文｜周遐观 编辑｜刘狄

近日，购买了中铁建·国际公馆的业主们很是焦虑。

花费几百万购买的"限竞房"，竟然变成"限价房"。公共区域和楼盘公区装修，被告知有"高配"、"低配"之分；承诺的人车分流似乎也不能实现，这让业主们直呼"没办法"。

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买的"限竞房" 得到"限价房"

公开资料显示，中铁建·国际公馆位于北京大兴区亦庄经济技术开发区，2019年10月取得预售许可证，预计2022年10月底交房。项目整体限均价52695元/平米，限高价55330元/平米（含全装修）。

该楼盘容积率为2.50，绿化率30%，停车位26万-28万元/个，共计10栋楼1137户，由中铁建物业管理有限公司提供物业管理服务，物业费3.98元/平米。主要包括79㎡两居、80㎡两居（东西向）、89㎡三居、150㎡四居，总价约420万-840万元。

国际公馆是中铁建旗下的"国际系"，属中高端产品。据"北京中铁建国际公馆"官方微信公众号介绍，该楼盘为限竞房，精装入住。业主提供的材料显示，宣传册展示的电梯厅大堂是瓷砖通铺，样板间外墙壁也均贴瓷砖。

但在近期，业主被告知，该楼盘公共区域交付标准分"高配"、"低配"两种，只有150㎡户型才属于"高配"，首层及标准层的电梯厅的墙地面均贴瓷砖，与宣传册一致；而其他三种户型均属"低配"，仅首层贴砖，其他楼层电梯厅均为大白墙。

此外，无论"高配"还是"低配"，封闭楼梯间仅为水泥踏步、地下车库也是水泥地面，与购房前宣传的"防滑贴砖、环氧地坪"不符。这让业主们难以接受："我们现在都不指望室内装修怎么样了，大不了我们拆了重装。可是公共区域必须得争取到，这个太影响房屋价值了，而且是以后花钱都解决不了的事儿，我们真的是没办法了。"

业主代表李先生（化名）对财小新表示，他们翻阅了所有销售人员提供的文件，包括宣传册、样板间，甚至是购房合同，均没有提到"公共区域及楼盘公区的装修标准，会区分‘高配’与‘低配’"的情况。

对此，中铁建·国际公馆项目营销部的王经理曾对业主解释到，宣传的"国际系、中高端"指的是"园林"，并非该楼盘"全部公共区域"。

此外，业主还质疑开发商刻意隐瞒信息，制造全部公区高端装修的假象。资料图显示，宣传册中，关于电梯间的效果图，在图片右下角注有"首层电梯厅"字样，未说明"其他楼层电梯厅与首层是否一致"等信息。

另据李先生提供的《关于中铁建北京亦庄国际公馆项目涉嫌虚假宣传等问题之业主诉求书》，在销售过程中，销售人员也并未向业主提起，公区"高低配"问题。这让业主们误认为，每一层都是"高配"效果，而实际上只有首层如此。

3月9日，业主代表前往售楼处与开发商进行沟通。此时，开发商代表拿出一份名为《北京中铁建亦庄限价房公共区域设计方案》的内部培训资料，告知业主：公区从销售时，即区分"高配"、"低配"两种标准。但业主均表示，对这份资料毫不知情。

至于明明是"限竞房"，为何要按照"限价房"的标准来装修设计？业主称："开发商没有给出合理的解释，目前也不沟通。"

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交房时间与标准均存隐忧

除了公共区域的装修减配，国际公馆的业主们还面临可能会延期交付的烦恼。

2022年2月27日，一位业主在领导留言板，就国际公馆可能出现延期交付问题进行投诉。其表示，由于中铁建内部问题曾导致建设停工；现在，距离原约定的交付期限还有7个月，目前仍有几个楼还没出地面（如5号楼）。该业主质疑："这么短的时间，要完成出正负零、主体结构、封顶以及内部装修等，建设质量完全（可能）不能保证。"

据悉，中铁建·国际公馆的项目公司为北京昊远置业有限公司（以下简称"北京昊远"），系中铁建旗下全资子公司。

2018年10月19日，通过招拍挂，北京昊远取得该地块所有权。2019年7月19日，北京昊远取得一标段（4#住宅楼、5#住宅楼、6#住宅楼、7#住宅楼、地下车库）建筑工程许可证，总包单位为"中铁十八局"。

