中新经纬3月17日电 题：二线城市节后成交小阳春基础并不牢固

作者 夏磊 国海证券研究所联席所长

(资料图片仅供参考)

二线城市整体出现复苏迹象

春节之后，二线城市新房市场呈升温趋势。2月，30大中城市中，二线城市商品房成交面积同比增幅达到27.94%。如果考虑过节影响，用节后可比时间段看，节后一周，30大中城市中，二线城市商品房成交面积迅速回正，增幅达到5.7%。节后36天，同比增幅维持在5.3%。整体来看，新房的下定速度快于2022年四季度，房企的周去化速度创下三个月新高。

2023年开年，二手房市场表现持续强劲。样本城市二手房市场从2022年一季度-54.1%的同比数据，恢复到四季度26.8%的同比正向数值。2023年开年，房地产市场延续强劲势头，1月份二手房成交量同比增长7.2%。

春节后一周，南京、杭州、青岛等多地二手房成交量同比都超过100%，2月，样本城市成交量同比增幅达到151.9%。

此外，二线城市不仅成交量上升，价格也表现为止跌企稳。从国家统计局价格指数看，1月，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%，这是自2022年8月以来首次止跌。从商品住宅销售均价看，2月销售均价18352.5元/平，实现同比-3.4%。

全国大部分地区价格表现为上涨，1月长三角、珠三角地区均价环比、同比均上涨，环渤海、中西部地区价格环比有所下滑，但同比表现为上涨。

小阳春是否可持续？

年初，二线城市之所以迅速出现一波成交量的小阳春，我们认为主要是疫情积压需求的释放，叠加一些扰动因素。

具体来讲，一是积压购房需求的集中释放，2022年下半年，随着利率降低等需求利好政策，一大批购房需求得到积攒，由于疫情因素，这波需求并未在2022年年末得到充分释放。很多准购房客户都是在2022年12月前后集中储备，节后这波客户才集中转化为成交。

二是学区房因素策动。春节后住房成交量上升，与2023年不少二线城市在5月前要完成落户、多校划片分区有密切关系，很多购房客户提前入市，带动了成交量上升。预计5月之后，学区房对成交的影响因素会减退很多。

我们认为，节后这波成交量的小阳春基础并不稳固。

一方面，疫情积压购房需求集中释放后，会逐渐回归到一个相对平稳阶段。且此次需求集中释放以刚需、换房为主。我们预计后期月份将以改善型住房为主，因此住房的成交周期可能会被拉长。

另一方面，传统持续性复苏视角下，一般二手房会率先启动，随后传导到新房。但此轮的"二手房—新房"热度传导顺畅度不及以往周期。以往二手房到新房传导链条之所以能够实现，有预期带动、价格带动、换房链条带动三大原因。

由于不像新房一样受限价、供给节奏影响，二手房市场化程度更强，所以房地产市场启动回暖一般从二手房市场开始。

价格和预期首先体现在二手房交易的先行指标——景气指数(业主涨价/业主调价)上，二手房业主会根据看房量的增加进行调价，集体调价会形成一致性预期，回暖信号便会向新房市场传递。市场常见的购房置换链条是卖掉老破小购买新房以进行居住改善。

预期、价格，置换链条轮动起来，房地产市场成交的回温信号就会从二手房市场传导到新房市场。但在本轮复苏过程中，我们看到这三个传导条件表现均欠佳，因此预计本轮市场回暖基础相对不够牢固。

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