21世纪经济报道记者张敏、实习生黄俊钧 北京报道

4月26日，中指研究院发布《2023中国物业服务百强企业研究报告》（以下简称《报告》）。《报告》显示，2022年，受房地产行业整体下行影响，物业服务行业管理规模和营收增速显著放缓。

从数据表现来看，2022年百强物企管理面积均值为6401万平方米，同比增长12.43%，增速较2021年下降4.24%；合约面积为8574.16万平方米，同比增长11.59%，增速同样明显放缓。

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《报告》表示，行业管理规模的增速放缓主要有两方面的原因。一方面，受房地产市场整体下行及开发商流动性危机拖累，增量项目减少；另一方面，由于物业管理行业的并购市场降温，企业高速拓展规模的趋势受到较大影响。

从经营绩效看，2022年，百强企业营业收入均值14.82亿元，同比增长10.62%，同比增速较上年下降3.59个百分点，近几年来首次低于11%。

具体到收入构成，基础物业服务收入持续增长，均值为11.72亿元，同比增长14.76%，抗风险能力强。增值收入均值2.70亿元，同比下降6.35%。城市服务、IFM（综合设施管理）、商业运营等创新型服务收入均值约0.40亿元，同比增长32.86%。

利润方面，百强企业2022年毛利率均值和净利率均值分别为21.62%、6.37%，同比分别下降3.49和2.71个百分点，为近几年来利润率水平新低。

对于"增收不增利"的现象，《报告》指出，这是由于关联交易等风险出清所造成。

报告还指出，2022年全国重点企业整体服务水平满意度评价得分约78.1分，较2021年下滑2.6分，印证了行业在高速成长后需要回归服务本质的深刻诉求。

规模和营收增速的放缓给企业敲响了警钟。4月26日，碧桂园服务CMO汪英武表示，随着"野蛮生长"时代逐渐终结，物业行业正面临着四大挑战，分别是人口红利消退推动劳动成本持续上涨，城镇化建设见顶导致增量市场减速，资本市场回归理性，以及改革的深入和业权觉醒推动市场监管日趋规范。

对此，汪英武指出，企业在坚持产品服务力基本盘的同时，可加快数字化和科技创新，提高效率赋能，并创新增值服务产品以提升客单价。

《报告》表示，百强物企需摆脱关联企业的依赖，开启谋求自身独立发展的新篇章。同时，企业还需保持理性，思考并购等高速拓规模方式的利弊，真正依靠自身资源禀赋和优势实现内生增长，找到速度和质量的平衡点。

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