2020年12月，中铁十八局停止施工，并与北京昊远沟通，要求解除《总包合同》。据购房人称，北京昊远并未在第一时间，就中铁十八局停工一事通告业主。

2021年8月10日，北京昊远发布《情况说明》，向购房人说明了更换总包单位一事。而此时距停工已有8个月之久。

值得一提的是，该《情况说明》上，并未印有任何单位的公章，落款为北京昊远。业主对财小新表示："他们不给盖章，签字都是磨叽了好久才签的。"

停工期间，业主不断与国际公馆进行沟通，开发商曾承诺，"建立正式的沟通渠道、定期更新施工进度、提供装修材料的品牌、批次等"。"但至今，开发商仍未履行承诺。"李先生无奈地表示。

2021年10月份，"中铁十四局"接替中铁十八局进场。在停工10个月后，中铁建·国际公馆又恢复了施工。但业主普遍担心，项目能否按期交房，即便能够按时交房，是否会由于抢工期出现质量问题。

而据其他业主反映，该楼盘还存在私自更改窗户形状和尺寸的问题。业主提供的照片显示，部分户型的窗户与样板间不同（如下图）。

2021年12月31日，购房人向项目营销部的王经理提出疑问。2022年1月4日，王经理回复称："8980的主卧室窗户是优化了"，变更原因是"原来的设计空调室外机放不出去"。

另外，"人车分流"也被业主质疑名不副实。

据悉，该项目有南北两个车行出入口，北口直接通向市政道路，南口则在项目内部。有业主反映："如果关闭南口，则无法负担业主出入地下停车场的需求；而如果开放南口，则根本无法人车分流。"

对此，项目营销负责人王经理回复业主称：房屋交付时，不开南口。如果后期无法满足业主出入地下停车场的需求，由业主和物业协商南口开放问题。

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律师：开发商要举证

针对业主质疑的，开发商刻意隐瞒信息，制造全部公区高端装修的假象的问题，光大律师事务所高级合伙人徐军律师指出："这个问题的核心点是，当商品房的宣传资料、样板房所展示的商品房标准，与实际交房的标准不一致时，开发商是否应该，按照宣传资料和样板房所展示的商品房标准，来履行合同并交付房屋。"

对此，最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中，有过这方面的规定：当商品房宣传资料中，关于房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，则该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。

徐军进一步指出，若宣传资料中的公共区域装修标准，能够视为合同内容的，则开发商违约，需要向购房人承担违约责任。包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。

北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人陈元律师也认为，若开发商在销售时，对外宣传材料均为"高端"标准，未注明具有"高低配"之分，则该种行为有构成，"以引人误解的商业手段进行虚假宣传"的可能性。若被认定为虚假宣传，开发商可能面临相应的行政处罚，并向业主承担违约责任。

而"限竞房"与"限价房"性质不同，开发商以"限价房"标准进行装修，显然不符合合同目的，构成违约。至于开发商内部的《"限价房"公共区域设计方案》培训资料，是否可以作为公区建设的约束文件？陈元提醒广大业主，"谁主张谁举证。开发商需证明，在宣传或者签订合同前，已向业主明确告知、并且已获得购房人的认可，否则不能作为装修标准的依据。"

2021年7月8日，北京市住建委发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，明确要求商品房样板间应"所见即所得"。

而部分国际公馆的业主，是在此（2021年7月8日）之前与开发商签订的购房合同，当遇到开发商未按样板间标准，修改实际装修设计时，业主能如何维护权益？对此，两位律师也给出了解答。

陈元律师指出："业主在住建委规定出台前，购买商品房不影响其维权。"

徐军律师也提到："即使没有北京住建委的这个文件规定，也有相应的法律规定，例如上述司法解释，开发商应予遵守。"

依据《民法典》（2021年之前，依据为《合同法》、《民法总则》）以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，当业主遇到此类问题时，仍然可以向房管部门、工商局等进行投诉，也可以向法院起诉要求开发商承担违约责任。

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