编者按：在全国楼市普遍遭遇寒冬，且叠加多地预售监管资金政策趋严等因素下，房企在销售端不得不采用让利的方式来获得客源。无论是热门板块重启分销还是给出一定的优惠政策，都是为了有效地回笼现金流。而一些聪明的买房人，已经开始抓住现在这个难得的买方市场机会，对优质项目下手了。

今年还应该买房吗？看中央定调2022楼市

每年年底召开的中央经济工作会议，都被看作是来年经济工作部署的风向标。今年的中央经济工作会议除了继续坚持"房住不炒"之外，还提到一个值得注意的点："支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展"。

图片来源：人民日报

那么到底什么是合理的需求？业内普遍认为首次购房需求和正常的改善性购房需求，都属于合理需求。上半年严格的金融政策，对于防范金融风险虽是一剂猛药，但也误伤了一部分刚需购房群体。近几个月以来，全国正在适度调整金融政策，保障个人信贷不受影响。这些信号一方面说明调控政策上一定会坚持大方向原则不变，另一方面也在通过金融手段保障市场"合理的需求"。

就目前全国的大城市来说，住房的供给量还存在结构性的稀缺。在80-90年代的城市化过程中，城市主要完成了面积的扩大与居住的改善，但是由于历史的局限性，使得城市规划水平与建设水平相对落后。这种特定的发展历史，使得很多大城市存量房中存在大量的房龄较老的房子，这些房子在建设质量、物业管理等方面相对较为落后。

所以说，高品质的小区在大城市其实是较为稀缺的。从这个角度来看，过去一年南京的官方定价，涨幅较快的其实基本还是优质板块的高品质改善项目。

近日发改委和中央财经委的一些发言，也积极肯定了房地产在防范金融风险中的作用和支柱行业地位。对于购房者而言，把握住当前时机，用较低的成本尽早抢占优质板块稀缺的品质房源，依然是明智的。

江核青奥板块的宜居前瞻性

如果说近期网上热议最多的话题，肯定包括热门板块房企之间的"内卷化竞争"的调侃。

在市场普遍处于观望阶段的当下，通过良性竞争争夺市场资源，其实是无可厚非的。要知道，与一些远郊板块数月才去化个位数房源的项目相比，南部新城、江北核心区等板块依然是南京的第一梯队。

江北新区的发展，除了区位的天然禀赋，也搭上了政策利好的快车。例如青奥公园的落成，完全是依靠国家级新区争取来的。目前江北核心区道路都是直接切割成整块的净地进行建设，从开发模式上，在江南江北双主城的发展背景下，江南是以奥体中心为圆心的奥体宜居板块，周边高端住宅区林立，自然资源丰沛，人文气息浓厚。

与此对标的是江北青奥宜居板块，以青奥为中心，拥有丰富的自然资源（绿水湾）浓厚的人文气息（青奥，江北美术馆，图书馆等）

板块属性完美复制了奥体新城，而现在的奥体新城的二手房整体均价已经超过了河西CBD，可见宜居属性是房产保值增值的强有力支撑。

项目区位图

城市蔓延具有一定的特征与规律，当人口不再大规模聚集的时候，最核心的要素是产业结构形态。从前在江北置业的人，多数是在主城或者河西工作，因为核心区距离主城以及河西都很近。但板块长久的发展肯定是不能只依靠房地产，必须有自身的成体系的产业链以及对于整个江北区域（不限于南京）人流的吸引。

产业集群实景图

随着千亿产业签约落地，江北新区研创园的成立恰好可以满足江北新区对于产业的需求。据悉，研创园内已经集聚航天科工微系统、龙芯中科、芯原微电子、博泰车联网等近30个总部型企业。相比于江核中央商务区板块，青奥公园附近的人居生活板块显得更加纯粹：大牌房企云集，商业配套完善，加上北接中央商务区、南临研创园，未来融合整个江核滨江带的高端改善社区集群逐步成熟，这里将成为南京未来新的改善型宜居宜业示范名片。

