疫情管控政策优化、促销费、房贷利率降至低位……伴随着春天的暖意，房地产市场正在悄然复苏。而另一方面，从延长借款人年龄至百岁、有楼盘"0月供0首付"的消息屡屡传来，甚至一度演变成常驻热搜。但"打脸"总是来得这么快，先是"百岁贷"广告迅速遭到相关房企否认，再有开发商快速撇清未参与"0元购房"楼盘开发。炒作"蔚然成风"背后是房企、中介卖房"清库存"的焦虑，而对购房者来说，仍要切记天上不会掉馅饼的事实。

房贷炒作"蔚然成风"

继小麦、大蒜可抵扣首付之后，房贷炒作已蔓延至借款人年龄、"0元购房"等更加吸引眼球的方向。最近一段时间，安阳一楼盘推出"0月供0首付"的消息在网络刷屏，根据安阳建业花园里微信公众号显示，"永正·花园里二期、返乡置业季，安家0压力，0月供0首付，你买房我还贷"。

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北京商报记者致电咨询该楼盘人士，相关人士并未否认活动的真实性，而是表示，"需要前往售楼处咨询，电话中无法透露"。在电话中，上述人士一再强调可以帮购房者预约看房，去现场咨询优惠政策。

不过，就在舆论持续发酵的同时，2月18日，河南中原建业城市发展有限公司安阳分公司发表声明称，近期，有消费者向我司咨询"花园里二期"项目有关情况，同时我司发现"建业花园里"项目楼体外悬挂有"花园里二期"项目广告，混淆视听，引起消费者误解。经沟通，安阳市永升房地产开发有限公司已将相关广告撤下，并配合我司主动向当地政府主管部门进行解释澄清，以最大限度降低负面影响。

此后，安阳建业花园里微信公众号相关文章也遭删除。

这样的炒作不仅存在于首付，还存在于借款人年龄。在多地放开房贷"借款人年龄+期限"后，一张房产公司制作的海报引发热议，在海报中，这家公司宣称南宁合作银行住房按揭贷款年龄加贷款期限放宽，最长可贷至100岁。

此类"雷人"的优惠活动一经发出就迅速登上热搜。但随之"打脸"也来得飞快，先是开发商对活动的真实性予以否认，相关银行工作人员也表示，没有能贷到100岁的情况，有点夸张。

房贷炒作"蔚然成风"，文字游戏背后是房企、中介卖房"清库存"的焦虑。在北京寻真律师事务所律师王德悦看来，此类炒作屡禁不止，一是房地产市场疲软及购房者资金不足，二是开发商去库存难度增大及现金流吃紧的推波助澜。出现这种现象，是开发商为稳定购房者信心推出的营销套路，并将之作为去库存压力下的一种做法。这类业务往往伴随着开发商垫资、融资、首付贷等违规操作，实际上是在规避银行对按揭贷款首付款要求，使缺乏资质的人取得贷款，变相突破住房信贷政策。

疯狂炒作背后风险难测

不少博人眼球的新闻源头往往来自于中介、楼盘，而这样的事情在过去也屡屡上演。每当房地产市场复苏时，"0元购房""首付返现"此类营销便会重出江湖，文字游戏玩得火热，购房者奔着"捡漏"心态快速入场，殊不知，可能面临得不偿失的风险。

"0月供0首付"并不是不花一分钱就可以买套房，这类噱头的背后实则为"首付分期"。何为首付分期，一位房地产开发商人士给出了答案，"0首付"便是购房者先支付部分首付款，比例通常在首付金额的1/3，再由开发商替购房者付清剩余首付款，等待购房者与银行签订借款合同后，购房者需要在约定时间内将剩余首付款还给开发商。

"分期交首付还有另一种情况，开发商先向购房者收取部分首付款，而后在约定时间内缴清剩余款项，这一情况主要为首付款不充足但有经济实力的购房者提供。"上述房地产开发商人士说道。

若说"0月供0首付"是开发商玩的营销手段，但另一种"0首付"则是真正违背了监管的规定。在市场上存在一种三方贷款中介，他们游走在灰色地带，声称能为用户提供各类贷款服务。当北京商报记者问及能否操作"0首付"时，多位贷款中介均表示，"可以操作"。

"通过我们的渠道借一笔钱就可以。"贷款中介汪敏（化名）称，"需要提供征信报告、公积金缴存基数、单位名称。"不过，通常情况下，首付金额往往较高，普通的信贷资金无法覆盖，如何提高借款金额缴纳首付？汪敏也给出了答案，"申报材料的时候我们会把你的公积金贷款缴存基数、征信进行优化，可以操作多笔银行贷款，这样基本可以覆盖首付"。

贷款中介所言的"0首付"模式究竟是为了收取高昂服务费还是吸引用户借款的"噱头"无从查证，但若成功，这类业务的本质就是助推信贷资金违规流入房地产市场。针对"0首付"购房，亦有地方房地产中介协会曾发布风险提示称，"0首付"大大增加消费者贷款利息及按揭月供款的负担，涉及的部分违规操作无法在合同中明确约定，且存在被银行拒贷和违约风险。

在易观分析金融行业高级咨询顾问苏筱芮看来，这类炒作屡禁不止一方面是抓住了目标客群期望在房产领域"低价上车"这一心理，企图通过紧张氛围的制造为后续营销做铺垫，另一方面则是此类炒作手段尚未见到较为成熟的惩罚举措，炒作机构跟贷款中介均有恃无恐。此类空手套白狼的方式既有可能因推高杠杆促使购房者加重财务负担，也有可能给银行业机构造成业务风险，可能会存在一部分资料造假问题，典型如公司经营造假、银行流水造假等。

房贷政策应注重"松紧适度"

开发商、中介炒作背后，是疫情管控放开、促销费、房贷利率降至低位、限购政策不断趋于宽松等一系列利好政策的影响。截至当前，据诸葛找房数据研究中心不完全统计，已有32城下调首套房贷利率至4%以下，其中不乏一些重二线城市和省会城市，预计后续还会有更多城市跟进调整。

在房贷利率不断下行的当下，房贷调控政策应更加注重"松紧适度"。光大银行(601818)金融市场部宏观研究员周茂华在接受北京商报记者采访时表示，房地产调控政策稳字当头，保持稳定性和连续性，始终坚持房住不炒，因城施策，精准调控，满足多层次住房需求，支持刚需和改善型需求，促进房地产健康可持续发展。由于短期受一些利益驱动，相关从业人员依法合规经营意识不足等，少数中介及分支机构出现违法违规炒作行为，可能对正常市场和金融秩序构成干扰，国内需要强化监管职责，相关机构需要加强自律，公共维护正常市场秩序，防范潜在风险，促进房地产市场长远健康发展。

易居研究院研究总监严跃进强调，房贷政策的松绑应有条"底线"，首先应把明确的宽限政策用好，例如一些地区降低首付比例、放宽限购政策、放宽公积金贷款政策。同时还要关注信贷资金是否存在违规流入房地产市场的情况，若出现该情况，应对相关机构进行严打。

"释放房地产市场合理需求与严格规范消费贷款用途并不矛盾。"王德悦坦言，"0月供0首付"不仅不能从根本上解决购房者资金短缺问题，全部或者大部分购房资金都是贷款，将大大增加购房者贷款利息及按揭月供款的负担，一旦违约，还款人不仅会上征信黑名单，其房产也会被拍卖。而一旦房地产企业无法兑现承诺，或给消费者造成经济损失，消费者将难以依法追责索赔。

而对购房者来说，仍要切记天上不会掉馅饼，你看到的很可能是套路和陷阱。

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