2022年12月初，监管机构要求中国银行、中国建设银行等四大行向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款，而"内保外贷"也被视作支持房地产市场平稳健康发展的"第四支箭"。继龙湖宣布以"内保外贷"的方式成功融资7亿元之后，近期，碧桂园、越秀地产等也相继成为政策支持导向下的获益者。

在银行"内保外贷"支持范围扩容的同时，房企境外融资环境也在逐渐改善。据克而瑞统计，2023年1月房企债券发行了319.86亿元，其中境外发债约47亿元，"自2022年10月以来房企境外发债出现了破冰"。业内人士指出，当前房企境内融资端利好政策持续落地，优质房企境外融资环境有望进一步改善。

"内保外贷"支持持续发力

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2月1日，市场消息显示，大连万达集团正在和境内的一家金融机构洽谈一笔境外贷款，而外界多认为万达集团将通过"内保外贷"的方式进行筹资。据该消息，针对本次借贷，万达集团计划用其境内的资产进行抵押，若最终成功获得贷款，万达将从中筹集约3.5亿美元。截至目前，关于该笔贷款的细节还未向投资者透露。

万达之外，随着银行"内保外贷"支持举措的发力，近期已有多家房企获得支持。

其中，1月26日，碧桂园发布公告称，已与民生银行香港分行订立融资协议，据此获得最高达5000万美元等值的人民币定期贷款融资。

约一个月前，2022年12月28日，工商银行广东省分行为碧桂园成功办理一笔"内保外贷"业务。据悉，该笔业务的境内担保形式是出具备用信用证（以碧桂园地产为境内保函申请人，碧桂园控股为境外借款人），支持的境外贷款是由工商银行5家境外机构组建金额为2.8亿美元、期限3年的银团贷款，融资所得款项用于归还碧桂园控股于2018年在香港筹组的银团贷款。

另据中国人民银行广州分行官微文章，今年1月初，农业银行广州分行通过向广州城建出具保函，为其境外股东越秀地产提供担保，以支持越秀地产向农业银行香港分行申请不超过10亿港元融资，期限13个月，用于归还越秀地产在中国银行香港分行、建设银行香港分行的两笔短期贷款。

"近期，人民银行广州分行积极指导辖内金融机构为省内优质房企办理内保外贷业务，融资规模超28亿元人民币，用于归还房企到期的境外贷款，缓解企业境外融资压力。"中国人民银行广州分行透露，接下来，人民银行广州分行将推动"内保外贷"业务进一步扩容，指导辖内中国银行、工商银行、建设银行等多家银行的分支机构围绕内保外贷业务与广东省多家房企建立合作。

此外，去年11月24日，美的置业与工商银行总行举行战略合作协议，工商银行将为美的置业在房地产开发贷款、境外融资、内保外贷、房地产并购融资等方面提供综合授信支持。2月7日，美的置业方面向《华夏时报》记者表示，有关"内保外贷"的落地情况，"具体以官方披露信息为准"。

受支持房企实际获益有限

所谓"内保外贷"，是指银行的跨境担保业务。具体而言，由境内企业在提供无条件、不可撤销反担保的前提下，向境内银行为其境外注册的附属企业或参股投资企业申请以境外银行为受益人的保函或信用证，由境外银行给境外企业提供融资贷款的业务。

2022年12月初，市场消息称，中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行将分别挑选几家优质房企，在当年12月10日前向其发放离岸货款，用以偿还海外债务，旭辉控股、碧桂园、龙湖集团、美的置业和新城发展成为首批5家获得货款资格的房企。之后，2022年12月9日，中国银行宣布成功为龙湖集团提供了"内保外贷"业务，该笔贷款规模为7亿元。

公开资料显示，自2021年第四季度以来，房企海外发债几乎处于停滞状态。直至"内保外贷"落地后，房企海外融资的僵局才正式被打破。业内人士公认，"内保外贷"支持优质房企实现海外融资"借新还旧"，向市场传递出强烈的正面信号。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出，此举"对于修复境外投资者的投资预期等具有非常重要的作用"。

不过，在业内人士看来，"内保外贷"也存在着一定的局限性。克而瑞在研报中直言："内保外贷仅针对优质房企，预计实际效果有限。此外房企通过内保外贷所获得的资金将主要用于偿还境外债，并不具有可持续性。"

例如，"’内保外贷’需要房企在境内拥有足够的担保或抵质押条件，这也排除了多数主体信用不佳、存在停工项目的风险房企，仅有利于部分拥有优质资产的房企，受惠面相对有限。"克而瑞认为。

"已出险房企较难获益。"在今年1月发布的一份研报中，华福证券也表示，从当前与各大银行签订战略合作协议的房企名单来看，优质的未出险房企更有可能获得内保外贷业务的资金支持。而已出险房企大概率难以通过内保外贷业务获得贷款，信用难以修复。

房企境外债发行破冰

可以确定的是，在银行"内保外贷"支持范围扩容的同时，房企境外融资环境也在逐渐改善。据克而瑞统计，2023年1月，80家典型房企境外债融资50.39亿元，环比增加91.5%，同比减少75.8%，"自2022年10月以来房企境外发债出现了破冰"。

以万达为例，据港交所披露，新加坡主权基金淡马锡已在今年1月11日持有万达酒店发展65.04%的股份，持有的股份数目为3066043100股，由淡马锡旗下公司向Wanda Culture Holding Co． Limited提供贷款，同时获得万达酒店发展的股份作为担保。

2月6日，大连万达商业管理集团股份有限公司又宣布成功发行了3年期、规模为3亿美元的高级无抵押债券。此外，2月7日，据资本市场消息，大连万达拟发行的三年期美元债券获得了约5亿美元的认购，而万达此前计划通过此次发行最高筹集3亿美元资金。

但客观来看，行业面融资仍未全面回暖，多家房企仍面临着巨大的境外债到期压力：中指院提供的数据显示，目前房企存量债务规模达2.67万亿元，其中海外债券余额达1.23万亿元；到期债务方面，2023年1-11月，房企海外债券到期规模为3541.98亿元，2023年海外债券偿债高峰分别集中在1月、4月、10月，到期规模分别为568亿元、556亿元、435亿元。

就在1月4日晚间，时代中国公告宣布，为促进对离岸债务的整体管理，将暂停支付6笔美元优先票据，总规模达26.5亿美元。

"受境外债券频繁违约影响，房企海外债发行严重受挫，投资人信心短期内难以修复。"中指研究院企业研究总监刘水向《华夏时报》记者指出："不过，央企、国企凭借良好的信用安全度再次打通海外融资渠道，为行业恢复发行境外债券打造了基础，未来可能有更多信用良好的房企重获投资人认可，回归海外债发行。"

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