作者 沈晓玲 克而瑞研究中心企业研究总监

钱晟江 克而瑞研究中心研究员

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近日，华夏基金华润有巢租赁住房REITs正式获批。华润置地成首家将资产作为租赁住房REITs的上市房企，这为其他房企实现轻资产运营发展提供了新思路。

新获批REITs底层资产拿地成本低、运营周期短

根据公告，本次华润有巢保租房REITs项目的基金管理人为华夏基金，中信证券为专项计划管理人，预计将募集11.2亿元，其中华润置地将作为战略投资者认购基金总份额的34%。上市完成后，两个项目将由公募基金动用募集资金进行收购，最终由基础设施REITs持有100%权益，不再是华润置地附属公司和财务并表项目。

此次华润有巢上市REITs的底层资产拿地成本都不高，两宗项目土地成本均不足4000元/平方米。且项目分别位于上海松江区工业区东部园区和泗泾镇，被华润分别以1.8亿元和1.25亿元拍下。其中，东部园区地块属于上海市R4用地，权属清晰、保障属性明确并兼具市场化运营，在对接资本市场方面具有先天优势，而泗泾项目则是已发行的保租房公募REITs中，唯一一块不是国有建设用地的底层资产。相较而言，集体建设用地成本更低，以这种方式获取土地建设租赁住房，能有效地降低企业成本，且回报率及商业运营的可持续性也更有保障。

虽然REITs项目申报要求中明确指出，"基础设施运营时间上原则不低于3年，且3年净现金分派率原则上不低于4%"，但此次华润成功上市的两个长租公寓项目运营时间仅有1.5年。而在早前成功上市的保租房项目中，仅华夏北京保障房REITs运营时间超过了3年，其中深圳安居REITs的安居白泉阁运营周期最短，仅2个月。

目前来看，如果长租项目能够实现长期稳定收益，针对保租房REITs的运营时间要求是可以适当放宽的，在此次申请中也再次印证了这一观点。

头部房企踊跃布局保租房

目前，行业内的头部房企积极将旗下长租公寓纳入保障性租赁住房(下称纳保)管理。

截至2022年7月底，万科旗下泊寓正式纳入保障性租赁住房项目有50个，涉及4.1万间房源，另有5万多间房源在申请纳保途中，总计超过泊寓开业项目房源数量一半；保利发展旗下保利公寓建成保障房超10万套；而华润除此次REITs发行涉及的两个项目外，在北京、天津等地均有率先获评保障性租赁住房的项目。

总体来看，华润置地将两个租赁住房拆分，以基建REITs结构上市，成为重资产运营项目的一个参考样本。当前，由于重资产退出渠道较少，除REITs外，大宗交易是几乎唯一的退出路径。

对房企而言，公募REITs若能上市，不仅能促进公司融资方式及发展平台多元化，还能盘活基础设施资产，最终降低对传统债务融资模式的依赖。而那些无法认定为保障性租赁住房、净现金分派率过低，或者不满足其他上市条件的租赁项目，暂时尚无法进入保租房公募REITs这条新赛道。

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