地处城市远郊的楼盘项目，由于配套相对缺失、区域市场不成熟等原因，天然地存在较多操盘难点，但由于地价便宜，远郊盘对房企而言存在较大操作空间。

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远郊项目更易在市场波动时受到影响而率先降价，因此对郊区项目的购房者而言，长周期可以和城市一起共享区域板块价值溢价，但同时，远郊区房子的升值空间又具有一定不确定性。

疫情后改善型远郊楼盘需求升高明显

远郊楼盘处于城市发展未触达区域，属于城市规模向外扩张的前沿地带。我们可通过距离市中心的交通距离、公共交通通勤时间、城市定位对远郊盘进行定义。

克而瑞调研数据显示，疫情后房地产业的改善型远郊盘需求明显上升，而所谓的刚需"上车盘"需求减少。

我们以2020年为界分析远郊盘项目的成交情况。疫情之后，郊区套总价200万元以内的刚需房占比较疫情前下降了16个百分点；总价500-600万元楼盘成交占比则显著提升，其中97.8%位于一线城市，主要集中在上海、深圳，两者占比分别为37.3%和42.0%，表明以上两大城市房地产郊区改善盘需求显著。

数据显示，远郊盘中，有近九成项目集中在总价400万元以内。从2016年-2022年郊区盘整体情况来看，总价在200万元左右价格的远郊盘项目数占比更大，达到60%，相比之下，城市主城区楼盘总价在200万元左右的只占42%。同时，总价处在300万元以上的远郊楼盘成交项目数占比急速下降，总价400万元以内的成交占比达到了87%。主城区内，超过总价1000万元的改善型楼盘占比还出现了成交翘尾。

一旦市场下行，远郊楼盘降价降更多

远郊盘存在较大去化压力，为此远郊盘通过高端精装通过改成简装等方式变相降。

克而瑞数据显示，2022年有64.3%的远郊楼盘项目较上年均价呈现下降趋势，表明远郊盘的降价项目已经从个别发展到普遍现象。

2020年上半年，由于经历疫情冲击，再加上下半年房地产"三道红线"政策试行，房企去化压力增大、降价项目增多。这直接导致2020年，房地产业的降价项目占比出现了一个小高峰，到2022年上半年，在项目停工等影响下，地产降价项目仍在持续增多。

从主城区和远郊楼盘成交对比来看，2017-2019年间，房地产市场整体处于一个较为平稳的状态，远郊盘和主城区项目均价较上年下降的项目占比虽然都在增多，但整体差距并不明显。

但在2020年疫情后，远郊和主城区市场显现出明显的分化态势：远郊降价的项目占比要大幅高于主城区。即使如房地产市场基本面相对较好的南京、杭州，主城区价格较为坚挺，但外围远郊也是出现了明显降价的情况。

根本原因还在于远郊楼盘缺少生活配套，以刚需客群为主。一旦市场有风吹草动就容易受影响，这是其天然劣势。此外，远郊盘在市场下行情况下，预期也更容易悲观，尤其是发展起步晚、配套不足的远郊区域，楼盘项目获客难，房产价格很难维持在稳定水平，降价成为必然。

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