文 | 李茜楠 编辑 | Coral

随着房地产市场的起伏，2021年物管行业先是在上半年延续平稳发展的势头，后在下半年呈现出一定程度的回落。资本市场的物管板块逐渐回归理性，市盈率整体有所跌落。

01中小物企聚集上市，头部物企上市收尾

2014年彩生活上市，打开了物企上市的开始键。在此之后的6年间，物企上市数量呈递增之势，尤其是在2020年，该年内物企上市数量达到了18家。房地产行业整体环境向好，轻资产模式被资本市场看好，以及物管板块作为房企的重要部分分拆上市等综合因素的影响，使得物企上市蔚然成风。

而2021年，年内上市物企数量为14家，相比于2020年的18家有所下滑，且其中大部分为中型或者小型物企。宋都服务、荣万家、星盛商业、华发物业、新希望服务、越秀服务等在2021年上半年完成上市，下半年的上市进程整体放缓。

据平安证券的研报分析，2021年初至年中，物管板块在政策支持及业绩利好带动下表现良好，但此后八部委整治规范房地产秩序等政策出台引发监管趋严担忧，叠加房企信用事件爆发、商品房销售承压等影响，物管板块整体下挫。

在估值（即PE均值）方面，根据Wind数据显示，从2016年开始，物管板块先是在30-40倍的区间徘徊；而后在2017年中至2018年中经历一轮大幅增长，达到超50倍的水平；2018年第四季度至2019三季度之间，估值维持在20-35倍的水平；直至2020年再次迎来大涨，数值在60倍上下；但2021年初以来，该数值一路下跌，降至20倍以下，跌幅为历年最大。

物管公司估值分化，也是2021年物管行业的一个比较明显的表现。平安证券的研报指出，大型物企普遍估值更高。在头部物企中，华润万象生活估值在50-60倍之间；碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务等物企处于第二梯队，估值在30-40倍；紧随其后的宝龙商业、卓越商企服务，估值维持在10-20倍的水平。而那些营收及市盈率都较低的中小型物企，估值相对承压。

截至2021年底，克而瑞排行中的TOP15物企基本完成上市，只剩下万科的万物云、龙湖的龙湖智创生活以及长城物业三家，而这三家头部房企也在酝酿着赴港上市。2021年6月，长城物业向港交所递交上市材料，但首次递表失效；2021年11月，万科公告称，董事会审议通过拟分拆万物云到港交所上市；2022年1月，龙湖集团发布公告称，拟分拆附属公司龙湖智创生活在联交所主板独立上市。

02收并购热火朝天

2021年，物管行业收并购明显加速。

年内金额最大的一笔收购为碧桂园服务于2021年9月收购富力物业100%股权，收购价格为100亿元。同9月，碧桂园服务又以33亿元收购了彩生活、邻里乐100%股权；此前的2月，其还掷54.3亿元收购蓝光嘉宝71%股权，收获1.3亿平方米的在管面积。

在2021年，物管领域内超过10亿元的收购还有：1月，合景悠活以13.1亿元收购雪松智联80%股权；3月，龙湖智慧服务以12.7亿元收购亿达物业100%股权；11月，融创服务以18亿元收购融乐时代100%股权。另外，世茂服务、旭辉永升服务等也是活跃于市场上的收购方。

据东兴证券研报显示，2021年下半年地产开发行业的困境也传导到了物管行业，头部企业迎来了并购的时间窗口。从 2021 年下半年到 2022 年上半年，行业整合会进一步加速。遭遇现金流困境的地产公司会陆续出售旗下物管公司换取现金，其中甚至包括一些大中型房企也在寻求出售物管公司股权。

物管领域的收购在2021年也有未尝所愿的。例如1月，融创服务发布公告称，由于没有在2021年12月31日前达成正式协议，公司对于当代置业旗下第一服务的收购终止。再如恒大与合生创展曾于10月就恒大物业的出让签署了协议，转让股权约54.16亿股，占恒大物业已发行股份的50.1%，给恒大物业的总估值为400亿港元。但是，双方最终并没有谈拢，协议终止。

03物管企业外拓能力在提升

2021以来，头部物企的社区增值业务渐成业绩亮点。平安证券研报显示，在2021年上半年，以业主为主要客群的社区增值服务收入占比均值就较 2020年升2.6%至18.5%，毛利润占比均值27.1%，已成长为第二大利润来源。同期，物管行业第三方在管面积占比均值升至53.3%，贡献比例过半。

"一方面，随着第三方占比的持续提升，依靠关联方的非业主增值服务收入占比持续降低是必然的趋势；另一方面，随着头部物管公司管理面积的不断增长，社区增值服务业务的空间将被持续挖掘。"东兴证券研报指出，两者将共同推动物管公司收入端的进一步独立。

以即将上市的龙湖智创生活在社区增值业务及第三方业务方面的数据为例，2021年1-3季度，公司社区增值服务收入同比增长108.9%，远高于非业主增值服务57.4%的增速。2019年至2021年1-3季度，在管建筑面积中来自独立第三方的在管面积占比也不断扩大，从2019年占比 38.2%到2021年1-3季度升至59.8%。

针对上述2021年物管行业的特点，国金证券对2022年的判断是，第一，物管公司也是政府基层治理的重要抓手，无论是疫情期间的防疫工作，还是突发灾难时的救援工作，均做出了突出贡献，预计未来在政策面上，仍会获得诸多支持和鼓励，而非打压。第二，上市热潮退却，预计到2022年底，物管行业的规模竞争赛或将迎来尾声，届时在管规模的排名情况将趋向稳定。第三，头部物管公司在增值服务和科技化方面的探索或让市场看到物管公司的更多可能。

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