目前，不少机构对公募REITs的一致感受是“僧多粥少，供远远小于求”。机构投资者期待能加大资产供给，加快公募REITs项目批复，以及允许发行人增发扩募。但是，在公募REITs治理机制有待完善的当下，“严进严出”势必是未来一段时间的常态。

“僧多粥少，抢得很凶。”一名参与了第二批公募REITs战略配售的券商人士对机构“争购”盛景由衷感慨。他告诉记者，机构非常热情，估计最终认购价格和倍数都会远超预期，较第一批会高出不少。

这一说法在另一名理财子公司投资经理处得到佐证。该人士透露，基于第一批REITs良好的市场表现和公司自身业务需要，其所在公司本次不仅将对所有申报REITs进行网下询价，而且还参与了其中一只的战略配售。

战配环节已“杀疯”

高倍数认购板上钉钉

第一批REITs“珠玉在前”，第二批REITs显然“难逃追捧”。

目前，第二批产品共计申报了华夏中国交建高速公路、国泰君安临港东久智能制造产业园、建信中关村产业园、华夏越秀高速公路等4只封闭式基础设施证券投资基金。REITs发行要经历申报、受理、问询、反馈、审核意见、注册结果公示（即通过与否）步骤，其中建信中关村产业园、华夏越秀高速公路两只REITs已获得证监会发行批文。

参与第二批REITs战略配售的机构，最大的体会是“紧俏”。项目发起人（即原始权益人）要先确定战配投资人、向战略投资者配售的基金份额总量、占本次基金份额发售比例，然后把名单报给交易所和证监会审核。监管审核过后，基金管理人要和这些战配投资签署配售协议，然后在基金合同、招募说明书等法律文件中披露战略投资者选择标准及持有期限等。

“好家伙，我知道有一只的战配份额大概是不到10个亿，结果后来仅经过发起人筛选的、有资格申报的合格投资者，有效拟认购份额就已经报出了70多个亿！战配都那么火，更别说将来网下询价，（认购）价格和数量肯定都超火爆。”一名重点涵盖REITs投资的券商专营创新资产部负责人告诉证券时报记者。

第二批公募REITs走俏有两个核心原因：首先，是资产具备竞争力。在地产、城投、非标等优质资产欠配的市场情况下，公募REITs是兼具固定分红和收益弹性的配置品种。能够满足发改委设定的硬性申报门槛（近3年不得亏损或净现金流为负），本身就足够说明入池资产的运营稳健与经营效率。

以本次率先拿到批文的建信中关村产业园REIT和华夏越秀高速REIT为例，前者是出租率已经超90%的“中国硅谷”，后者是特许经营权估值近23亿元的福银高速G70的重要组成部分。这意味着二者具有较强的抗通胀、保值功能，以及具有增长性的分红收入，能为产品投资者提供稳定的长期回报。

其次，是供需原因。首批公募REITs高达七成多的锁定份额占比（即战略配售占比），和不足三成的流通盘，这样的资金结构决定了中长期资金会集中在战略配售渠道。首批9只公募REITs合计流通市值不足360亿元，可供交易的流通份额很少。因为各种原因没能分享首批公募REITs“头啖汤”的机构，不会只甘心屈居在流通盘里，所以会十分有动力和兴趣成为第二批REITs的战略投资者。

三路主力加大火力

理财子尤为积极

机构的热情已经被点燃。

证券时报记者汇总对各方的采访，发现券商自营账户、银行理财、保险资金证券投资账户、基金公司专户产品、集合信托计划、私募基金、券商资管集合计划以及少数QFII投资账户都在以积极的态度参与配置第二批公募REITs。其中，银行理财、券商自营、保险机构火力最猛。

“我了解到的是，券商自营一直就比较积极，因为它们本身也是做市商。第二批REITs有很多保险机构新进参与，因为在第一批REITs中，它们可能由于审批、监管等原因没有参与上，这次就非常踊跃地询价。另外，就是银行理财子公司，它们本来就是主力，这次比上次还要积极。上次有些理财子公司只是网下询价而没有参与战配，而这一次好多理财子公司两者都参与。总之，就我观察，大家都很踊跃，但这三类机构比其他机构如券商资管、私募基金、合格境外机构等认购力度更大。”一名长期跟踪公募REITs的机构创新资产部门负责人告诉证券时报记者。

理财子显然是“有备而来”的，早在第二批公募REITs项目公示前，理财子就已经对诸多潜在项目进行了全覆盖。

一名负责公募REITs项目搜集与投资的银行理财子公司团队管理人告诉证券时报记者，在第二批项目申报之前，该公司就已在分行的推荐下，累计与30多个各种资产类型的潜在试点项目（含首批挂牌项目）进行了路演交流，而且已就其中进度较快的项目进行了实地尽调。

