文/乐居财经 刘治颖

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受2022年11月多项优化房企融资环境的政策出台影响，房地产融资出现翘尾行情。

克而瑞数据显示，2022年12月100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%，2022年首次单月融资规模突破千亿。

在融资结构方面，12月房企境内债权融资833.44亿元，环比增加82.8%，同比增加83.4%；境外债权融资26.32亿元，环比增加626.8%，同比减少82.9%；资产证券化融资为77.67亿元，环比增加87.3%，同比减少31.1%。

不过，境外融资渠道仍然紧缩，当月没有房企境外发债，境内发债主体则主要是中海、保利、招商蛇口等国企央企。从融资成本看，12月房企平均融资成本为4.34%，环比提高0.7pct，同比下降0.18pct。

中指研究院指出，受监管部门出台政策鼓励民企增信发债影响，民企信用债发行在2022年底翘尾突出，12月发债规模达到96.3亿元，占全年民企发行量的35.5%，发行主体也从头部优质民企扩展到中小型民企。当前发债融资政策宽松，增信担保工具也扩展到"央地合作"模式，更多地方性民企有望加入信用债发行行列中来，小高峰将延续到2023年。

克而瑞研究中心认为，展望2023年，房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下企业整体融资环境或将实质性改善，央国企及优质民企更将显著受益。

房企融资虽然已开始出现回暖趋势，但偿债压力依然不可忽视。2023年，房企又将迎来大规模偿债潮。克而瑞研究中心统计，2023年前三季度到期债券总规模将达到5573亿元，同比增长5.3%，其中境内债券到期2810亿元，境外债券到期2765亿元。在5573亿元的到期债券中，有4081亿元属于民营房企，占比达到了73%。

克而瑞研究中心表示，整体来看，2022年以来已经有不少房企曝出了债务违约事件，房企流动性危机逐步向规模房企蔓延。而由于当前销售疲软仍未复苏，融资环境虽然有所优化但是短期内部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。

广发固收则认为，展望2023年，政策改善、未违约民企到期体量小，违约风险整体偏低。政策上，三支箭"改善融资环境。到期压力方面，2023年到期及行权6019亿元,较2022年小幅增加383亿元，不过未违约民企到期及行权规模不大，合计1058亿元，占地产存量债的7%。

值得注意的是，房企融资翘尾回暖，但销售端并未冲上高峰。亿翰智库表示，12月市场"翘尾"并未如期出现，各城环比上行并不显著。当下，经济和就业修复尚需时日，行业政策仍有空间，政策落实也需要时间，今年市场大概率呈现弱复苏，一线及核心二线城市有望率先企稳，三四线恢复或较为缓慢。

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