上海新房均价破7万！豪宅成交大增，过半楼盘拼积分

来源： :时代周报　　2022-01-20 09:09:05

第六批次新房相继入市，上海新房市场再掀热潮。

上海中原地产数据显示，上周（1月10日－1月16日）上海高端项目成交出现爆发式增长。成交前十榜单上中，高价房产品占据一半，包括4个均价超10万元/米²和一个均价约9.6万元/米²的高端住宅项目。

供应方面，随着第六批次新房认购进入最后阶段，上周市场供应也出现大爆发，累计共有10个新房项目入市，总面积达到38.6万平方米。

从入市项目所处区位看，其中不乏多个位于市中心板块的热门项目，如位于陆家嘴北滨江的九庐、杨浦内环内的仁恒海上源、入围积分高达96.08分的中粮瑞虹海景壹号等。

基于中高端产品交易活跃，上海全市新房均价攀升至70728元/米²，环比上涨10.5%，这也是今年以来的最高均价，上一次均价出现"7字头"，还是2021年5月。

超7成豪宅盘触发计分制

从2021年全年新房成交数据看，上海全年集中审批通过280张预售证，较2020年的270张有所增长，新增取证项目集中于外环以外，占比达到80%。同时，外环以内各区域取证数量均有明显减少。

成交情况方面，2021年全年成交商品住宅1055万平方米，同比增长13.4%；成交价格同比微升0.44%，达到55578元/米²。受投资保值、改善需求等推动，民间购房热情仍然高涨，自身价值优异或一二手价格倒挂明显的热门楼盘开盘"日光"成普遍现象。

第一太平戴维斯统计数据显示，在已完成认购的前五批次集中公示的224个商品住房项目中，已有117个项目触发积分摇号，整体触发率达到52.2%。触发积分项目中超82%的项目均价在8万元/米²以下，多为外围刚需或改善类项目。

而在1000万～3000万元的豪宅市场上，触发计分制的情况则更为普遍，触发积分比例达到73%，高价差也导致价值投资者增多，紧缺人才、社保巨子、富二代和新贵等高净值人群都加入到高端市场的抢房行列。

1月18日，第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华在接受时代周报记者采访时表示："2021年上海均价超10万元/米²的高端住宅供应面积为112万平方米，成交面积121万平方米，供求大体平衡。价格方面，受限价因素影响，高端住宅成交均价从2020年119402元/米²上升至2021年122961元/米²，涨幅仅3%左右，并未有太大变化。"

她进一步指出，核心区域供应稀缺、刚需改善、财富保值等依然是高端项目受市场热捧的重要因素。从高端公寓成交总价来看，总价2000万元及以上产品成交占比达到32%，虽较2021年有所下降，但减少的原因主要是供应量有限。

据时代周报记者不完全统计，截至1月19日，上海第六批的新房认购进入最后阶段，57个楼盘目前已经有46个楼盘结束认购，3个盘正在认购中，还有8个盘尚未开启认购。

和前五批次新房项目半数触发计分制情况相似，在已经结束认购的46个项目中，已有近半楼盘触发计分制，越线率接近50%。随着本周（1月17日－1月23日）不少项目认购的开启，预计仍将有不少新盘触发计分制。

开发商抢闸卖房

在第六批新房认购的带动下，上海楼市短期回暖明显，对2022年上海楼市影响几何？

1月17日，上海中原地产市场分析师卢文曦在接受时代周报记者采访时表示："从以往惯例来看，楼市好的时候豪宅市场往往先热，而且涨幅也比较明显。当然，最近两年由于限价因素，这部分楼盘房价涨幅不明显。限价因素导致一二手房源倒挂，因此受到市场疯抢。"

但卢文曦也坦言，7万元/米²的新房均价，估计以后很难看到了。随着第六批新房逐渐被市场消化，预计农历新年后上海新房的供应重点仍会回归五大新城等区域板块，届时新房均价或将再度回落。

"当然，一些‘入门级’豪宅成交还会保持一定惯性。尤其是市区楼盘本身具有稀缺性，会开一个盘热一个盘。但总价超过5000万元的超高总价房源，受信贷收紧的影响会显著一些。基于限价影响，今年豪宅价格小碎步前行的概率较高。"卢文曦表示。

此外，从房企推盘和销售的角度来看，房企适度收缩战线，审慎扩张回归主力城市将继续成为今年的常态。唐华表示，信贷严控促使房企改变高周转路径依赖，回归主力城市，在各自熟悉的战场求发展。

卢文曦进一步预测，从目前的情况来看，房企似乎不愿意放弃农历年前的销售工作。尤其是2022年年初，不少企业在艰难情形下，仍会尽可能多销售，多回笼资金，以应对未来可能出现的不确定因素。在楼市高供应的推动下，预计1月销售数据整体向好。

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