证券时报记者 曹晨

随着房地产行业进入深度调整期，代建模式日益受到房企青睐，不少房企纷纷入局或加速布局，成为了近期市场关注的焦点。

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2月11日，上坤集团宣布将布局共建管理业务，这也意味着其正式入局代建市场。实际上，去年以来，龙湖集团、中梁控股等多家头部房企新增代建平台，进军代建赛道。

实际上，代建属于轻资产开发新模式，同传统房地产开发相比，代建企业仅需为项目提供解决方案并输出品牌，不涉及拿地、出资环节。据业内统计，截至2022年末，已有超过40家房企布局代建业务。另一方面，在多重利好因素影响下，未来代建赛道前景广阔，市场规模有望维持在千亿元以上。

"2022年，新入局代建领域的房企持续增多，导致行业的竞争也不断加剧，同时头部房企有望凭借领先优势加速发展。另一方面，在行业前景向好以及政策倡导的背景下，可以预见未来会有更多优秀的代建企业上市。"中指研究院企业研究总监刘水对证券时报记者表示。

房企抢占代建新"蓝海"

2月11日，上坤集团在其2023年度经营会上宣布，将开辟共建管理新赛道，业务将逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，未来将形成"地产开发+共建管理"双轮驱动的发展模式，这也意味着中小房企上坤地产正式入局代建赛道。

实际上，上坤地产的新动作只是近年来房企进军代建业务的最新案例。

龙湖集团在去年召开的2022中期业绩会上正式官宣了代建品牌——龙湖龙智造。彼时，该公司CEO陈序平介绍，龙湖代建业务的核心是公司在TOD（以公共交通为导向的发展模式）方面的多年沉淀。同时，龙湖过去几年在数字化上投入超过百亿元，积累了数字化、VR等一体化能力，所以龙湖代建能力将有别于其他一些传统代建服务企业。"这个业务从2022年开始正式对外，我们发现这个机会确实比想象中来得快。"

值得一提的是，自2022年8月发布以来，龙湖集团的代建业务增长快速。该公司相关负责人告诉证券时报记者，去年12月，龙湖龙智造签约了代建代销位于重庆江北区的一个12万平方米项目。在稍早前，公司就成都天府新区代建22万平方米项目完成签约；在苏州，公司接下了苏州双子金融广场项目。"整体看，截至目前，龙湖龙智造已与大家投控、中铁城投集团、苏州漕湖集团等达成合作。"

实际上，2022年新入局代建业务的还有中梁控股、碧桂园以及华夏幸福等多家上市房企。

去年9月，中梁控股成立中梁建设管理集团有限公司，这也预示着其正式布局代建业务。碧桂园总裁莫斌去年在8月的业绩发布会上表示，碧桂园已与多地政府达成一致，以代管、代建、代销的模式承接政府的保交楼任务，这被市场视为该公司首次公开披露要开展代建业务。

整体来看，2021年以来，随着行业竞争日益激烈，各类房企纷纷涌入代建赛道。据中指研究院统计，截至2022年末，已有超过40家房企布局代建业务，其中既有万科、保利、中海、绿城等头部房企，也不乏当代置业、天房集团等在代建领域做出了一定影响力的中小房企。

"近期有较多房企纷纷宣布入局，包括头部房企，这些表明未来代建领域的竞争将更加激烈。"刘水告诉记者，房地产代建主要是品牌和管理输出，具有高盈利性、高成长性、低杠杆、低负债、抗周期性，不需要大量资金投入，负债比较低，是房地产企业寻找业务新增长点的重要方向之一。

各地政策不断出台

从政策层面看，地产代建是当前政策倡导的新发展模式重要方向之一已成为共识。

记者注意到，在2021年召开的中央经济工作会议上，首次提出要"加强预期引导，探索新的发展模式"。2022年3月发布的《政府工作报告》指出，继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式。2022年12月召开的中央经济工作会议再次指出，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

