房地产下半场的发展逻辑是：敬畏杠杆，克制盲目扩张欲望，"增肌减重"优化资产负债表，坚守产品质量底线，用长期主义理念创新经营模式

王丽新

时值三月，又是年度业绩大考揭榜时刻。从已公布的年报或业绩预告数据来看，约60%房企亏损，约70%净利润下滑，部分出险房企年报仍难产，亏损超百亿元房企"曳尾于涂中"。

(资料图片仅供参考)

但也不必过度悲观，逆市之中，利润规模稳超200亿元者亦存。懂得敬畏市场的优等生阵营中，譬如中海地产、保利发展、龙湖集团等不仅稳住了局面，甚至拾级而上。

在这个财报季，上市房企大面积亏损，一方面与房价下跌，企业不得不大面积计提资产减值准备有关；另一方面则是因为2017年前后高价抢地，低毛利项目进入结转期，以及流动性困难导致结转项目减少所致。但这种增收不增利的局面，归根结底与当初的高杠杆无序扩张脱不了干系。

蒙眼狂飙二十载，全国城镇化进程已进入中后期。"房住不炒"定位深入人心，"高负债、高杠杆、高周转"的"旧三高"经营模式难以为继。在笔者看来，有效化解头部房企风险，从拼规模转向保交付，从过去唯规模论转向"增肌减重"才是正途。在控负债总额的情况下实现利润的稳中有增，同时要多措并举优化资产质量。

首先，上市房企需加快出货，进行资产换仓，优化底层资产质量。2月份以来，多地楼市新房到访量和成交量都出现复苏苗头，有项目甚至再现"一房难求"。在此背景下，有些企业旗下城市公司对去化率极高的个别项目蓄意涨价，这并不可取。

一则，市场仍存不确定性；二则，企业仍需筹集资金妥善安排还债事宜；三则，要储备资金为后市发展布局。当下，多城为了提高卖地收入，推性价比高的优质土地入市，这是房企加快出货、实现资产换仓的好机会。比如，用回流的销售资金投资利润空间大的新地，优化资产结构，而不是简单地增加土储规模。

其次，严控短债比，不借贵钱，优化债务结构。合理控制有息负债增长比例，特别是将一年内到期的负债控制在合理比例，始终是企业理性发展的安全阀。当下亏损面较大的房企，多是过去过于胆大、忽视高负债率风险、盲目赌博式扩张且规模存水分的"千亿房企"。反观在行业低迷期的进击者，多是长期坚持理性财务策略的自律派。

以龙湖集团为例，其已将一年内到期的短债占比压缩至10%以内，截至2022年底，现金短债比达到3.52倍。为预防汇率变动对利润和现金流的影响，龙湖集团将98%的外币负债进行掉期处理，提前规避风险，将全年汇兑损失压缩至千万元级别，保证了盈利空间。而保利发展、招商蛇口等头部房企不外如是，皆为保持财务盘面稳健的"高手"。

更重要的是，房企应合理扩大非开发业务比重，构建新盈利模式。去年11月份以来，从"金融16条"到证监会松绑房企定增或重组，再到试点不动产私募投资基金，"支持房企合理融资"不再是一句口号，房地产风险正在出清。面对较为宽松的金融环境以及楼市交易抬头的市场环境，即便是优质房企，也要克制扩张欲望，需深刻认识到，以资产和负债同步增长驱动利润和收入增长的做法已经变得危险。

鉴于此，在主营业务利润日渐平庸的当下，如何挖深非开发业务的护城河，是许多房企夙兴夜寐所求。2021年以来，华润置地、龙湖集团、金地集团等典型房企，在开发主业之外，大多已在商业、物管、长租公寓、代建等领域异军突起，轻资产项明显增多，且其非开发收入比例日渐提升。

站在新旧发展动能转换节点上，笔者认为，房地产下半场的发展逻辑是：敬畏杠杆，克制盲目扩张欲望，"增肌减重"优化资产负债表，坚守产品质量底线，用长期主义理念创新经营模式。

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