"我们将继续落实执行多元化业务发展策略。"上市后的第六份年报发出，祈福生活服务（03686.HK）的首席执行官兼执行董事孟丽红，透过企业官方微信公众号表态。

祈福生活服务的"多元化"概念由来已久，在物业管理服务之外，餐饮、零售服务、校外培训等均在其业务范围之内。然而在看似光鲜的多元化业务背后，祈福生活服务步履已愈发缓慢和艰难。

祈福生活服务近期发布的2021年业绩报告显示，其投资的银条生意亏损两千多万元，致使净利润大幅下滑；订约在管面积缩水，物业管理服务收入受到波及；加码餐饮服务，导致该板块负债水涨船高......

2021年，祈福生活服务收入约4.31亿元，同比增长约2.3%，在49家公布财报的港股物企中增幅最小；年内溢利减少约4760万元至约8110万元，减幅达37%；净利率由30.6%减少至18.8%，下降了11.8个百分点。

银条生意亏损2124万元

祈福生活服务收入微增，实际上毛利也实现了正增长，2021年毛利润取得1.95亿元，较2020年的1.84亿元，增长了5.9%。

而净利润却大幅下滑37%，减少约4760万元，与其主营业务外其他收入出现亏损有关。2021年，祈福生活服务投资于银条的公允价值亏损2124.4万元，较2020年盈利3580.1万元，减少5704.5万元，跌幅达159.34%。

另一方面，外汇收益大幅缩水，也是其净利润下滑的一大原因。2021年祈福生活服务外汇收益净额约36.4万元，较2020年的311.3万元少了88.31%。

再加上政府补贴减少等因素的影响，导致其净利润尽管有定期存款利息收入激增的帮扶，以及额外多出一笔融资租赁收入的补充，依旧没能挽回下跌趋势。

2021年，祈福生活服务现金及现金等价物的利息收入以及定期存款利息收入，均有不同程度提升，此外，融资租赁收入为其带来一笔250.5万元的额外收入。

在投资银条的收益大幅亏损的掣肘下，祈福生活服务经营外的其他收益整体亏损1290.3万元，从而导致在毛利润增长的情况下，净利润却出现下滑。

事实上，祈福生活服务"银条生意"的开展也不过2年时间，在2020年时还曾取得过不错的收益。

2020年，祈福生活服务动用其内部资源，透过香港持牌银行渣打银行（香港）有限公司，购买合共800,000安士的未分配银条，总对价约为1.03亿元，2020年取得收益3580万元。

2021年，投资的银条公允价值开始出现亏损，约2124.4万元，截至2021年12月31日，其投资的银条总公允价值约为1.17亿元。

银条生意光景不佳，祈福生活服务也开始抛售部分银条。今年2月22日、3月3日及3月7日，祈福生活服务已透过渣打银行（香港）有限公司出售合共200,000安士、100,000安士及200,000安士的未分配银条，所得款项总额约为7900万元。

餐饮服务负债激增

抛开银条生意，祈福生活服务的经营业务整体毛利率是上升的，且处于高位。

2021年，祈福生活服务毛利率取得45.2%，较上一年43.7%上升1.5个百分点，毛利率在49家港股上市物企中排名第三位。

关于毛利率的增长，祈福生活服务在财报中解释，"毛利及毛利率增长主要是由于餐饮服务收入增加，而其产生的毛利率高于其他服务分部所致。"

除了银条生意外，祈福生活服务的主营业务也颇为多样，涉及物业管理服务、专修及设备装置服务、零售服务、校外培训服务、资讯科技服务以及配套生活服务。

而餐饮服务正属于配套生活服务范畴。从祈福生活服务各业务板块的收入明细来看，配套生活服务涨幅最高，达到了75.8%，其次是校外培训服务，涨幅为23.2%，其余业务均出现不同程度的下滑。

而配套生活服务的激增，很大一部分来自餐饮服务收入的贡献。2021年，祈福生活服务来自配套生活服务的收入增加约3767.7万元，其中来自餐饮服务的收入增加约4054.8万元，涨幅达392.3%。只不过在其他子业务的收缩下，配套生活服务整体的收入增长被稀释。

祈福生活服务解释称，"来自餐饮服务的收入增加主要是由于自2020年第四季度起扩展向学校提供餐饮服务。"

餐饮服务收入激增，伴随着祈福生活服务投入的增加以及该业务负债的激增。2021年，祈福生活服务的餐饮服务分部资产达到了2033.2万元，较上一年增长11倍，显著高于其他业务分部资产。

与此同时，餐饮服务分部的负债也出现大幅增长。2021年，其餐饮服务分部负债为2184.5万元，较上一年激增283.58%。

订约面积不增返降

逆水行舟，不进则退。靠"副业"补充业绩，祈福生活服务多元化形态"风生水起"，而回归物业管理服务本身，却屡屡开倒车。

财报显示，截至2021年12月31日，祈福生活服务为16个住宅区及5项纯商业物业或项目提供物业管理服务，合计订约建筑面积约为964.7万平方米，较2020年12月31日的971万平方米进一步下滑。

事实上，早在2020年其在管项目数量已经较2019年有所减少，由2019年的22个项目减少至21个项目。

祈福生活服务管理面积下滑，成为2021年公布相关数据的46家港股物企中，唯一一个规模下滑的物企。

关于物业管理服务，祈福生活服务在财报中透露了接下来的收并购意图，"我们拟收购合适的物业管理公司，加快物业管理业务的增长，以助我们达致标准化及集约化的业务策略。"

收并购离不开资金的支持，截至2021年末，祈福生活服务现金及现金等价物约为3.52亿元，和上市物企平均22亿元的现金水平相差较大。物管行业收并购竞争日趋激烈，眼下的资金实力留给祈福生活服务的机会或相对有限。

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