今年以来，改善型需求逐渐成为各地楼市的主力。

近日，易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕在接受包括《每日经济新闻》在内的媒体记者采访时表示，从今年国内房地产市场的产品成交结构上来看，刚需、首改类产品比重呈全线收缩态势，而改善类住宅产品成交占比全面上扬。

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"在全行业深度剧烈调整中，居民对住房的认知正一步步回归居住属性，即便是新一代成长起来的年轻租客，对居住品质要求也在不断提升。"

改善型产品渐成主流

张燕指出，今年以来，80-100平方米面积段的刚需住宅产品较2021年共计下行约2.7个百分点。而形成鲜明对比的是，120平方米以上改善类住宅产品成交占比全面上扬，尤其是140-160平方米面积段的产品，增幅为各面积段之最，达到1.4个百分点。

值得关注的是，在北上广深4个一线城市，100-120平方米面积段产品的销售规模首次超过90-100平方米面积段产品，一跃成为市场成交的主力。

今年11月份，一线市场的成交情况证明，多个主流城市的热销项目集中在高竞争力、具备稀缺性、与客户需求高匹配度的楼盘。

市场需求的指挥棒在变，房企产品定位也随之发生明显迁移。克而瑞最新发布的《2022中国房企产品力白皮书》显示，超过四成房企的产品定位呈现同比上升态势——这意味着企业越来越愿意开发高品质的大户型产品，新房市场的改善型产品为主流的特征已很明显。

其中，全口径销售金额榜TOP30房企中，有19家房企的产品定位同比上升，这些房企也基本占据着中国一二线城市的中高端产品市场。此外，均价比值高于1.2以上的房企数量较2021年增加两家至11家。

购房主流需求发生变化

在全行业资金全面吃紧背景下，"保交付"成为企业存活的命脉，房企也纷纷将其提升到现阶段发展的重中之重。

据克而瑞不完全统计，2022年行业内仅有个别几家房企将产品体系进行了迭代升级。截至今年10月，有20家规模房企基于市场环境变化调整了公司产品战略。

购房者的主流需求为何在这段时期发生变化？在张燕看来，是内外因多重因素导致的。首先，经过多年行业发展，人们对住宅产品的需求实现了"从无到有"，目前处在"从有到优"转向"从优到精"的稳定发展阶段。

其次，由于三孩政策放开以及疫情反复，对人们的生活习惯、社会心理，乃至家庭结构等方面均产生影响，市场改善型需求激增，大面积段产品市场成交比重上扬。

另外，随着未来购房客群显现年轻化趋势，房企在住宅产品的功能、颜值、科技、健康、服务等方面需要持续升级才能满足新客群的心理预期。

张燕分析指出，"随着居民生活理念改变，房子不仅是日常居住舒适场所，更是容纳兴趣爱好、闲情雅致的精神栖息地。比如，当前风靡的‘小家化’‘酒店化’潮流下，卧室套房配置也不再拘泥于传统的简单功能组合，适合多孩家庭的卧室设计逐渐涌现。而且，疫情防控常态化又催生出长期居家需要的‘隔离套房’，居家办公和学习空间，以及庭院式种植阳台等。"

"租户也越来越愿意为居住环境买单，白皮书数据显示，中国主流城市的租房主力已转变为90后、95后的年轻一代，占比达到68%。年轻人更注重生活品质和仪式感，也愿为更好的居住体验买单。市场上租赁产品已日趋多元，囊括了企业员工住宿、成熟的集中式公寓产品、满足中高端租赁需求的服务式公寓等。"张燕指出。

展望2023年，张燕认为，户型仍将是居民看房考虑的第一要素，且关注点已从住房本身扩展至社区环境。后疫情时代，地产企业需要持续改善细节提升居住体验感，以及对居者的人文关怀。

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