区域新盘观察 | 房企"激战"北京小瓦窑：降价成普遍现象，有项目称"几乎售罄"却仍无网签

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每经记者 王佳飞每经编辑 魏文艺

10月22日，蓄客多日的北京城建宸知筑获得预售证，又为北京小瓦窑区域新增了600多套房源，这无疑令本就新盘扎堆的小瓦窑区域更加火药味十足。

小瓦窑区域只是一个泛指，包括莲石路以南、京港澳高速以北、西四环和和西五环之间的区域，处于丰台、石景山、海淀三区的交汇处。

2021年以来，包括国誉•万和城、首创•天阅山河、北京城建•龙樾天元、华曦府、中海学仕里、北京城建宸知筑等多个项目入市，且都是单价8万元/平方米左右的改善型项目。

10月18日，《每日经济新闻》记者实地走访小瓦窑区域发现，目前该区域在售楼盘项目在户型定位上各有不同，但降价销售成为普遍现象。

取证月余网签仍为零

小瓦窑区域配套目前尚不完善，不过地铁11号线东段已纳入北京轨道交通三期规划，将在小瓦窑设站。从公开信息看，小瓦窑区域30分钟自驾半径范围里，有中关村石景山园、北京银行保险产业园、石景山首钢园、丰台科技园、丽泽SOHO等产业集群。

10月18日，《每日经济新闻》记者来到小瓦窑区域的华曦府项目售楼处，销售人员向记者坦言，"我们几乎已经售罄了，96平方米的户型剩得不多，其余的大户型只能等到清退之后您才能购买了。"

华曦府项目现场 图片来源：每经记者 王佳飞 摄

记者注意到，该项目于9月23日取得预售证，其销售进度着实让人有些意外。

华曦府地块是今年5月北京第二批集中供地中报名房企最多的地块，现场争夺进行了41轮，很快达到了26.45亿元地价上限，最终电建和首钢联合体以摇号的方式中签，楼面地价约4.46万元/平方米，销售指导价7.5万元/平方米。

华曦府的现房销售面积为3万平方米。而根据规划，华曦府的住宅建筑面积59119.55平方米，也即该项目有一半的面积需要进行现房销售。

谈及项目的优势，华曦府销售人员表示，"周围的新盘很多卖8万以上，我们这里7.5万的单价就显得便宜些了。而且，我们有96平方米的小面积户型，总价也相对低些，所以卖得好些。"

华曦府的网签情况 来源：北京住建委官网

不过，《每日经济新闻》记者查看网签数据发现，目前华曦府的网签数据为0，也就是说，该项目到目前为止尚未完成哪怕一套房源的网签。

记者注意到，9月19日取得预售证的中建玖合府已经取得了305套网签，该项目也对外宣传畅销。

中建玖合府的网签情况 来源：北京住建委官网

根据目前的批准销售面积和批准销售套数计算，华曦府的平均户型面积约97平方米，和周围项目户型动辄100平方米以上相比，华曦府明显既想抓住改善人群，又想抓住刚改人群，不过从该项目销售人员声称的热销可以看出，这种价格方式是奏效的。

当然，该项目的降价现象也是存在的。销售人员表示，"我们97平方米的户型总价大约在700万。"以此计算，单价不足7.3万元左右，要低于销售指导价。

此外值得一提的是，华曦府96平方米户型是东西长南北扁的设计，3室2厅分布在狭长的地带上，确实不如方正户型舒适。周围项目的销售人员也说，96平方米的户型在设计上是华曦府的槽点。

华曦府项目现场图片来源：每经记者 王佳飞 摄

降价销售成普遍现象

从华曦府向南不足两公里，便是北京城建宸知筑营销中心。与华曦府相比，宸知筑的改善定位更加明显，户型面积110-135平方米。

根据预售信息，宸知筑的预售价7.3万-7.5万元/平方米，和华曦府的定价比较重合。但这个价格低于小瓦窑区域早些入市的其他项目。

图片宸知筑项目售楼处图片来源：每经记者 王佳飞 摄

最早在2021年4月22日取得预售证的国誉•万和城，距离宸知筑约两公里，目前预售价格7.8万-8.2万元/平方米。同样在2021年4月22日取得预售证的首创•天阅山河，成交均价8万元/平方米。

今年7月22日取得预售证的北京城建•龙樾天元，预售价8.5万元/平方米左右，但目前的网签成交价为8.1万元/平方米上下。可以说在小瓦窑区域，降价已经成为普遍现象。

宸知筑的销售人员向《每日经济新闻》记者介绍，"在这个区域中的改善型项目中，我们的价格是很有竞争力的，户型设计上也是更加纯粹的大户型。"

不过记者注意到，宸知筑项目110平方米、125平方米、132平方米的户型均是东西窄南北超长的设计，和华曦府的狭长十分类似。记者在看房过程中也发现，这种狭长户型确实没有方正户型的敞亮感。

宸知筑的户型图

图片区域少见的刚需户型

中海学仕里虽然在行政区上属于石景山，但市场更多将其置于小瓦窑区域。该项目定位为刚需，户型涵盖了72-115平方米两居至四居，于8月27日取得预售证，价格在7.8万-8万元/平方米。

在小瓦窑区域集中供应的这批新房中，中海学仕里是唯一一个有小户型的项目，在区域价值和学区溢价方面或也略胜一筹。

目前已知的信息是，中海学仕里东北侧几百米的小学+中学教育规划用地，已经官宣将引进东城名校171中学，按42班规模建设，建成后可提供1770个中学学位。

虽然预售价格较华曦府和宸知筑都略高，但是从实际网签价格看，中海学仕里售价也仅有7.6万元/平方米，也有大幅降价的情况。目前该项目网签116套，考虑到刚刚取得预售证不久，已经是一个不错的成绩了。

综合来看，小瓦窑区域目前虽然项目较多，各个项目也在激烈的竞争下纷纷下探价格，期望达到以价换量的效果。同时，各个项目也有着较明显的定位：宸知筑定位改善，中海学仕里则定位刚改，华曦府位于刚改和改善之间，都有着各自明确的目标客群。

在短兵相接下，小瓦窑区域各项目的销售未来将呈现何种趋势，尚待观察。

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