板块示意图

江核C位改善新盘——越江时代即将首开

招商蛇口、新希望地产、弘阳地产及新城控股四大巨匠以相同的城市远见打造的改善人居作品——越江时代，择址青奥人居板块，紧邻青奥公园，项目北接江北金融中心CBD，南邻"江北硅谷"研创园，国家级新区、自贸区、核心区、青奥板块四区利好叠加，稳占江核"C位"。

四区叠加示意图

项目与另外9幅待出让的滨江地块共同组成核心区青奥板生态人居板块的一线江景，未来将规划以大户型产品为主高端改善产品，与奥体宜居板块对望。

项目鸟瞰图

越江时代北侧仅一街之隔即是在建的砂之船奥特莱斯，项目附近的江北万达广场、大悦城也在建设中。项目南北两侧分别是长江五桥和长江隧道两条过江通道，轨道交通方面，除了片区内已开通的地铁10号线，还包括已经开工建设的地铁11号线和规划中的地铁15号线，无论自驾还是乘坐公共交通都十分便捷。

人文配套方面，除了青奥体育公园经常举办体育赛事和文娱演出之外，业主还可享受到南京美术馆、江北图书馆、江北新区市民中心等公共配套的辐射，满足业主的文化精神需求。

值得一提的是，项目周边还有约15平方公里的绿水湾湿地公园，自然环境宜人。教育配套方面，项目距离金地国际学校约3.5公里。

图片来源：南京公共资源交易平台

越江时代对产品的打造更是别具匠心，项目整体采用错落式布局，打造约6.6万方生态社区，在社区绿化公共空间打造了超大的中央花园。建筑设计方面，越江时代也有自己的独到理解，项目采用的是包豪斯现代简约风设计，以超高窗墙比打造极简立面，这样的设计在整个江核也是独有的。越江时代的整体绿化率达到约43%，建筑楼间距约42-109米，用空间的尺度丈量出生活的舒适度。

越江时代还贴心地为业主打造了"一米菜园"，让业主能够从繁忙都市一秒切换田间生活，享受自在田园野趣。

建筑效果图

一米菜园效果图

越江时代在对户型设计的打造上也追求尽可能的极致。在143㎡的升级精装样板间，给人最大的感受就是设计者毫不吝惜对空间感的追求。约7米的阔绰大横厅带来的视觉冲击感一下就能捕获人心，超大的全景落地窗一般也只能在大平层产品中看到，越江时代也一并纳入产品打造中。

样板间实景图

样板间实景图

143㎡户型打造了4+1房的概念，业主可以做个性化的灵动改造。公共区域采用当下流行的"LDKG"一体化设计，餐、厨、客、阳台动线形成一个整体。餐客厅采用仿石材地砖，这在江核项目中也是唯一的。户型装修的整体风格采用深色纹理木饰面和云棕灰大面砖都给人一种恰到好处的舒适感。

样板间实景图

户型的U型厨房保留了充足的活动空间，装饰搭配也处处体现项目装修审美的一致性。用极简的灰色系色调，彰显房屋主人的独特品味。

样板间实景图

样板间实景图

升级精装样板间的装修材料采用了例如大金、威能、汉斯格雅等国际一线大牌。项目还采用了24H全屋智能化系统，将三大件融入五大系统，实现智能光线、智能中控、智能安防、智能暖控和智能影音五大现代科技智能功能。

样板间实景图

143㎡户型图

128㎡户型图

110㎡户型图

据悉，越江时代将于近期首开#1、#6、#9号楼，产品包括建面约110㎡、128㎡、143㎡三种户型。

无论是从板块价值还是产品力的打造来看，越江时代都是江北核心区非常值得关注的品质项目。房地产行业正在从高速度转向高质量发展阶段。在大城市房屋供给依然处在结构性稀缺的背景下，当下的市场环境，是最适合入手这样产品的时机。

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