另一方面，各地政府也纷纷出台相关制度为代建行业良性健康发展提供有力支持。

今年1月，福建省出台《福建省省级政府投资项目代建制管理办法（试行）》，其中明确提出，代建工作的开展，应当遵循公开、公平、公正的原则，实行专业化管理、市场化运作。同时，省级政府投资项目，项目总投资3000万元以上，原则上依照本办法推行代建制。

去年11月，《东莞市政府投资社会代建项目代建管理费总额控制数费率计提办法》新增"项目建议书批复后代建、可行性研究报告批复后代建，以及概算批复后代建的代建管理费分别按全过程代建管理费的90%、80%、70%进行计取"等多项条款。

去年9月，韶关市曲江区发布了相关代建办法，对建设主体、建设管理模式、实施主体职责等多项进行了规范；10月，深圳市罗湖区发文对代建范围、代建单位确定、组织实施方式、考核及奖惩等做出了规定；5月，济南市就代建单位管理、职责分工、资金管理等制定多项详细管理细则；2月，湖南省发布的相关通知显示，将依据评价结果更新代建单位名录库信息，并将有关评价结果作为2022年度代建单位招标评分依据。

在政策倡导以及各地方出台制度"保驾护航"背景下，地产代建市场有望迎来更高质量的发展成为内业观点。

刘水表示，2022年，各地规范政策陆续出台，为代建行业更加规范、良性健康发展提供有力支持。"当前，代建政策依旧为与政府代建相关，相关内容主要体现在完善代建企业名单库、颁布代建制度，使代建政策更适合后期市场发展需求，利于投资项目的高质效达成，以及明确代建工作流程及相关细则，进一步提高区域代建管理标准化水平等。"

代建市场前景可期

在业内看来，随着房地产存量时代的到来，在多种利好因素影响下，具有轻资产属性的地产代建新模式将迎来重大发展机遇。

首先，按照规划，"十四五"期间（2021年~2025年），40个重点城市计划新增650万套（间）保障性租赁住房，这意味着，保障性租赁住房有望成为政府代建的需求主力。其次，近年来，地方国企、城投公司积极拿地，将推动商业代建市场快速发展。

中指研究院数据显示，地方城投公司托底拿地明显，按面积TOP100拿地企业中，有地方城投公司71个，是2021年同期的3倍多；城投公司拿地后入市率较低，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地均为代建企业提供更多机遇。

中信证券此前研报也显示，在规模房企开发能力收缩，城投大规模托底拿地的背景下，商业代建订单有望迎来高速增长。长期来看，中小型房企和城投承接的开发规模占比将大幅提升。根据测算判断，2022年商业代建的规模将达到384亿元，在2025年将达到近千亿元的市场规模。

此外，各地积极推动保交楼，"项目纾困"也将为资本代建市场提供增量空间。刘水告诉证券时报记者，当前"项目纾困"手段多样，其中，以政府、金融机构和房企三方合力的模式较多。该模式下，金融机构入局，又为资本代建提供了更多的发展空间和借鉴经验。

值得一提的是，不少房企高管也看好地产代建未来市场空间和发展潜力。在去年8月旭辉控股中期业绩会上，旭辉建管董事长陈东彪表示，代建行业是一个非常大的市场，在2010年~2020年行业刚刚起步时，每年都有20%以上的增长，预计2021年到2025年每年还会有23%的复合增长，到了2025年，整个市场会有2亿平方米的代建面积。

今年1月，绿城管理CEO李军表示，中国房地产会有一个压力周期，中期规模会稳定在10万亿元左右，并将形成三类业务机会，包括政府主导的保障租赁物业新增供应占比会超过30%，主动房地产投资以及纾困类业务占20%，剩下的50%将由传统开发模式下的国央企主导。基于上述判断，未来中国30%~50%的房地产开发项目需要专业的代建服务商。

整体来看，中信证券预计，中国代建市场规模将持续维持在千亿元以上。

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