解局｜瑞银伦敦总部大楼即将易主 长实急回笼资金逾10亿英镑

"实现增值要么是盈利提高，要么是改善盈利质素。现在外面有时候风大浪大，盈利质素可能更加重要。"2018年，才入座交班椅的李泽钜于业绩会中坦言项目盈利质量更受重视，而这句话似乎也暗示了长实交易动作的基调。

继9月以人民币35亿元抛售上海世纪盛荟股份后，据市场消息传，长江实业正在交易伦敦金融城瑞银集团伦敦总部大楼5 Broadgate，作价12.5亿英镑。据悉，该轮接盘的买家为韩国国民年金公团与领盛投资管理。

资料显示，5 Broadgate坐落于英国伦敦金融城核心地段Broadgate建筑群，总建筑面积达6.53万平方米，最早于2012年由老牌英国地产公司British Land和新加坡主权基金GIC共同开发持有。

转折点出现在2017年，British Land以11.5亿英镑将伦敦金融城最高建筑"奶酪刨"大楼，即Leadenhall大厦50%股权溢价出售予中渝置地后，随即开始寻找瑞银集团伦敦总部大楼的合适买家。

在Leadenhall大厦易主不久后，长实挥别其与香港市区重建局前身土地发展公司合作开发的香港中环中心，回笼约402亿港元的资金。其在交易公告中称，基于香港中环中心于2017年中期报告内账面值，此次出售得益将约为145亿港元，出售事项所得款项将用作集团一般营运资金。

资金充足，加上海外投资欲望强烈，长实集团无疑成为了British Land转让资产的最佳选项。果不其然，于2018年6月，长实集团以10亿英镑（约105亿港元）将5 Broadgate收入囊中。

观点地产新媒体从FMI Investment Group Limited管理合伙人口中得知， 从瑞银大厦交易可以看出，整个伦敦金融城区域受脱欧及疫情的影响并不大，英国写字楼市场及商业地产市场于每年价格涨幅大概在3~5%，瑞银大厦以12.5亿英镑出售，是符合商业规律的，而从长实此次交易要求10亿英镑起卖来看，其回笼资金现金流倾向明显。

据悉，长实集团曾与多个潜在买家进行了初步磋商，买家的出价只有高于10亿英镑，长实集团才同意出售。

源于回报率

2018年8月，竞得瑞银集团伦敦总部大楼不久后的长实集团对外公告称，香港中环和记大厦的重建计划正式落实，将于2019年展开，预计2023年完成。重建后的和记大厦楼面面积将超过49万方呎，市值将达到335亿港元。

从表面上看，重建大厦将在未来为长实带来新一轮利润增长，但同时这也意味着在重建完成之前，该大厦写字楼的租金收入将消失在业绩报告中。如此一来，这部分消失的收益自然需要其他具有竞争力的项目进行替补，而座落于世界金融中心之一的5 Broadgate凭借其租赁收入贡献迎来了"高光时刻"。

据长实2019年中报内容，其物业租务收入较2018年有所下跌，收益基本保持稳定。长实集团于 2018 年中购入伦敦 5 Broadgate 商用物业，其租金收益有助填补重建中的和记大厦的租务收入贡献。长实2019年全年业绩报告就曾指出，年内物业租务整体收益轻微下跌，而位于伦敦的 5 Broadgate 商用物业于 2019 年提供全年租金收入贡献，有助抵销部分因2018年出售The Center（中环中心）后不再录得租金收入，以及和记大厦于2019年展开重建工程而仅录得数月收益。

至2020年，疫情席卷全球，长实集团截至2020年中期海外物业租务收益由2019年4.08亿港元直降至2.54亿港元。虽然其在报告中称由于若干租予Greene King並提供租金收入之英国零售物业，自2019年10月起已成为英式酒馆业务一部分，故海外租务收益減少，但数据下滑也侧面印证5 Broadgate 盈利能力较疫情前相比有所削减，但总体保持稳定。

按照2018年6月长实10亿英镑买下5 Broadgate时的收益率3.95%来算，一年租金为3950万英镑。三年过去，长实应收取的租金约为1.19亿英镑，如果叠加市场消息所传12.5亿英镑售价， 5 Broadgate带给长实的利润约为3.69亿英镑。如此算下来，其年投资回报率约为12.3%。

但是，趋于稳定的回报率相比英国现阶段不明朗的局面来说，对长实的吸引力已不如以往。

长实于2021年中期报告中，其表明英国脱欧已对英国及欧盟的未来关系带来重大不确定性，长实集团相继于英国就物业、基建及英式酒馆业务作出投资，随著英国业务规模扩大，目前及日后可能日益承受当地各种政治、经济及监管规定不时转变的影响。尽管英国脱欧引发的长远影响仍待观察，但与其相关的持续不明朗因素可能会对当地经济及英镑价值构成不利影响，继而可能对英国业务、资产价值及盈利业绩带来影响。

