作者｜吴亚

4月29日，重庆第一家上市民企迪马股份(SH:600565)旗下的东原仁知城市运营服务集团股份有限公司（简称"东原仁知服务"，股票代码HK:02352）在港交所挂牌上市，成为继金茂服务、力高健康生活之后今年登陆港股的第三支物业股。

东原仁知服务早间平开报11.9港元，总市值7.93亿港元；之后股价有所走低；截止发稿，报11.84港元，微跌0.5%，盘中破发。

在一众港股物业股中，东原仁知服务的管理规模只能算是中等水平。但其在上市之前就表现出较强的外拓能力，2019年-2021年在管面积年均复合增速达到54.1%；且对迪马股份与关联方的依赖度逐年降低，截止2021年末来自独立第三方的在管面积占比已达50%。

上市之前，东原仁知服务就已和迪马股份旗下的地产平台东原地产实现剥离，并引入了外部投资人嘉实物业和栢天，同时纳入股权激励公司天津合伙"封赏"公司的12位高管。仅两年时间，东原仁知服务就累计派息9280万元。

2021年整体毛利率同比下降2.3个百分点

东原仁知服务的盈利指标大多表现不错，2019年-2021年，实现总营收由5.59亿元增至11.93亿元，净利润由0.25亿元增至1.3亿元，复合年增长率为46.1%、73.25%。

与其它物企相似，东原仁知服务的业务线并无明显特色。物业管理服务系第一大收入来源，近三年的营收贡献比在45.6%-52.7%。

其次是社区增值服务，2021年贡献比为24%；非主业增值服务贡献比最新为5%，2019年时仅为0.8%，业务结构日趋优化。

东原仁知服务收入概况，数据来源：东原仁知服务通过聆讯后招股书

但东原仁知服务的整体毛利率表现并不稳定，近三年分别为23.7%、28.2%、25.9%；2021年同比下降了2.3个百分点。

对此，东原仁知服务称，系受公司各业务线毛利率及业务组合波动的影响。社区增值服务和非主业增值服务的毛利率，整体比劳动密集程度高的物管服务要高。

具体到2021年，东原仁知服务来自物管服务的营收占比提升了7.1个百分点，为52.7%；但同期，社区增值服务的营收占比微降1个百分点，为14.5%。

整体来看，近三年，东原仁知服务社区增值服务板块的毛利率在29.7%-34.5%之间；而作为第一大收入来源的物管服务，仅在17.6%-23.5%。

非主业增值服务的毛利率在25.5%-29.7%之间，也高于物管服务，但该板块过低的营收占比，并不足以拉动整体毛利率水平的提升。

随着基础物业市场的竞争加剧，社区增值服务和非主业增值服务，已成为众多物业服务企业第二增长曲线及寻求突破的新方式。这也意外着上市后，东原仁知服务也仍需加强这两大业务板块的盈利能力，以构建自身护城河。

造成东原仁知服务毛利率波动的另一因素，也或与其来自独立第三方的项目毛利率水平，不如迪马股份及关联方有关。

以物管服务为例，来自独立第三方的项目毛利率在17.5%-23.3%；迪马股份及关联方则在19.5%-24.9%。

虽然独立第三方的项目在非主业增值服务板块的毛利率为24.9%-31.7%，略高于迪马股份及关联方。但同样过低的营收占比，并不足以令整体毛利率水平提升。

独立第三方在管面积占比50%

这在物企身上是常态，许多物企在发展初期，主要依靠地产兄弟企业的项目给付。

发展至中期，物企开始对独立第三方物管公司的项目进行收并购，以外拓来寻求"外延式增长"。收购之后，则需配合既定的投后整合机制，才能让被投企业与自身形成合力。

对于东原仁知服务来说，持续的外拓让其规模得以提升，是其近三年来营收净利稳步提升的保障。

聆讯后资料显示，仅2020年和2021年两年时间里，东原仁知服务就收购了重庆盛都、湖北中禾、绵阳瑞升、泸州跨越、皆斯内集团、盛康集团六家企业，累计斥资约1.03亿元。

