深度丨公摊面积"糊涂账"该如何厘清？

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

"买了110平方米的房子，到手却只有61平方米；卧室面积只有9平方米，1.8米的床都放不进去；厨房放不下大冰箱、卫生间放不下洗衣机；销售说的31%公摊面积，变成了46%，得房率仅有54%......"

(资料图片)

据央视新闻报道，近日，山东青岛一个高层住宅项目的业主在收房时发现公摊面积过大，实际使用面积过小，46%的公摊面积再次推高了这个话题的热度。

在青岛当地有关部门调查后的反馈答复中，该住宅所在的超高层住宅楼之所以公摊面积比较大，主要是墙体厚度大，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，外墙一半厚度计入套内建筑面积，也就是说，原本就只有70%左右的得房率，又被厚重的墙体影响了实际使用体验。

规则讲明白了，但业主心理上的坎依然难越：公摊面积到底包括哪些、有没有约束，公摊面积过大是否合理，能不能取消公摊面积制度，按照套内面积计价会有哪些变化？

目前，我国住宅交易主要以建筑面积计算价格，公摊面积屡遭诟病，一方面是得房体验与销售承诺有差异，另外也有开发商在"高低配"项目中，将公摊面积挪至高层建筑导致公摊不均，甚至有小部分开发商利用公摊面积赚盈利。

但在实际执行中，公摊面积有其存在的必要性，公共服务配套也与居住的舒适度挂钩，解决公众诟病的关键在于让公摊面积"晒在太阳下"。

值得注意的是，内蒙古近日已经开始尝试传递出变革的声音，将"取消公摊面积"的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，公摊面积是由建筑的复杂性决定的，公摊面积并不是越小越好，当务之急是明确公摊的明细，厘清交付标准。

"但是按照套内面积计价是可行的道路，让消费者更加清楚地了解性价比。"张大伟强调说。

公摊的定义

到底什么是公摊面积？作用是什么？

直白来讲，房屋建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，后者就是公摊面积。

2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》（第70条）均明确，购房者所购置的商品房，都应载明套内面积和公摊面积。

公摊面积包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，以及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。

也就是说，日常居住生活所必要的公共服务建筑，有一部分是包含在公摊面积中的。

"正规的公摊是必须有的，否则居住舒适度不存在。公摊也不是越小越好，太小的公摊意味着社区的舒适性降低。"张大伟举例说明，同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大；只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户，其公摊面积是不一样的；公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，用减少电梯间、楼梯间或门厅面积，设计一梯多户，取消避难层等方法，尽管可以缩小公摊面积，但社区的舒适度、安全感也降低了；再比如，开发商"偷面积"，貌似套内面积增加，但占用了公摊，导致小区整体环境受损。

而套内建筑面积，进一步包括了套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积。回顾可以看出，前述青岛项目套内实际使用面积过小，主要是被高层建筑的墙体侵占了实际使用面积。

业主想知道的是，到底46%的公摊面积是否合理？近一米的外墙是否过大？是否为业主想要的居住所必须的公摊？

实际上，现行规定对于公摊面积大小没有比例限制，主要与新盘项目的规划设计、配套设施有关。

李宇嘉认为，前述青岛项目若在规划设计和报批、销售宣传时的公摊与46%有差异，就要走仲裁的解决路径了。

"不过，由于公摊的计算、范围、规划设计等太过专业，需要归属管理部门做出引导。这样做，有利于规范开发商的经营行为。"他强调说，毕竟，业主对共有和专有部分的房价支付是一样的，但开发商支出的成本是不一样的，要警惕有意做大公摊，降低开发成本的行为。

公摊的"猫腻"

公摊的范畴清楚了，但购房人对公摊的质疑，还源于公摊面积的一些"猫腻"问题。

比如，开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收物业管理费，一边将广告收入据为己有；比如，游泳池、地上停车场是共有部分，对外营业却收入不明；比如，电梯和楼道要精装修吗？墙体要取暖吗？即便要装修、要取暖，但标准肯定不一样，成本一定会低一些，与套内成本形成了盈利差异。

据张大伟介绍，的确有小部分开发商是利用公摊赚额外的钱。很多城市都有限价政策，但大部分都是限制了建筑面积单价，这种情况下，有开发商想办法在建筑面积单价不变的情况下，增加使用面积，在期房购房合同和期房收房这个双合同中，增加使用面积，变相增加了单价，在买卖合同中设置了陷阱。

公摊不均的例子也比较普遍。以"高低配"项目为例，同一个小区包含高层住宅和别墅住宅，由于别墅的利润高，开发商容易将公摊面积更多挪到高层住宅部分。

"住房套内部分的产权最明晰，谁也侵犯不了，但共有部分的产权共有，权利边界模糊。"李宇嘉表示。

在2022年全国两会上，全国政协委员洪洋建议取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到使用面积之中，让老百姓明白付费、放心购房。

在洪洋看来，公摊面积缺乏法律依据和制度约束，公摊哪些面积、公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商"信口开河"，而业主毫无申辩权利。

"公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用。"洪洋在2022年全国两会上表示，"公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费。"

取消公摊面积的呼声愈演愈烈，但同时也有业内人士表示取消公摊面积有着现实的难处。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长虞晓芬即指出，公摊面积在某种程度上也代表着小区品质，取消公摊面积后，还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题，完全取消公摊，在实践过程中会出现很多困难和问题。

如何厘清"糊涂账"

购房人对公摊的排斥，更多的还是购买预期和实际得房的落差，叠加对公摊部分没有任何掌控权，显得尤为"不透明"和缺乏公信力。

解决这个问题，并非只有取消公摊面积一条路可走，可以借鉴的方法即包括明晰公摊细则、按照套内面积计价和抹平预售与现房的差距等方面。

"社区生活离不开公摊，言及‘取消公摊’乃情绪之举。最重要的是，标准和明细一定要‘晒在太阳下’，监管还要跟上。"李宇嘉表示，买房不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务。

李宇嘉建议，要制定不同类型社区的公摊指引；公摊部分的内容要明晰，经营的部分要将经营收益归属全体业主，纳入物业维修基金，或者抵扣物业费；房屋交付时，独立第三方要对公摊面积进行实测并公示；探索公摊部分定价和套内定价的差异化。

按照套内面积计价也是一条可行之路。

虽然"核桃去皮30一斤，不去皮15一斤，按照套内面积计价势必将提高房屋单价"，但也有网友感慨"即便羊毛出在羊身上，可是羊也想知道到底出了多少羊毛"。

据了解，中国香港从2013年开始已经改成了套内计价，要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实际使用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。2013年4月29日，香港《一手住宅物业销售条例》正式实施，新规扩展至一手新盘，若代理违规，最严重会被撤销牌照。香港房屋销售由此告别"建筑面积"时代。

重庆也在实行套内面积计价方式。2002年6月，重庆通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

据内蒙古自治区住房和城乡建设厅网站8月24日消息，该厅近期答复内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋"公摊面积"的提案》时称，"委员提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。因此，我厅将取消‘公摊面积’的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。"

此外，张大伟补充说，期房预售制度下，购房者期待的和实际收到的有差距，要求售楼处样板间1:1还原，并保留样板间至交房，也会一定程度上减少公摊面积的争议。

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