作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

(相关资料图)

近日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，并表示将根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格。

按照深圳市房屋租赁参考价格查询平台，此次深圳发布的房屋租赁参考价覆盖全市各区(含大鹏新区)，包括4319个小区(其中，存量商品住房楼盘3786个、统建楼楼盘318个、商务公寓楼盘215个)、2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区以及6702个产业园区。

深圳房屋租赁参考价要低于市场均价

由于疫情反复，各城市人口流动下降，全国租赁市场活跃度一般。随着毕业季租赁旺季结束，自9月起，租赁市场逐渐步入淡季，租金出现周期性回落。

克而瑞租售近期发布的《中国住房租赁行业监测报告》显示，2022年9月，租赁市场逐步迈入传统淡季，55城个人房源租金为32.87元/平方米/月，较上月下跌1.35%，同比下降2.49%。

克而瑞关注的重点八城租金均呈下跌趋势。从同比来看，深圳、杭州、武汉、成都、南京五城租金同比下跌，其他三城租金同比上涨；从环比看，八城租金环比均下跌，深圳、上海、杭州租金环比下跌态势明显。

各大城市房租下跌，除受租赁淡季影响外，保障性租赁住房加速入市运营，也在一定程度上影响租金下跌。

《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》显示，平均商品房参考租赁价格为67.5元/平方米/月，商务公寓参考租赁价格为85.7元/平方米，统建楼参考租赁价格为44.3元/平方米。

与之相对应，以商品房为主的深圳，9月份个人房源租金价格为88.28元/平方米/月，分散式公寓租金为137.28 元/平方米/月；以商务公寓为主的集中式公寓租金为86.01元/平方米/月。由此可见，深圳市2022年度的房屋租赁参考价格与目前市场的平均价相比要低。

对个人房源影响较小，对保障性租赁住房意义更大

2021年2月，深圳发布二手房成交参考价后，二手房市场骤然降温。市场有观点认为，此次深圳推出"房屋租赁参考价格"也会在很大程度上影响租赁市场。

我们认为，二手房参考价推出后，深圳各大银行陆续可根据成交参考价格发放二手房贷款，新政通过与银行联动，配合贷款指导政策等一套组合拳，实现了较大程度的降杠杆。

而此次推出的房屋租赁参考价格，目的更多的在于正确引导租赁市场健康发展，保护租赁双方权益。对租赁当事人来说，可参照租赁参考价格，结合物业类型、楼层朝向、建筑面积、装饰装修、配套设施设备等客观实际和差异，自主协商确定符合实际情况的租赁价格。

我们认为，房屋租金价格更多要由市场供求情况决定，尤其是对个人房源，即便是同一小区、不同户型、新旧程度都会在很大程度上影响租金价格，不能简单用"参考价格"的方式一刀切。

因此，对租赁市场而言，应避免过多价格指导，租金价格起伏变化应视市场供求情况而定。

自2021年起，保障性租赁住房建设在不断加快落实，但政策对保障性租赁住房定价要低于"周边房源价格"这个概念，一直未有具体明确，此次深圳发布的"房屋租赁参考价格"对保障性租赁住房来说有了相对明确的价格参照，对未来保障性租赁住房建设发展意义较大。

综合来看，此次深圳"房屋租赁参考价格"的发布对整体市场的约束性相对较小，尤其是市场中的个人房源，其租金价格浮动受市场化影响更大；但"房屋租赁参考价格"对保障性租赁住房有一定具体指导意义。

标签： 房屋租赁 商务公寓 在很大程度上