31日，恒大股价较年初第一个交易日下跌88.76%，碧桂园下跌32.02%，万科H股下跌30.10%，融创下跌56.53%。

从TOP30房企整体来看，涨跌则各有不同，但地产股在资本市场普遍表现不佳。以2020年末居行业前30位房企的市场表现看，截至2021年12月31日收盘，23家房企股价下跌，恒大、祥生、奥园、佳兆业、世茂、富力、融创、雅居乐、阳光城、龙光等10家房企股价跌幅超50%。

股价下跌带来市值蒸发。据时代财经统计，上述TOP30房企市值在2021年内共蒸发5851.77亿元，相当于2.6个万科、35个恒大的市值。从市值跌额看，中国恒大、万科A、融创、碧桂园、世茂集团位居前五，市值分别减少1359.31亿元、779.38亿元、552.08亿元、524.51亿元、514.24亿元。从市值跌幅看，中国恒大、祥生、奥园等9家房企跌幅超50%。其中，中国恒大跌幅达88.79%，祥生跌幅为84%。

经过一年的缩水，截至2021年底，仅7家房企市值超千亿元，较2021年年初减少2家。其中万科A市值最高，达2202亿元，其后的千亿市值房企依次为华润置地、保利发展、龙湖、中海、碧桂园、招商蛇口。

双佰投资（深圳）有限公司董事长刘策对时代财经分析称，"地产股目前处于低点，最悲观的时候基本过去了，不过2022年整体估值回升仍比较难。但受益于政策放松，可能会有国企及稳健民企估值得到修复。"

"炒"地产股的大佬也血亏

如今的地产股走势，与几年前的炙热对比鲜明。2015年以来，房地产行业掀起规模赛，千亿级销售规模的房企数量逐年激增，随之带动地产股持续升温。以2017年为例，中国恒大股价从2017年年初的4.83港元涨到年底26.95港元，大涨457.97%。

行情大涨引来资本的青睐，不少地产大佬纷纷入局，或增持自家股票，或投资看好的房企。

自2017年6月入职阳光城后，朱荣斌通过增持、员工持股计划等，斥资1.36亿元买入阳光城约2200万股股票，用真金白银"表达决心"，与阳光城深度捆绑。

炒地产股的著名大佬还有华人置业的刘銮雄夫妇。2017年4月，华人置业购入5.8亿股中国恒大股票，开启增持中国恒大之旅，前后累计购入8.6亿股中国恒大股份。除了华人置业持股的部分之外，刘銮雄妻子陈凯韵个人也重仓中国恒大，买入约3.15亿股中国恒大股份。2017年内，中国恒大股价出现爆发式增长，许家印屡次问鼎富豪榜，刘銮雄夫妇也通过炒股大赚，持股中国恒大浮盈远超100亿港元。

不过，近两年地产的颓势让这些大佬们也出现"血亏"。2022年1月7日，华人置业公告称，2021年在公开市场出售中国恒大股份，预计录得已变现亏损约78.7亿港元（约合人民币64.3亿元）。与此同时，以2021年12月31日收盘价初步评估，剩余持股在今年产生的未变现亏损约30.5亿港元。这两项合计亏损约109.2亿港元，几乎相当于华人置业2016年至2020年五年的营收总额。

朱荣斌对阳光城的投资也或以亏损收场。其于2021年12月22日、2022年1月5日减持阳光城，减持均价分别为3.3元/股、3.07元/股，而其2017年-2018年增持时，均价为7.02元/股。仅以公开增持与减持的价格算，朱荣斌已亏损约3000万元。

"血亏"的不止地产大佬，还有近年偏爱地产股的险资。2021年12月27日，与阳光城牵手仅一年的泰康系减持阳光城股份，持股下降至约1.65亿股，占总股份的3.997%。一年间，泰康系所持股份已浮亏43.6%，此前泰康系以33.78亿元买下的阳光城13.53%的股份。

资本逐利，地产股走低是导致险资"出逃"的根本原因。值得注意的是，2021年，除了泰康之外，险资正在加速撤离房地产，如大家人寿减持金地、金融街、万科A，以及中国人寿减持万科A、招商蛇口。

IPG中国首席经济学家柏文喜对时代财经称，从目前的行业情况来看，无论是行业自身信心恢复，还是涉房金融机构信心的恢复可能都尚需时日，行业的寒冬并未随着政策的暖意而退去，且今年第一季度市场也很难回暖，民营房企还存在较大的连续爆雷的可能性，

"2022年上半年，地产股可能会有波段性的反弹，但是板块整体反弹、回暖的概率相对较小。如果市场在第二季度能够逐步好转，2022年下半年地产股可能才有维持长期反弹的机会。"