公募REITs在很多理财子公司内部被视为重要的投资品种，因为它能撬动理财子与母行的一揽子业务联动。“公募REITs其实是与母行进行充分协同的典型产品。通常，REITs的权益人跟母行的业务往来已经有前期项目贷款（尤其是流动资金贷款），而REITs发行、托管、基金扩募的杠杆融资、财务顾问和代销等诸多环节，母行也都可以参与，获取管理费收入或者资金留存。”某大行理财子公司一名人士告诉证券时报记者。

工银理财副总裁魏泉红此前表示，银行理财之前的强项，实际上是在非标投资，但资管新规出台后，非标投资受到限制。REITs这个资产品种，弥补了非标资产在投资分散性、估值合理性、信息披露透明性上的缺失；同时，又能发挥好银行理财和母行在基础设施类投资、债权投资、项目投资方面的信用审查优势。“在参与投资REITs的过程中，我感觉理财子和母行的合力、母行原有的对表内表外风险防控的优势、资金提供的优势等，都在REITs这个品种上得到良好的体现。”她说。

华夏理财多策略投资部高级经理蒙北筝向证券时报记者分析，从华夏理财投资第一批项目的经验来看，公募REITs跟大盘股的走势呈较弱的负向关系，和中小盘有一定正向关系。因此，公募REITs也被投资团队视为权益类的优质互补产品。

和绝大多数配置了公募REITs的同业一样，华夏理财将公募REITs分散到混合类产品中，利用它相对于股票的低波动性和相对于债券的高收益性，来有效降低整个产品组合的风险，增厚组合收益。

目前，走得更快、更远一点的理财子，已经开创出公募REITs主题理财产品，承接其战略配售的公募REITs份额。光大理财可谓典型之一，该公司发行的“阳光红基础设施公募REITs优选1号”，为三级（中）风险的权益类开放式净值型理财产品，对公募REITs的投资比例在80％以上。据证券时报记者了解，光大理财此前全面参与了首批9单公募REITs的认购，其中有6单为战略配售。目前，该产品已经进入建仓期。

包括华夏理财在内的几家理财子公司都表示，目前虽然还没有专设REITs主题理财产品的计划，但随着未来项目供给的加大、市场交易的进一步活跃和自身投资规模的扩容，并不排除推出相关产品。据证券时报记者了解，截至目前，多家理财子公司已经走完了内部决策流程，通过了投资决策委员会。同时，还和交易所的硬件设备进行了测试，从硬件设施上做好了准备。

机构呼吁“保质保量”

加大资产供给

相较于完善税收等配套政策和减少多个层级管理人架构的长远期待，当前业界对于加大资产供给的期待更为迫切。

“我们当然期待能加大资产供给，加快公募REITs项目的批复，以及允许发行人增发扩募。”前述券商创新资产专营部门的负责人对证券时报记者直言。

他的心声也代表着很多从业人士的预期。目前，不少机构的一致感受是“僧多粥少，供远远小于求”。当然，他们也对这一现状的成因给予充分理解——虽然发行人自己也有较强的申报和和扩募意愿，但在公募REITs治理机制有待完善的当下，“严进严出”势必是未来一段时间的常态。

目前，公募REITs最终能够获批发行，要经历层层关卡。首先是项目发起人（即原始权益人）向所在地省级发改委提出并报送申请，由省级发改委按是否符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，以及鼓励回收资金用途等出具专项意见。对于符合要求的项目，省级发改委会推荐至国家发改委；国家发改委审批后，再将符合条件的项目推荐至证监会；最后证监会和沪深证券交易所开启审核流程。

“我们希望‘又保质又保量’。源头上，虽然现在各地发改委都出了相关通知，要大力发展公募REITs项目，提供此类项目的储备，但我们还是希望发改委能够深度地参与到相关项目的审核当中，让我们投资起来心里更踏实。另外，我觉得更为迫切的是，要提高现有项目的流动性支持，在二级市场上的买卖能更为活跃，成交量和成交额更多，这样才能满足一些机构的交易。”前述理财子公司的投资经理对证券时报记者表示。

事实上，在政策的引导下，新的公募REITs资产类别正在被纳入更多投资人的视野，不少机构都对潜在项目进行了尽调。

国家发改委此前发布了《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）（简称“958号文”），其思路与顶层政策框架一脉相承——REITs资产类别扩容的领域，刚好可以将自身纳入到实现“碳达峰、碳中和”的政策目标里。比如清洁能源类资产，有机构认为该类资产与目前已经上市的生态环保类REITs较为类似，将会重点关注资产所涉及收入中的补贴比例，以及未来政策对于补贴稳定性的影响。

着眼于公募REITs的长期发展，《中国公募REITs发展白皮书2021》提出了一系列建议，包括在发行REITs环节，对发起人自持份额部分对应的所得税给予递延，在发起人未来将份额转让时，再予以计征；支持因发行REITs而实施的重组行为，认定12个月内的多次重组事项属于同一交易分步实施，并享受特殊性税务处理；针对REITs发行行为涉及的土地增值税、增值税、印花税等给予适当优惠待遇。