今年楼市未能迎来"金三月"。

据克而瑞统计，3月份重点32城平均去化率仅为35%，其中上海、合肥、台州、杭州、苏州5城平均去化率达到或超过60%；另有10个城市平均去化率在20%或以下，包括南京、武汉等热点二线城市，一线城市广州也位列其中。此外，有8个城市3月开盘去化率较2月回落。

对此，易居研究院分析认为，3月份半数以上重点城市皆有不同程度的松绑，一季度利好"托市"政策频出但效果并达到预期；另一方面，疫情多地集中爆发负面影响下，购房需求或将递延至4、5月释放。

城市间"冰火两重天"

春节过后，上海楼市快速回暖，3月份的新盘平均去化率也遥遥领先各城。

具体来看，3月上海9个入市项目中，5个项目触发积分摇号，认筹率200%左右，入市项目平均去化率在90%以上。即便销售最差的项目去化率也高达80%以上。

不过由于中下䀏受疫情影响，上海3月新房最终成交107.14万平方米，环比减少17.39%，在2021年高基数下同比下降了48.23%。记者注意到，上海新房市场改善型需求旺盛，3月销售金额TOP10项目中，单价10万元+的项目占比过半。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，"对于上海市场来说，3月整体表现是不错的。但是这可能多少和实际感受不一样，因为3月份上海其实开始面临疫情的冲击，一些项目理论上不会好到哪里去。只能理解为一些项目加快了推盘和签约，同时上海本身不缺购房需求，所以全市的项目去化状况是不错的。"

3月份合肥的平均去化率达70%，虽然市区商品房供应35万平方米，一改年初供应不足的窘境，但供应量同比腰斩、成交同比下降近3成。台州3月平均去化率达66%，虽然一手商品房供应和网签备案总量均有所回升，但从近一年情况来看，网签备案量仍处于低位。3月平均去化率高达63%的杭州，市场热度仍然体现在主城区。

再看近期为楼市松绑的苏州，3月9个项目推售，开盘平均去化率达到60%，但仍集中在核心板块。相城区项目即便有8.5-8.8折优惠、赠送物业费和车位抵用券等，整体去化率仍低至20%。

在32城中，3月份大半城市去化率低于30%，甚至10%。部分典型城市的项目最高与最低去化率差距不大，均在低位徘徊。如福州单项目去化率为28%-50%；郑州单项目最低去化率3%，最高也仅为34%。如佛山、重庆在一季度下调了商业贷款首付比例，佛山还进一步降低了"人才"认定门槛，但市场下行周期中对楼市成交刺激作用有限。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示："不管市场上行还是下行，出政策的时候都会有拐点，这个拐点是否明显，和政策力度、执行力度有关。今年政策的确在放松，但经济背景，社会背景比以往更复杂，市场还需要更多耐心。"

多个城市存销比大增

值得注意的是，大部分城市去化率走低并非一日之寒，累计库存同环比升高很大程度上拖累了新项目开盘去化。

如3月份新盘平均去化率最低的无锡（10%-20%），据易居房地产研究院百城库存数据，自2019年1月起无锡新房存销比重回两位数，截至今年2月末，无锡市存销比达到25.9，环比增长17%，同比增长67%。但无锡新房库存同比增长仅6%，成交同比则下滑了44%，成为新楼盘滞销的最大因素。

已经放宽政策的福州，市场同样没有实质回暖，多数项目认购率不足20%。仅万科城市之光认购率达到87%、金地自在城认购率37%，其余大多数项目认购率仅个位数，而福州的存销比也接近20，为19.6。

严跃进表示，"福州市场最近两年出现过一小波回暖态势，但持续时间不长、回暖动力非常微弱，市场处于挣扎复苏且阻力很大的状态。对于福州市场的压力，其实从一些相对销售不错的项目也可以看出，房企总体上都面临销售压力较大的问题。政策方面确实也给予了宽松的导向。比如3月30日福州放松了购房政策，给了4月份市场改善的空间。但这中间要注意一些新的不确定性因素，比如说各类政策效应不达预期、疫情带来新的干扰、购房者购房意愿不强等问题。"

再以上海为例，易居研究院认为，从从上海商品住宅库存数据来看，2020年3月受疫情影响，库存面积及去化周期创历史新高，但后续库存面积及去化周期一路下行，直到2022年3月份受疫情影响上海商品住宅库存面积有所上升，去化周期也开始上行。根据2020年疫情过后的行情，乐观预计上海今年5、6月份商品住宅去化周期将由升转降。

对于接下来的市场走势，易居研究院预测，重点城市的市场分化格局仍将延续。待政策利好持续发酵，"人+钱"集中的基本面较好的城市势必率先回暖，诸如深圳、惠州、珠海、南京、无锡、常州等有望在二季度率先迎来"转机"；武汉、郑州、厦门等或将轮动传导而筑底企稳；对于昆明、南宁、重庆、福州、青岛、济南、长春等城市而言，短期下行压力依旧较大。

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