3月9日，华发股份（600325.SH）发布业绩公告。集团2021年销售和利润有较小涨幅，销售额稳定在1200亿规模；回款总额为700亿元，同比增长超30%。公告表示，公司目前可供支配的货币资金充裕。

在同等规模的民企开发商大多表示不再追求规模，出售非核心资产、回归主营业务做"小而美"的时候，华发股份——这家广东珠海的龙头国企开发商，开始了大举收购的步伐。

专家认为，华发此时"接盘"一些城市更新和文旅项目，是基于自身相对良好的财务状态，出于在行业低潮期抓住"捡漏"机会进行扩张的商业逻辑。

销售微涨 回款大增

3月9日，华发股份发布公告，披露了其2021年全年及2022年前两月生产经营情况。从公告看，去年，华发在销售和利润等方面均有轻微涨幅。

公告显示，今年1-2月，华发股份实现合约销售134.7亿元，销售面积38.8万平方米。

2021年，华发实现合约销售1218.9亿元，比2020年的1205亿元微涨1.2%；实现营业总收入514.08亿元，同比微长0.79%；录得归属于上市公司股东净利润31.95亿元，同比增长10.1%。截至2021年12月31日，华发股份资产规模3572.02亿元，同比增长10.97%。

与销售和利润微涨不同，华发去年销售回款涨幅的较大。2021年，华发实现回款总额为700亿元，同比增长超30%。在回款上升的同时，华发称"有息债务规模也稳中有降"，降幅为10%。此外，短期债务也下降40%。不过，华发未在公告中提及债务规模等数据。

华发称，去年公司通过抓去化、加速资金回笼、盘活低速资产等方式降负债、去杠杆，使债务结构得到优化。公告显示，2022年，一年内到期的公司债与资产支持证券规模为8.19亿元；而未来3个月内，未有到期的公司债与资产支持证券。

02

低价接盘项目 均需大笔投入

或许是一系列降负债的操作效果显现，使华发更有"底气"进行扩张。开年以来，华发多次发起收并购。

2月25日，有市场消息称，华发股份正式接手了珠海联安村的城市更新项目。

公开资料显示，联安村项目位于珠海市香洲城区拱北口岸地区，毗邻澳门，紧靠广珠城轨珠海站、港珠澳大桥连接线，是城市综合交通枢纽区域，也是珠海标志性窗口地区。

该项目总用地面积约6.27万平方米。具体包括，可售商业和住宅建筑面积约15.5万平方米，回迁住宅面积约10万平方米，酒店建筑面积（村集体物业）约0.7万平方米，配套设施建筑面积约0.67万平方米；以及配建的包括1所12班幼儿园、1处二级邻里中心、1处公交停靠站、1处公交首末站和1处村史馆等。

据《联安旧村改造项目被拆迁房屋搬迁公告》，该项目原实施主体为另一家粤系房企中国奥园（03883.HK），于2020年4月24日获得实施主体资格。

随着去年下半年，奥园陷入流动性危机，逐步开始进行资产转让。而联安旧村的城市更新项目，也被珠海当地最大的国资地产企业华发收入囊中。

除了接手奥园的城市更新项目，近期，华发还以14亿的价格，还拿下了昆明融创文旅城二期40%的股权。

具体来看，昆明融创文旅城二期，原本就是华发同融创合作开发的项目，也是华发在昆明的首个项目。

2020年10月，华发联合融创，以53.11亿元的价格，竞得昆明草海片区5宗地块，总面积21.14万平方米、约合317.1亩。

拿地一个月后，融创、华发、云安集团三家联合成立"昆明华创云"公司，而"华创云"分别也取自三位股东的名字。该公司上述三方的原持股比例分别为40%、40%和20%。

03

新增融资超百亿 未来或有大手笔

大举收购的同时，华发也需要资金支持。

3月8日，华发公告称，将申请注册发行不超过100亿元的中期票据，用以补充流动资金，偿还有息债务本息，以及房地产项目开发建设等。

同日，华发还公告了子公司进行融资租赁的事宜，融资金额不超过6亿元，期限不超过3年，利率不超过6.5%。

此外，对外担保也是华发融资的手段之一。公告显示，截至2022 年 3 月 6 日，华发及子公司对外担保总额为 932.15 亿元，占公司 2020 年经审计净资产的 444.88%，其中为子公司提供的担保总额为 827.34 亿元。

对此，IPG中国首席经济学家柏文喜指出，华发通过中期票据、融资租赁、对外担保等手段不断融资，这说明华发对于行业回暖和未来发展长期看好，并趁目前的行业低潮期，在努力组织资源低价并购，以降低土储成本和服务于企业的长期发展。此时收购项目，除了可以以项目资产抵押获得更多资金之外，还可以利用不计入三道红线的并购贷款来完成相关优质项目的收购。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在不少民营房企都出售资产，以保证企业现金流稳定的背景下，此时华发大举收购其他开发商的项目，说明它的资金状况较为安全。同时，作为地方国企，融资渠道通畅，通过收并购可以获得较好的发展。

柏文喜分析认为，收购的项目多为城市更新和文旅，属于重资产、长周期运行的类型。在当前市场环境下，企业收购此类项目可以获得更好的对价，进而降低项目成本和未来的开发运营风险。不过这些项目属于重资产和长周期类型，对于企业维护流动性而言是不利的。华发此时"接盘"，是基于自身相对良好的财务状态，出于在行业低潮期抓住"捡漏"机会进行扩张的商业逻辑。

"此外，收购城市更新和文旅项目，也对华发的资金链有帮助。项目到手后，通过金融手段，比如抵押融资，来获得现金，使企业的日常资金得以流动运转，这也有助于企业实现更好的发展。"严跃进对财经新地产表示。

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