爆雷两年长租公寓走向“更轻”与“更重”

来源： :财经新地产　　2022-01-27 18:09:04

文｜路春锋编辑｜刘狄

长租公寓爆雷"余震"仍在继续。

近日，蛋壳公寓关联公司新增多条被执行人信息，截至目前，该公司被执行总额已超1969万元。而长租公寓赴美上市第一股青客公寓，其旗下一家公司，近日也正式进入破产清算程序。

伴随着监管政策的出台，行业逐步回归健康发展。据仲量联行报告，头部长租公寓品牌的存量房源总数已经翻番。另据贝壳研究院，租赁企业资产经营模式正在走向"更轻"、"更重"两种模式，并且取得了一定进展。

爆雷之后市场洗牌

近日，蛋壳公寓关联公司青梧桐有限责任公司新增多条被执行人信息，执行标的分别为825.1万余元、778.2万余元、108.6万余元，执行法院均为上海市闵行区人民法院，关联案件为相关买卖合同纠纷。截至目前，该公司被执行总额已超1969万元。

这一轮行业骤变，正是从蛋壳开始。

作为分散式长租公寓领域的"龙头"企业之一，蛋壳公寓成立于2015年，主营分散式长租公寓，2020年1月17日在美国上市，2021年4月7日摘牌，历时455天。

蛋壳的商业模式是从房东手中收储房源，收取管理费和服务费，装修后出租给租客，租客向蛋壳交租，蛋壳再向业主支付租金。

然而，无论是获取房屋的租金、前期装修成本，还是后期的服务投入、相应的供应链服务，亦或是获客推广支出、房屋折旧等，都是分散式长租公寓不得不面对的难题，蛋壳也不例外。

戴德梁行发布的中国长租公寓市场发展报告显示，企业的底租成本、装修和维修运营成本等，约占总成本的80%，行业平均回报率难高于2%。

为把生意做大，蛋壳等不少长租公寓企业都动了"撬杠杆"的心思。除了向租客提前收取租金，还鼓励租客使用"租金贷"，以此来收储房源和装修，维持扩张。

但到了2020年，随着新冠肺炎疫情的影响扩散，大城市租客返城受阻，退租压力陡增，租金和出租率双双下跌，长租公寓的危机开始浮上水面。

2020年6月，随着蛋壳公寓的创始人兼CEO高靖被带走调查，股权债权融资骤停，蛋壳的资金链断裂。并且陆续开始拖欠房东租金，房东讨要无果，转而收回房屋，房东与租客之间的矛盾批量爆发。

随后，各地采取一系列措施帮助房东和租客化解问题。据财新报道，北京推动另外几家长租公寓头部企业"接盘"，其中自如、相寓等纷纷给出帮扶方案。比如，自如发布公告称，已与蛋壳公寓解约的房东和租客可与自如签订合约，自如方面免除房东一年托管费，以原租金水平与租客签约，并提供最高一个月的租金减免。

2020年9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，提出60余条监管措施，将长租公寓"高收低出""长收短付""租金贷"等容易引发纠纷的现象纳入监管。这被认为是盯住了运营商的钱袋子，切中行业要害。

市场走向规范房源数量翻番

实际上，自蛋壳等长租公寓爆雷后，行业迎来深度调整。一方面北京、深圳、杭州等多地纷纷出台监管措施，着重从资金方面对长租公寓企业提出监管要求。另一方面，行业内部也出现一些变化，华为、小米等科技公司纷纷推出人才公寓，这被解读为有进军住房租赁市场的意愿；而中骏、保利、万科等传统房企也加大旗下中高端长租公寓产品的建设。

伴随着监管政策的出台，行业逐步回归健康发展。据仲量联行报告，十家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数，已从2018年底的35.6万套增长至2020年底的 73万套，数量将近翻番。这些存量主要分布在一线及1.5线城市中；且开业6个月以上门店的平均入住率高达89%-95%。值得指出的是，部分城市的中高端长租公寓市场已逐渐成型。

