"囿于地产困局，物管独立前行，才能破局。"在中指研究院物业事业部总经理牛晓娟看来，物管行业现在处于一个重要转折期。

而为了摆脱对于地产的依赖，物管企业需要在地理空间和服务内容上有更多的覆盖和延伸，将服务范畴逐渐从单一的不动产管理进行扩大，跳脱出楼宇的固定形态，不再局限于有限企业、有限服务。

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在当前"放管服"改革持续推进背景下，城市治理公共服务市场不断开放，这为城市引入物业服务企业参与城市治理创造了机会。放眼物管行业，包括碧桂园服务、万物云、保利物业、金科服务、世茂服务、雅生活等众多大型物企均已在加速抢占这一市场。

城市服务能否成为物业服务和增值服务两个万亿市场之外，未来又一个新的蓝海市场？

尚处初级阶段

"独立"是牛晓娟在提及物管发展前景时反复提及的关键词。"现在不管母公司有没有遇到困难，物业公司都应该独立前行了。毕竟这个行业已经发展了40多年，现在也该独立了。"

她认为，城市服务本身就是迈向独立之路一个很好的尝试。"很多企业说要独立，实际操作上怎么证明自己独立？就是必须有百分之七八十的业务要是第三方给的。如果一个企业真能以城市服务业务为主，那背后有没有开发商已经不重要了。"

所谓的"城市服务"，本质上是将城市内的公共空间和公共资源当做一个整体，由物业企业深度参与治理的业务。

据牛晓娟介绍，目前城市服务业务整体可分为四类：市政、环卫、园林、城管执法、绿化、景观网格化管理等为主的城市基础管理服务；餐饮、购物、休闲、运动、交通等城市生活服务；办公、会议、制造、运输等从生产端切入的城市生产服务以及老人儿童等弱势群体、社区矛盾调解等一些针对特殊人群的城市社群服务。

在"放管服"改革持续推进背景下，物业企业正在进军城市服务。有机构数据显示，今年6月，TOP20物企拓展城市服务项目总金额达46.5亿元，其中碧桂园服务、保利物业等4家中标金额超过亿元，物企参与公开市场的环卫项目招投标动作活跃。

不过，牛晓娟告诉财经网，整体来看，城市服务还处于初级发展阶段，正在向上爬升的过程中，行业的集中度和市场竞争程度还不是很高。

公开数据也佐证了行业处于初级阶段的说法。截至2021年6月30日，碧桂园服务的城市服务营收最高，达到21.0亿元，其余企业均不超过10亿元。在城市服务收入占总收入的比例上，除了碧桂园服务和保利物业外，企业该业务的收入占比均不超过10%。

虽然营收规模占比不高，但增速极快。根据年报，2021年，华润万象生活共获取50个城市空间服务项目，其城市公共板块在管面积较2020年增长314.5%；碧桂园服务的城市服务收入同比增长412.3%。

很显然，物企不约而同加快了布局的步伐。

布局与母公司相仿

与住宅、商办等服务业态相比，城市服务所面对的人群、范围明显不同。不同城市之间也存在着差异，面对这种差异化布局，物企过往积累的经验是否对于城市服务业务有所帮助？

对此，牛晓娟给出了肯定答案。她认为无论是城市服务与曾经的服务业态相比，还是不同城市之间相比都属于"大同小异"的服务。从服务上来说，相同点在于不管是 To C 还是To B，本质上都是对于人的服务，所以过往经验是有效的。

而差别在于企业管理范围和半径成百上千倍的提高了。对于企业的调度能力、智能化水平与服务住宅、商务楼完全不是一个量级。另外，政府所关注的点也不同。政府更关注绿色发展、智慧化、可持续发展、社会稳定等方面。而这些变化都对企业的能力要求大大提高了。

但物企目前是可以应对这些要求的。"以智慧化为例，头部物业公司做智慧化起步较早，所以他们的智能化系统覆盖到城市服务里是没问题的。因为企业现在接的城市量级并不大，基本是一些一二线城市的某个新区，或者是三四线城市，甚至五六线城市，系统的载量本身就是按照大体量小区规模设计的，所以在城市服务领域还是可以支撑的。"

她进一步指出，从城市角度来说，不管在哪个城市，一些最基本的业务，比如地干不干净、绿化好不好，即便是不同城市也都有统一标准，所以起码70%的内容是可复制的。差异在于每个地方的气候、环境都不一样。比如，在鼓浪屿需要考虑防台风，在雄安就根本不需要考虑这个事情。

而目前，企业切入城市服务主要以基础服务为主。"如果剔除各种不确定性因素，单纯将社区外面的业务算入城市服务的话，好多公司目前还停留在一些基础管理的方面，占比能达到总城市服务的六成到八成。"

在牛晓娟看来，因城施策是必须的，但因为这些项目大多布局在母公司相对熟悉的区域，企业已经形成了自己的区域标准，相对而言开展业务并不难。

以头部企业为例，万物云城市服务的主要对象为一二线城市新区，其中一二线与母公司城市布局相符，新区则主要考虑的是历史负担轻、便于新模式开展。碧桂园服务是以环卫服务作为城市服务的突破口，区域布局方面以三四线城市为主，也与母公司布局相仿。

城市选择是考验

随着物企的加码，城市服务的市场空间或将进一步打开。但这并不是一个提振企业盈利水平的拐杖。

"不高也不低"，这是牛晓娟对于城市服务盈利水平的评价。据其了解，几个头部物业城市服务的毛利率水平大概在百分之十几的水平，而城市服务的形式注定不会是一个毛利率很高的业务。

她进一步解释称，城市服务本身属于偏民生的业务，如果毛利率达到了百分之三四十，对任何一个城市来说都是不现实的。它的特点就是单子很大，动辄十几亿元甚至几十亿元，且盈利较为稳定。

城市空间服务业务对物企的面积贡献和收入贡献大于利润贡献，是当前行业现状。但以此进行拓展、探索更多业务模式，抢占更多市场份额，进而巩固自己的地位，对于当下的物企而言，比着眼于盈利高低更具有重要意义。

而城市服务显然能提供更广阔的发展空间。牛晓娟表示，按照全国城乡社区服务事务总财政支出，把其中与物业没关系的剔除掉，同时考虑城市支出复合增长率、物业公司渗透率等因素，预测五年内城市服务能达到7600 亿元的体量。

但这并不意味着城市服务没有阻碍。当下物企之所以在城市服务赛道中一路驰骋，在牛晓娟看来，是因为物企承接的项目大多还是比较优质的，释放出城市服务项目城市本身的发展水平、财务状况是不错的。

随着越来越多的城市放开这一市场，这一状况需要引起注意。牛晓娟强调，城市服务最根本的痛点在于城市的选择。"因为它作为一个轻资产的行业，尤其现在经济形势下，现金流是重点要考虑的。城市服务单子很大，但是能不能收回来现金，或者多长时间之内能够收回来？这是物业公司最需要考虑的问题。也是目前制约城市服务快速发展的根本原因。"

基于此，牛晓娟认为，现在物业公司向前推进城市服务发展是毫无疑问的，但也要考虑风险，要在风险和收益之间博取一个平衡，预计接下来行业会是一个相对较为平稳的发展过程。

文/王亚静（责编：高雅）

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