其中2020年下半年收购皆斯内集团，让东原仁知服务来自第三方的非住宅物业收益占比，直接从前一年的13.8%，猛增到了第二年的72.9%。

拉长时间线来看，2019年-2021年，东原仁知服务源自独立第三方的在管面积由280万平方米增至1410万平方米，三年增长五倍。

同期，东原仁知服务实现在管面积年均复合增速54.1%。截至最新的2021年年末，总在管建筑面积约为2820万平方米。

根据克而瑞数据，2021年披露年度在管面积的49家上市物业企业中，在管规模超过亿平方米量级的物业企业已达16家，超过均值为1.10亿平方米；东原仁知服务在管面积距离均值还有较大差距，只能排在第34位。

虽然东原仁知服务的外拓能力显著，但在最基础的业务板块即物管服务上，还是需要来自迪马股份及关联方的"喂养"。

截止最新的2021年，东原仁知服务来自迪马股份和关联方的物管服务收益占比为57.4%，占比依然较高。

此外，虽然在股权结构上，东原仁知服务已经和迪马股份旗下的东原地产实现剥离，但其业务分布和东原地产依然有较高的重合度。

根据招股书，东原仁知服务管理的物业项目，主要位于重庆、四川省及湖北省，分别产生的收益分别占总收益约92.3%、86.9%及59.0%。

东原地产则是在2017年将总部从重庆迁移到上海之后，开始更大力度的全国化进程。在克而瑞等第三方披露的数据中，2021年东原地产销售额553.7亿元，而上年同期则为602.1亿元。

来自迪马股份官方公告的数据则是，2021年，公司房地产业务实现销售面积290.67万平方米，销售金额369.03亿元，其中合并报表权益销售面积183.21万平方米，合并报表权益销售金额为209.64亿元。

"封赏"12位高管、引入第三方持股

迪马股份创立于1997年，2002年在上交所上市，是重庆第一家上市的民营企业，中国特种车行业第一家上市公司；旗下包含迪马工业和东原地产两大核心业务板块。

2003年成立的东原仁知服务起初系迪马股份的全资子公司，到2017年时迪马股份将所有股权转给了东原地产。

之后的2019年，迪马股份公告宣布，东原仁知服务将实施员工股权激励暨增资扩股方案，激励对象包括东原仁知服务联合首席执行官、执行董事兼总经理范东等12人。

之后，这12人累计出资199.47万元，成立了入伙持股平台即天津合伙。其中，范东认缴出资额105万元，持有天津合伙52.86%的股权；刘兴出资71万元，持有37.2688%；其余等人持股0.05%-1.57%不等。

至2020年2月，东原仁知服务分别由东原地产和天津合伙持股83.37%、16.63%。约两个月后，同样通过增资入股的方式，天津澄方（一家迪马股份的全资附属公司）加入东原仁知服务，持股39.01%。

当年8月，东原地产却以6500万元的总代价出售了东原仁知服务25.41%的股权，以引入外部投资者栢天；按照这时的交易价格来算，东原仁知服务估值约2.55亿元。

紧急着的10月，东原地产"清仓"持股，以3080万元的代价转让东原仁知服务12.03%股权予天津澄方；3470万元代价转让13.57%股权予外部投资者嘉实物业。这时，东原仁知服务的估值约2.56亿元左右。

削弱地产母公司的持股，也旨在通过所引入的外部投资者对公司业务有所助力。其中，栢天的实控人为独立第三方王浩，与迪马股份董事长罗韶颖为长江商学院校友；任联交所上市的多家公司执行董事职务，拥有15年的公司管理经验。

嘉实物业及母公司主要从事股本投资，实控人为独立第三方黄永雄，投资了包括信息技术、化学、原材料等多个行业的中国上市公司。

至此，递表前，东原仁知服务的四位股东天津澄方、栢天、嘉实物业、天津合伙分别持股持51.04%、25.41%、13.57%、9.98%。

东原仁知服务在上市前曾派息，2020年-2021年分别派息5280万元、4000万元，约各占当期净利润的62.5%、30.67%；两年累计派息9280万元。

在这一筹备上市的过程中，东原仁知服务也曾二度更名，由最初的"重庆东原澄方实业有限公司"变更为"重庆东原仁知实业集团股份有限公司"，再到如今的"东原仁知城市运营服务集团股份有限公司"。

如今的上市也是东原仁知服务"二次交表"努力后的结果，根据聆讯后资料，本次上市募得资金，东原仁知服务65%将用于战略投资、合作及收购，扩大公司物业组合及业务规模；16.5%将用于提高服务质素并沿着物业管理价值链扩展服务范围。借助资本赋能的力量，加速推动公司规模化、品质化的经营发展。

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