作者：何奎

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保险资金参与公募REITs（不动产投资信托基金）已满一周年。目前，行业已斥资超百亿元获得22只公募REITs配售份额。

上海证券报记者了解到，在公募REITs投资过程中，保险资金依旧秉持稳健投资风格，通过公募REITs底层资产的内部收益率、现金分派率等指标进行投资评判。此外，对于监管部门近期提出的扩大公募REITs产品试点，险资机构参与热情高涨，翘首以盼新项目快速落地。

投入资金逾百亿元

去年11月，银保监会允许保险资金投资公募REITs。一年以来，在权益市场和债券市场大幅波动的背景下，收益稳健的公募REITs相对优势凸显，受到险资的青睐。

东方财富Choice数据显示，截至11月17日，已有23只公募REITs产品获批发行，其中22只产品的获配机构出现险资身影，险资机构通过战略配售和网下配售合计配售金额约110亿元，占总募资金额约16%。

在二级市场交易中，险资参与热情也很高，为公募REITs产品交易注入了流动性。

从参与的保险机构来看，资金量大的保险机构获配份额较多，中国人寿、平安人寿、泰康人寿、新华人寿等机构获得10只以上公募REITs的配售份额。此外，作为保险资金重要的综合性投资平台，中国保险投资基金也积极参与公募REITs投资，获得11只公募REITs的配售份额。

"险资一直在参与公募REITs投资。"上海一家大型保险资管公司固收部负责人告诉记者，险资追求绝对收益，既要把握权益和固定收益类投资机会，也要发掘另类投资机会，分散风险并增厚收益。公募REITs属于长久期资产，且与其他大类资产回报的相关性较弱，非常符合险资的投资偏好，也能较好缓解险资目前的资产负债错配压力。

公募REITs在我国尚处于初期探索阶段，险资在积极参与的同时，要对项目保持专业评估、审慎参与的态度，秉持长期投资、价值投资、稳健投资的投资理念。

生命资产相关负责人表示，在具体标的上，结合目前公募REITs上市以单一资产或少量资产组成的资产包为主的特点，公司相对更加关注底层资产的内部收益率、现金分派率等指标。同时，在底层资产选择上，偏好政策支持、行业景气，且资产现金流稳定、期限较长的公募REITs。

期待发行更多产品

"现在机构都期待有更多公募REITs产品发行。"上述固收部负责人告诉记者，由于已经发行交易的公募REITs产品数量较少，整体规模不大，公募REITs投资在保险资金中占比仍然较少。

生命资产相关负责人认为，公募REITs上市项目较少，明显供不应求，难以匹配手握巨资的险资投资需求。未来，可以在严格把关项目质量的前提下，适当提升项目发行与扩募节奏。

险资对公募REITs产品扩募如此期待，主要是因为其良好的收益表现。东财Choice数据显示，在最近的250个交易日内，11只公募REITs产品二级市场的平均收益率为12.42%，跑赢了上证指数。

为响应市场对于公募REITs的投资热情。近期，证监会相关部门负责人透露，将推动更多优质项目发行上市，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域，年内新能源项目有望落地。

有业内人士认为，险资之所以如此期待新REITs产品发行，主要是其在公募REITs投资中具有优势。由于险资机构自身有着完善的投研体系，并且长期投资国家经济发展重要领域，对新型基础设施领域有着较深入的研究，可以高效分析公募REITs新项目的价值和风险，并迅速投入资金参与。

估值定价等难题待解

在险资人士看来，未来公募REITs发展空间巨大，险资投入的资金会越来越多，但是在产品流动性、估值定价、风险管理等方面仍存挑战。

生命资产相关负责人表示，随着底层资产类型的丰富，如何对各类资产进行合理估值将成为关键因素，可以在发行环节进行更充分的信息披露与沟通。另外，公募REITs的风险资本占用依然较高，一定程度影响险资的投资意愿。建议针对公募REITs底层资产的特性，给予进一步优惠政策。

可用作估值的数据匮乏也是影响公募REITs产品估值定价的重要因素之一。上述固收部负责人说："现在上市交易的公募REITs产品少，能够获取的公开数据不足，估值模型很难对产品进行估值定价。"

此外，东吴证券非银研究团队认为，险资机构应当加强主动管理能力，根据规定对投资的公募REITs持有项目进行全面分析评估，并穿透纳入不动产资产投资比例，定期评估投资风险，这考验着险资的主动管理能力。

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