而在集中爆雷事件，租赁企业融资难度加大，投资人对住房租赁领域的投资变得更加审慎理性。据贝壳研究院报告显示，近三年住房租赁专项公司债的比例最高，不过融资主体均为房地产开发企业；资产证券化渠道的融资总额自2018年逐年降低，其中公租房和人才租赁住房的融资比例逐年增加，市场化租赁企业融资比例逐年下降。

行业调整过后，资本也正在将"目光"重新投向长租公寓行业。仲量联行中国区研究部总监姚耀指出，中国长租公寓行业，在经历了2017-2018年的投资热潮、2019年的集中爆雷后，2020年，全球主权基金、养老基金和其他投资机构的投资策略中，对于长租公寓市场的关注度明显提升。

姚耀分析道，现阶段，投资人关注的长租公寓投资市场，仍然聚焦于北京、上海、深圳及杭州等一线新一线城市。这些城市普遍具有经济发达，人均GDP全国名列前茅、城市外来人口占比高、购房门槛高等特点。

另据仲量联行发布的《2021中国长租公寓市场白皮书》，在受邀参与调查的三十余家投资机构中，有97%的投资人希望进入面向企业精英白领市场的中高端方向。同时，也有部分投资人看好，市场需求量大、入市3-6个月即可稳定运行、入住率高的大众化的长租公寓。

经营模式转向"更轻"、"更重"

蛋壳爆雷后，长租公寓行业也悄然地发生变化。

2021年，随着《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》《加快发展保障性租赁住房的意见》等政策的逐步出台，行业也由粗放式转向精细化发展。贝壳研究院研究发现，租赁企业"高收低出""长收短付"的经营方式得到有效抑制，租金贷的使用得到规范。

另外，在政策监管和引导下，租赁企业不再盲目扩张房源，而是重新审视经营风险，专注于打造租赁运营品牌。贝壳研究院高级分析师黄卉分析道："一方面，租赁企业资产经营模式，正在走向‘更轻‘、‘更重‘两端。其中，资金实力较弱的企业，正在由包租模式转向轻托管模式。而资金实力较强的，在政策的支持下转向重资产持有运营。同时，品牌房企也在增加自持租赁房源，以获得长期收益及未来资产增值收益。"

另一方面，租赁企业聚焦单店盈利。不同于过去几年，2021年以来，在拓展租赁房源或项目时，租赁企业更加注重项目区位、目标人群以及投入成本等，在项目运营过程中，持续提升对租客群体的服务水平，增强租客的粘性。同时，关闭不盈利的门店，收缩房源量；以及谨慎拓展房源，减缓房源量增长。

此外，大城市外来人口仍是租赁市场的主力客群，职住平衡也仍然是租客群体首要的偏好。贝壳研究院认为，从城市层面来看，一线城市、城市群的核心二线城市，以及省会城市仍然是租赁需求活跃的区域；从城市内部来看，城市CBD、产业聚集区，以及地铁站点附近等交通便捷地区域的租赁需求较为旺盛。外来人口流入少的城市或城市的郊区布局会有所收缩。

姚耀指出，未来长租公寓的需求，并不仅仅来自于中央及非中央商业区，远离市中心的产业园区也大有可为。因为这些产业园区附近的长租公寓项目，可以承载园区企业员工的住宿需求，并有地理条件上的接近性优势，有利于促进"职住平衡"。

贝壳研究院认为，随着政府、企业自身发展逻辑以及租赁企业社会参与升级，租赁市场发展将走向成熟化发展，租赁房源机构化比例继续提升。住房租赁市场机构化是提升租赁市场专业服务的必要途径和重要载体，预计2022年租赁企业融资难的问题将会得到缓解，专业化、精细化运营的租赁企业将稳步发展，机构化房源比例持续增加，租赁企业将为不同群体提供多样化的租赁产品和服务。

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