文｜梦萧 编辑｜Coral

在"房住不炒"基调下，2021年的房地产市场发生了深刻的变化。以史为鉴可以知兴替，更加关注内生动力，成了房地产市场入局者实现高质量发展的先决条件。

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市场热度涨过也跌过

2021年，在房住不炒的基调下，房地产政策从土地、金融、房企等多个维度持续收紧，具体表现有集中供地、房贷金融收紧、销售端出台相关控制政策等。步入去杠杆周期的2021年房地产市场，全年呈现出"上半年涨下半年跌"走势。

2021年上半年，全国房地产市场整体延续了2020年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减。从价格水平看，中指院数据显示，2021年上半年百城新房价格累计上涨1.70%，涨幅较2020年同期扩大。

（数据来源：中指研究院）

中指院数据还显示，2021年上半年100个大中城市住宅类用地楼面成交均价同比涨幅保持两位数，溢价率平均为17.6%，高于上年同期。

转至2021年下半年，从清华金融评论的全国70城抽样数据来看，全国70个抽样的大中城市中，房价涨幅自2021年7月以来明显放缓，三季度整体溢价率为8%，第四季度，也基本延续了三季度的下降之势，整体溢价率降至3%。

中原地产首席分析师卢文曦认为，上半年承接2020年地产行业发展热度，大量热钱持续进入房地产市场，因此市场保持较高热度。但随着信贷等方面政策的收紧，市场开始降温，尤其是在第三季度。而"投资者收益预期发生转变，出手速度明显放缓"，这也加剧了下半年房企资金链吃紧的程度，不少房企便选择了以价换量。

职业投资人朱酒指出，受疫情影响，全社会的消费能力、消费需求都会有所下降，房价受到冲击在所难免。不少行业也出现了裁员现象，购房者的购房需求会被压抑，加之很多城市均出台相关限购政策，堵截炒房的投资者，"在房住不炒的大背景下，未来一段时间内房价下降将成为大概率事件"。

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那些暴雷的房企们

"暴雷"则成了2021年房地产市场的一个高频词。从2020年泰禾暴雷以来，2021年全年暴雷房企十余家，其中不乏恒大、佳兆业、华夏幸福、花样年、泰禾等销售额在千亿级别以上的房企。

（数据来源：财经新地产根据各企业公告整理统计）

CRIC数据显示，2021年房企融资呈现直线下降趋势。特别是在第三季度，房企的融资额最低，为2872亿元，同比下降38%，环比下降24%，创2018年以来的最低水平。同期，海外债和信用债融资金额7189亿元，同比减19.3%。其中，海外债融资2524亿元，同比降31.0%；信用债融资4665亿元，同比减11.1%。

与融资减少相悖的是，2021年的债务为近年来最多。贝壳研究院数据显示，房企偿债总额在2019年为6888亿元，2020年升至8795亿元；在2021年已经高达12822亿元，几乎是2019年的2倍。

"基本都是融资不到位而导致的资金压力巨大，最终暴雷。"财经分析师王一然表示，以往房企习惯了借新债还旧债，但随着2021年信贷政策的收紧，房企借新债难度加大。"房企的资金链多是一环扣一环，一旦新债不到位而旧债必须还，就会造成资金链的紧绷乃至断裂。"

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33岁刚需，购房一线城市

从贝壳研究院近日发布的《2021城市刚需购房报告》（以下简称"《报告》"）可以看出，2021年刚需购房的平均年龄在33.5岁。

每个城市群的刚需客群置业年龄分布也有不同。在纳入统计的12个城市群中，京津冀刚需置业平均年龄最高，达到33.9岁，其后是海峡西岸，约为33.4岁，而粤港澳城市群平均年龄最低，为33.2岁。

城市群中的一线城市，刚需购房平均年龄为33.5岁。而新一线城市的刚需购房平均年龄为32.4岁，二线城市刚需购房平均年龄为32.8岁，均低于一线城市。可见一线城市客群购房压力较大。

在购房方式上，《报告》显示，超过7成的购房者能接受或需要按揭，仅24.8%的购房者表示可以进行全款支付。而按揭比例在不同的城市同样存在差异。其中一线城市的按揭比最高，为82.6%；二线城市按揭占比最低，约为73.2%；二线城市和新一线城市差距并不明显，新一线城市仅比二线城市高1.6%，按揭占比为74.8%。

一线城市与其他城市差异明显，说明城市能级越高、城市房价和购房款越高，购房者压力相应更大。

一线城市近年来也相继出台了人才落户政策，以政策友好性不断吸引外来人口，特别是高学历青年群体落户置业。《报告》显示，除了一线城市之外，粤港澳大湾区和长三角相关城市人口迁徙也比较显著，其中大湾区在过去十年人口增加了39.02%，远高于全国十年5.38%的增速。而外来人口的大量迁徙，能够为当地房地产市场带来了一定购房需求。人口增加明显的城市，房地产市场也相对坚挺。

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跨界做地产

2021年11月榆林康瑞博置业有限公司成立，注册资本2亿，经营范围包括房地产评估、房地产经纪、房地产开发经营等。股权穿透显示，波司登是该公司大股东，波司登跨界做地产也成为一时焦点。之后，吸引眼球的是在河南水灾捐款5000万的鸿星尔克，也被曝出早就进入地产行业。其工商信息显示，公司的经营范围包括：投资管理（法律法规另有规定的除外），房地产开发经营，物业管理，自有房地产经营活动等，进入地产行业也是早有"预谋"。

"鸿星尔克和波司登虽然跨界做了地产，但只是试水。短期内，他们不大可能将房地产作为主营，更像是这些企业多元化发展的一种表现。"投资人史保刚表示，"房地产行业在2021年确实遇到了颇多的困难，但未来的十到二十年内，其支柱产业的作用不会发生改变。这些企业的跨界进入，说明他们对房地产行业仍然抱有信心。"

2021年进入房地产行业的企业还有中通、顺丰等快递公司。2021年8月12日，中通成立上海通寓置业有限公司，注册资本2亿元，经营范围包括地产开发经营、非居住地房地产租赁和物业管理。而顺丰进入房地产行业更早，在2007年7月6日，顺丰就成立了连云港顺丰房地产有限公司。字节跳动于2021年8月1日正式成为幸福里背后掌权者后，直接宣布进入地产行业。天猫好房的出台，暗含着阿里已经一只脚迈入房地产行业，互联网巨头进入地产行业的企业开始增多。红星美凯龙在跻身商业之后，也开始涉足房地产领域，2021年年末开始在三四线城市布局。

上述这些都给2021稍显低迷的房地产行业带来更多的生气与希冀。

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