文 | 李茜楠 编辑 | 刘狄

近期,上市物业企业2021年业绩报告的陆续发布。从已发布年报或盈利预期的品牌物企情况基本可以看到，无论是在管面积、营收还是利润情况，总体上都远远好于上市房地产企业。

经历了2021年下半年市场低迷，很多母公司发展放缓，对于物业企业的支持力度有所降低。但遭遇被迫"断奶"之后的物业企业，不但没有走入低迷，反而通过第三方外拓，大幅增加了在管面积，通过增值服务提高了收入及利润，走出了一波独立行情。

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品牌物企数据惊艳

据年报显示，跻身规模前20位的绿城服务，其2021年收入为125.66亿元，与2020年全年的101.06亿元相比，同比增长24.3%，其毛利为23.31亿元，较2020年全年的19.23亿元增长21.2%；规模相近的中海物业在管面积上升38.9%至2.60亿平方米，整体收益上升44.3%至94.42亿元，其毛利同比上涨了37.3%。

规模排名在50名左右的物企中，以越秀服务为例，截至2021年12月31日，其年度收入为19.18亿元，同比增长64.2%，其毛利率为35%，较上一年度增长了0.5个百分点；另外，正荣服务年度收入为13.36亿元，较2020年同期11.03亿元，增长了21.1%，毛利同比增长11.7%。

规模排名接近100位的物企中，以新希望服务为例，公司年收入达到9.25亿元，较2020年同期的5.88亿元，增长了57.2%，其毛利同比增长52.3%至3.77亿元；另外，华发物业的正面盈利预告称，公司预计截至2021年12月31日止，应占溢利较2020年同期大幅增长不少于350%。

2月多家物企发布正面盈利预告，预期2021年利润增幅不低于40%。其中华润万象生活预计增长105-115%，增速靠前。业绩增长主要因在管规模提升、费用率下行、在营项目及增值服务发展良好等。

此前，平安证券研报就曾预测，在房地产行业整体走弱的背景下，物业行业预期业绩会有所增加。

针对物管企业风景独好的成因，同策研究院资深分析师肖云祥认为，这与房企物企的运营模式不同有关，房企是买卖业务类型，但物业公司的运营模式中主要的收入还是来自于物业费的收取，尽管房地产市场趋势发生剧烈变化，但并不影响物业费收取，此类收入是连贯、可保障的。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，房地产开发属于强周期行业，而房企多是高周转模式，容易受到政策、行业与市场环境变化的影响，目前房地产行业正处于行业下行且尚未回暖状态，反映在企业层面就是房企普遍的业绩惨淡和经营承压；而物业管理行业属于轻资产运行，物管公司与客户之间签有长期性的物业管理合同，使得企业收入和现金流相对平稳的同时还能不受房地产周期的影响，具备抵抗周期和抗行业波动的能力。

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增值服务收益增长迅速

物企的营业收入主要是依靠物业服务部分的收入，而物业服务部分的收入主要是收取物业费，传统物业费靠开发量的增长获得收益，但由于新房增量的下滑，物企也逐渐拓宽其盈利模式，而增值服务就是物企的主要增长点。

据财报数据显示，2021年中海物业非住户增值服务收益为17.89亿港元，较2020年的11.72亿港元，同比增长了52.7%；2021年住户增值服务收益为8.11亿港元，较2020年的4.97亿港元，同比增长63.3%。

雅生活服务也发布了正面盈利预告，剔除外延增值服务业务影响，公司未经审核股东应占利润较2020年同期录得不低于40%的增长。受益于集团多元化非周期业务的战略布局，公司业主增值服务及城市服务业务快速发展，收入和利润录得大幅增长。

金科服务同样发布了正面盈利预告，公司未经审核应占溢利将较2020年同期皆录得超过70%的增长。有关增长主要是由于公司的物业管理服务在管面积的增加和社区增值服务、本地生活服务的综合上升。

据业内人士分析，增值服务的发展增长了物企业务的收入，但是增值服务还没有代替物业服务部分，在未来，物企的主阵地还是物业服务。

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第三方拓展增速明显

在房地产行业走低的环境下，无论是主动还是被动，物企对于母公司的依赖度普遍有所下降。此时，第三方外拓能力就成为物企能否继续发展的核心竞争力。

以规模位居行业前十的保利物业为例，其关联房企合同管理面积为2.79亿平方米，第三方合同管理面积为3.77亿平方米，比2020年的3.27亿平方米增长了15.29%；公司第三方合同管理数量1201个，比2020年的921个同比上升30.40%。其中，2021年集团新签约第三方项目的合同金额约19.01亿元，其中合同金额千万元人民币以上的重大项目金额占比超40%，非居业态合同金额占比超73%。

财报数据显示，2021年保利物业关联房企收入占总收入的比重为65.6%；而前一年该比重为73.6%。另外，其第三方收入为22.94亿元，占总收入的比重为34.4%；而前一年该收入为13.05亿元，仅占总收入的四分之一强。

2021年，中海物业来自独立第三方的在管建筑面积比例增加了15个百分点，其新增项目的65.8% 来自于独立第三方，其合约额约达39.39亿港元。

平安证券发布2021年物管行业研报显示，伴随经验积累，组织及激励完善，物管公司市场化拓展能力提升，关联房企交付比例降低。2021上半年主流物企新增在管面积中关联房企占比均值下降，关联方影响力进一步稀释。2018年-2021年上半年，采样的13家主流物企新增在管面积中关联房企占比均值呈下降趋势，分别为：49.1%、42.1%、32.8%、23.4%。

柏文喜表示，房企下的物企逐渐减少对于母公司的依赖，第三方外拓能力提升，一方面是房地产环境的原因；另一方面，就物企本身业务经营的深层次原因而言，是物企追求独立和市场化可持续发展能力的必然结果，这意味着房企与物企的黏性减弱成为趋势。

肖云祥则认为，长期来看，这样的趋势是有持续性的，但在过程中会出现波动，特别是对母公司依赖较严重的企业而言。从新房市场规模萎缩的预期来看，物管企业管理面积获取必然会受到影响，这对企业业绩表现肯定是负面的。但对于一些已经摆脱依赖母公司的物管企业来看，显然母公司管理面积的输入对其影响并不大，而此时拓展能力对其业绩表现影响会更大。

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