"不像他们口中说的那么‘无事发生’，也没有十分的‘抓马’，但商业项目的人流量确实不是很大。"一位前地产媒体人士近日向《每日经济新闻》记者讲述了其在换工作的空档去过的几个城市，见到之前报道过的商业项目时所感所触。

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那么，在刚刚过去的2022年，商业地产市场表现如何？

近日，中指研究院、戴德梁行、睿意德等机构陆续发布2022商业地产市场年度报告。中指研究院1月18日发布的报告显示，2022年全国商业营业用房、办公楼开工投资、销售面积同比均下滑，20个商办重点城市的大宗交易宗数较和交易额均同比明显下降，写字楼和商铺租金持续下跌。

"宏观方面，疫情拖累服务业经济及消费市场，进而对商业地产行业造成冲击，商办用房开工投资、销售面积同比均下降，商办用地供需规模缩量，市场整体面临下行压力。"中指研究院分析认为。

商办用房投资及销售同比齐跌

从商办用房各维度的表现来看，市场整体面临下行压力明显。

中指研究院数据显示，2022年商业营业用房、办公楼开工投资、销售面积同比均下降，二季度以来商办物业销售面积单月增速持续为负。

其中商业营业用房方面，2022年全国商业营业用房销售面积为8239万平方米，同比下降8.9%；其中，2022年12月全国商业营业用房销售面积为1005万平方米，同比下降33.7%；2022年7月份起，商业营业用房单月销售面积连续6个月同比下降。

办公楼方面，2022年全国办公楼销售面积为3264万平方米，同比下降3.3%；其中12月份全国办公楼销售面积为444万平方米，同比下降18.9%；7月份起，除9月外的其他月份办公楼单月销售面积同比均下降。

市场信心低迷和销售持续为负，某种程度上减缓了商办用地的持续供应。2022年全国300城商办用地推出面积为20058万平方米，同比下降23.3%；成交面积为17658万平方米，同比下降17.6%。其中12月份同比降幅超过50%。

中指研究院分析认为，去年四季度尤其是11月下旬以来，部分城市疫情有所反复，需求收缩、供给冲击、预期转弱"三重压力"加大，制约经济恢复，与写字楼租赁市场相关性较强的服务业经济活跃度降低。尽管重点城市写字楼租赁需求整体仍继续释放，但在不利因素影响下，部分城市需求释放速度放缓，甚至出现较多的退租现象。

20城大宗交易金额同比"腰斩"

受全球经济、政策、疫情反复等多重因素影响，全国大宗交易投资也有所暂缓。

据中指研究院统计，2022年中指数据监测的20个商办重点城市共监测到大宗交易141宗，较2021年减少78宗；交易额1294亿元，同比下降50%。

从城市等级来看，一线城市共监测到大宗交易87宗，占比62%。其中，上海、北京、深圳、广州交易宗数分别为47宗、18宗、13宗、9宗，上海、北京依旧是最为活跃的城市；二线城市交易活跃度显著低于一线城市，其中成都、杭州、重庆、苏州、武汉交易宗数在5-10宗，其他城市均在5宗以内。

从买家类型来看，按2022年已经披露买家的交易计算，内资买家投资活动依旧最为活跃，占比达82%。而从卖家企业类型来看，由于房地产市场进入调整期，部分房企为缓解资金压力选择出售优质资产，卖家包含房企及旗下物管、商管公司的交易宗数占比超五成。

从各个城市统计数据来看，写字楼依旧是大宗交易绝对的成交主力。据世邦魏理仕统计的深圳交易情况来看，写字楼交易额占比高达89.7%；工业物业交易方面，全年共录得3宗交易，均位于光明新区。

对于明年大宗交易录得情况，世邦魏理仕深圳分公司董事总经理吴伟冬分析认为，金融"三支箭"的落地对于房企在未来一年的发展有较大利好，确实会缓解开发商的资金压力。今年中小型民企的资产出售意愿预计将会升高，同时部分国企和优质民企为了实现良好的企业战略拓展及资金安排，也会进行资产出售。

吴伟冬预判，市场上可售物业的增多将令整体市场在2023年保持较高活跃度。此外，工业物业因为其稳定的租金表现及可通过发行REITs实现稳定收益，将依然受到投资者的追捧。

实体商业市场租金跌幅扩大

2022年下半年以来，疫情一定程度上拖累了消费增速，冲击了实体商业市场。

据中指研究院数据，2022年下半年全国商业街商铺租金环比跌幅扩大至0.71%，商圈（购物中心）商铺租金环比止涨转跌，跌幅为0.09%

其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.53元/平方米/天，环比下跌0.71%，跌幅较2021年下半年扩大0.25个百分点；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.94元/平方米/天，由2022年上半年的环比上涨0.14%转为下跌0.09%。

不只商铺租金环比跌幅扩大，疫情和市场预期等也影响了多地购物中心的入市节奏。

以深圳为例，据睿意德统计，相较原199万平方米新增入市规模、24家拟新开项目的市场预期，2022年深圳市共计新开15个购物中心，新增供应量约132万平方米，商场存量达到2100万平方米。不过睿意德认为，入市项目展示出更高标准的商业建设水平，从而也为2023年商业市场奠定新期待。

此外，根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.74元/平方米/天，环比下跌0.18%。

"去年12月下旬以来，部分城市的消费市场已出现回暖信号，实体商业客流量有所回升。预计2023年，在疫情影响减弱后，居民消费意愿或将有所提升，消费市场或将稳步复苏，重点城市商铺租赁市场有望逐步企稳恢复。"中指研究院分析认为。

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