盘道儿2021·年度热词丨集中供地试水一年土地市场先扬后抑

来源： :财经网　　2021-12-29 20:18:58

2021年已近尾声。这一年，围绕着"房住不炒"这一核心目标，房地产市场调控政策密集且范围广泛。

其中，集中供地政策更是首次试水。2月26日，自然资源部自然资源开发利用司相关负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。按照规定，集中发布出让公告，原则上全年不得超过3次；集中组织出让活动，以拍卖方式交易的，连续集中完成拍卖活动。

在此之后，多地发文表示将执行该政策。直至4月15日，长春打响"第一枪"，拉开了首轮集中供地的序幕。

作为土地供应的"新玩法"，集中供地给未来土地供应和出让模式提供了新方向。与此同时，房地产市场预期、行业走势、地产格局以及企业策略亦随之发生了新变化。

先扬后抑

临近年尾，第三次集中供地陆续落下帷幕。从市场表现来看，三轮集中土拍经历了火爆到快速冷却的强烈反差。

这从数字变化中可窥一二。在首轮土拍中，多个城市意向参拍企业数量居高不下。例如，北京首轮土拍便吸引50多家房企角逐，苏州吸引60家，南京土拍则吸引了80余家房企报名。据贝壳研究院数据显示，首轮土拍平均溢价率15.1%，揽金超万亿元。

为降低热度，土拍规则持续完善，例如提高保证金比例、竞品质、严查购房资金、禁马甲等一系列竞拍条件，一些漏洞被逐渐修补。在这一基础上，叠加房地产市场下行以及房企流动性紧张等因素，第二轮集中供地迅速冷却。

据克而瑞数据显示，广州、郑州、长沙、苏州等二轮土拍的成交量显著低于首轮，降幅均在40%以上，半数城市成交金额较首轮腰斩，郑州、长沙、广州等成交金额跌幅超过70%。总体来看，22城第二轮集中供地的平均溢价率已经从两位数降至个位数。

进入第三轮集中供地，尽管部分城市土拍政策有所"松动"，但并未对市场起到实质性利好，土地市场仍然处于冷却状态。克而瑞数据显示，第三轮集中土拍中，22城的成交建面、成交金额分别下降36%和40%，而在提高竞拍门槛、加大竞拍难度之下，名义地价则微降5%。

从溢价率来看，在政策严控下，10个城市溢价率均较首轮大幅下降，其中福州、深圳、厦门等第二轮土拍溢价较高的城市，在第三轮土拍的溢价下滑至5%左右。而广州、无锡第三轮含宅地块均为底价成交，与首轮12%的溢价率形成鲜明对比。

综合而言，全年集中供地的热度呈现出了"先扬后抑"的走势。

国资托底持续低位运行

在融资收紧、土地供给端改革的影响下，2021年的土地市场经历了由高热降至低温的剧变，在第二、三轮集中供地转冷之际，现身托底市场的是国资与城投公司。

据中信建设研究报告，在第二轮土拍的15个城市中，国有房企拿地宗数占总宗数的86.1%；从拿地金额看，国有房企拿地总金额达891.1亿元，民企拿地总金额仅106.3亿元，国企平均拿地金额比民企高约7.4倍，是不折不扣的拿地主力。

在第三轮集中供地中，国资的参与度还在进一步增强，并成为一股重要的托底力量。申港证券指出，长春、长沙、沈阳、天津、北京国央企取地占比分别为100%、82%、75%、72%、75%。

此外，除国资房企外，地方政府背景的城投公司也开始登台。在第三轮土拍中，无锡成交的20宗土地中，政府平台取地17宗；在南京成交的31宗涉宅供地中，18宗为政府平台公司摘牌。浙商证券研报数据显示，除上述两城外，在深圳、苏州、广州第三轮集中土拍中，城投公司的参与率也均超过50%。

尽管有国资与城投公司托底，土地市场仍然受到极大影响。克而瑞研报指出，受集中供地新政和市场下行的双重影响，土地市场成交规模较2020年同期有明显下滑。截止2021年12月20日，全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降了24%和10%。

克而瑞表示，考虑到集中供地政策之下土地市场成交规模明显收缩，12月下旬成交量将远不及去年同期，预计2021年土地市场总量将难以超越2020年的水平，并且全年成交规模同比降幅较目前将继续扩大，全年降幅大概率将超过25%。

但这种局面能否改善仍是一个未知数。尽管自2021年9月份以来多部门发布的利好政策不断，包括鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务、重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，但当下大部分企业的流动性仍旧偏紧。

克而瑞预计，企业拿地态度在明年仍将保持较为谨慎的态度，明年土地市场发展仍是以稳为主，整体市场热度也将延续低位运行。在"因城施策"政策指引下，部分城市会适度放松部分调控，但整体房地产政策面偏紧仍是大势所趋，特别是房地产金融监管环境仍将从紧，为抵抗供需关系和调控的波动风险，素质较好的地块将更受关注。

天眼查联合出品

文/王亚静（责编：高雅）

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