据此，在这期间若能出售持有长期稳定租约（5 Broadgate租约延至2035年）、回报率较稳定的商业物业项目，买家竞价自然不会少。

据消息人士向观点地产新媒体透露，长实已就5 Broadgate出售一事与不少潜在买家进行初步商讨，并且只会同意高于10亿英镑的价位。

英国华人房地产协会会长、盛金石商业（Goldstone Commercial）执行董事萧克认为，从长实的角度，其2018年以10亿英镑买楼，现在大概12.5亿英镑卖出，按照数据来算，这笔交易增值近25%。"其以核心位置，优质租户、长租约稳定现金流为主要增值点的物业，其实在市场上依旧受追捧，得以吸引韩国NPS与中东买家、其他亚洲买家共同竞标且最后胜出，所以5 Broadgate出售反映了目前英国市场的趋势，目前来看，5 Broadgate应该是卖出了周边物业的最高价。"

"李超人"的英伦棋盘

2008年，李嘉诚在接受采访时曾言："风险预判可以从二元对立中查看，好比烧水加温，其沸腾程度相应，过热时自然会出现大问题。"这句话与外界称其"保守"的商业理念环环相扣。譬如，在其于英国的投资中，基建、不动产项目占比例最多。

早于2005年，李嘉诚家族就出资24亿英镑收购英国北方天然气80%的股份；2010年，以91亿美元收购英国国家电网；2011年，英国内部开始出现脱欧情绪，英镑由高位下跌，李嘉诚以48亿英镑收购英格兰北部自来水公司；2012年，其旗下长江基建6.45亿英镑收购英国天然气公司Wales and West Utilities；2015年，25亿英镑收购英国铁路车辆租赁公司，于同年，以102.5亿英镑收购英国电信公司O2，以35亿英镑购入了英国客运列车公司Eversholt Rail Group；2016年，以110亿英镑收购英国国家电网天然气管线业务。

视线转向2018年，英国脱欧程序已经正式启动，同年，李嘉诚之子李泽钜斥资10亿英镑收购伦敦地标级写字楼5 Broadgate，并于2019年以46亿英镑收购彼时英国最大的酒吧运营商Greene King。

据观点地产新媒体不完全统计，李嘉诚家族曾于英国布局的基建项目价值高达497.95亿英镑，约合5144亿港元。

据称，长实大范围于英国投资基建项目是因为在未来不确定的环境下也有几率取得长期稳定的资金回报，而以5 Broadgate为代表的单个项目考量，李嘉诚家族并非为了持有项目而进行购买，而是为了在适当时机进行抛售揽金。萧克认为，长实出售5 Broadgate代表了近期市场对优质稳定物业的追捧。因此，长实目前通过出售英国物业实现利润，时间点卡得恰好。

与李嘉诚家族持有相同想法的资本并不在少数，此次5 Broadgate的新晋买家韩国国民年金NPS（又称韩国国家养老基金NPS）便是一例。

于2018年8月8日，NPS已经被高盛选定为其欧洲总部大楼（伦敦金融城40 Shoe Lane）的较后买家。消息指出，其收购价格约为13亿英镑，彼时，若以13亿英镑成交，NPS将打破2017年7月香港李锦记12.8亿英镑收购伦敦金融城Walkie Talkie时所创造的对英地产投资历史纪录，最终该笔交易成交价为11.6亿英镑。

值得注意的是，伦敦金融城40 Shoe Lane交易落槌前，曾有三名投资者入围较后一轮，其分别为NPS，Amancio Ortega旗下的投资公司Pontegadea，以及长江实业集团。

交易高盛欧洲总部大楼并非NPS首进伦敦，其曾于2009年以7.73亿英镑买下伦敦汇丰银行总部大楼,后于2014年以11亿英镑转售予卡塔尔主权财富基金。

资料显示，韩国国家养老基金NPS目前在全球范围内投资固定收益、公共股权、另类投资项目。据其今年8月公布的2020年投资状况来看，截至2020年年底，NPS共向731支基金投资了约722亿美元，房地产基金是获得NPS投资最多的，190支基金共获得约252亿美元，占比34.9%。而在这250多亿美元的房地产投资中，有大约20.9%的资金流向了欧洲。

除韩国资本外，萧克指出，北美买家以及德国买家为首的欧洲买家，尤其在疫情期间非常活跃。而以中国、韩国为首的亚洲买家交易动作相对来说是2021年下半年才渐渐复苏。