2022年上市的保租房REITs一度火爆异常，多个保租房REITs触发涨停，涨势一度居高不下。但是，记者留意到火爆的行情并未得到延续，2023年1月份，保租房REITs的涨幅出现整体大幅回落，目前相比最高涨幅已经回跌超过10个百分点。

对此，业内多方认为，保租房REITs涨幅的波动或受到市场因素、经营业绩等方面的影响，目前交易活跃度不高，存在一定的不稳定因素，但是在国家政策导向下，仍然看好其未来发展。

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火爆行情回落

目前，已有4支保租房公募REITs成功上市。其中，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT三支REITs由地方保障房平台运营，华夏基金华润有巢REIT为首支房企市场化运营的保租房REITs。

上市初期，保租房REITs无一例外受到市场强烈追捧，投资者认购热情极度高涨。据悉，8月31日首批上市的红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT全部触及30%的涨停限制，涨势一度居高。而2022年12月9日，华润有巢REIT也在上市当天就实现16.84%的较高涨幅。

但是，进入2022年末，多个保租房REITs开始连续保持下跌态势，上市初期的火爆态势并未得到延续。市场数据显示，截至2022年12月31日，4只保障性租赁住房REITs整体涨幅回落到约10%。截至2023年1月18日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT和华夏基金华润有巢REIT近一个月的跌幅分别为7.62%、6.46%、5.70%和4.90%，上市以来的涨幅分别回落到8.78%、9.73%、12.71%和6.08%，涨幅落后于产业园REITs，热度不复往昔。

对于保租房REITs热度的下滑，1月18日，58安居客房产研究院分院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，目前保租房REITs涨幅起伏较大更多是市场的波动性表现。2022年全国住房租赁市场整体表现相对平稳，保租房的租金表现相比于市场化租金要更为稳定。同时，目前保租房REITs的底层资产大多于一二线城市，区域的产业和人口等基本面良好，租金的预期良好，所以跌幅较大与底层资产的状况关联性不高。

数据显示，四个保租房公募REITs底层资产分别位于北京、上海、深圳、厦门，2022年第一季度的出租率也维持在93%以上，原始权益人均为国资背景，股东资质较强。

不过，对此，1月18日，中原地产首席分析师张大伟在接受《华夏时报》记者采访时表示，保障性租赁住房REITs属于政策产物，市场本身很小，在2022年特别是刚入市的时候涨幅过高，保租房公募REITs上市时间较短，又受到疫情方面的影响，经营业绩尚不明确，且未进行分红，这些均影响到相关REITs的热度回落。

而据ICCRA住房租赁产业研究院分析，市场因素不直接影响底层项目现金流，但会影响REITs的二级市场价格表现。市场因素主要是影响公募REITs整体行情的系统性因素，如监管、供需、市场情绪等。

1月18日，上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受本报记者采访时表示，作为金融产品，保租房REITs交易的活跃度更加值得关注。目前，保租房公募基金的流通率较低，也是导致保租房REITs涨幅下滑的原因之一。同时，保租房REITs发展也的确存在隐忧，随着后期投入项目的增多，项目质量可能也会有所下降，如果在流通性不好，退出机制不健全的情况下，还进行大规模发行，保租房REITs可能会逐步被市场边缘化。

交易数据显示，截至2023年1月19日，部分保租房REITs换手率低于0.1%，华夏基金华润有巢REIT的换手率一度低至0.03%。

扩容态势持续

2022年底，监管层接连发声，要求推动保租房REITs常态化发行，在公募REITs市场打造"保租房板块"，并研究推动将试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

记者注意到，即便保租房公募REITs的热度有所下滑，也还是有越来越多的房企将旗下的长租公寓纳入了保租房的领域。业内认为，将长租公寓纳入保租房体系的吸引力，一定程度上来源于纳入后房企可进行公募REITs申报，实现"投融管退"的闭环。

据悉，2022年11月18日，首开股份发布消息称，首开股份已经与建行发起的住房租赁基金签订合作协议，将增加市场化的长租房和保障性租赁住房供给，基金投资项目成熟稳定后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出；2022年年底，万科总裁祝九胜公开称，万科泊寓将从已纳入保租房体系的项目中，挑选出符合REITs发行条件的，来实现证券化；2022年龙湖集团已经完成丰台区郭公庄中街18号院5号楼闲置办公楼改建，在丰台区郭公庄打造出龙湖冠寓，成为北京首例非居住改保租房项目，未来郭公庄龙湖公寓将有可能对接REIT退出。

而2023年1月4日，城投控股发布公告，称拟选取上海市杨浦区新江湾社区A3-05地块租赁住宅项目、上海市杨浦区新江湾社区E2-02B地块租赁住房项目作为首次发行资产，开展保障性租赁住房公募REITs项目申报，提升租赁住宅的滚动投资能力，盘活存量资产，增强可持续经营能力。

对此，张波分析指出，写字楼空置率高是不少城市都会面临的问题，改为保租房形式，是盘活闲置资源，低成本高效率加大保租房源规模的一项重要举措，可完善片区功能、更高效实现资源的集约化最大化利用。

对于未来，业内多方较为看好保租房公募REITs的发展。其中，张波表示，由于租购并举的政策大方向不变，预计未来还会有更多保租房REITs产品上市并受关注。上市产品重点还是会布局在一二线城市的CBD周边、产业园以及部分轨交沿线。而房企系长租公寓由于产权清晰，户型和产品更适合新市民，纳入保租房体系中，一方面可以大大增加项目本身的客源，另一方面也有利于保租房源的供给量，将可能成为保租房的重要来源之一。

严跃进补充，大力发展租赁市场还应该进行一些新的探索，购物中心、商业广场、度假村、写字楼等业态都应纳入REITs考虑范围。

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