倏忽又一年。

回望2021年，房地产市场经历了一轮彻底的洗礼。在房地产行业多年的发展长河中，调控政策虽多次被冠以"史上最严"的名号，但无论是从力度、频率还是范围上，都远远不及当下。

在这一年时间里，房贷集中度管理按下了楼市全面"去杠杆"的加速键；集中供地政策的推出，对房企精细化管理提出更高要求；二手房参考价则按住了频频躁动不安的二手房市场……

政策叠加之下，引发了诸如房企流动性危机、土地流拍、物业并购潮等一系列不确定的变化。然而，在这一系列不确定因素变化中，仍有优质的企业在构建自身护城河，在不确定中以确定性努力平稳穿越周期。

以碧桂园为例，其正在全力以赴提升竞争力。碧桂园总裁莫斌在2022年新年致辞中列举，碧桂园选择持续深耕三四五六线，服务国家城镇化进程；坚持全竞提升、高质量发展；启动强基行动，提升产品品质……而这一系列动作的目标就是为了穿越周期。

行业分化加剧

自2021年下半年以来，房地产市场进入加速下行通道。行业调整周期下，任何企业都难免遭遇阵痛。

2021年12月31日，克而瑞发布的销售数据显示，百强房企12月单月实现11223.1亿元，同比下挫34.7%，全年累计销售额同比下降3%。单月业绩来看，12月逾8成百强房企单月业绩同比降低，其中逾6成房企同比降幅大于30%，20家房企单月业绩同环比双降。

行业下行期，碧桂园的韧性得以彰显。1月5日晚间，碧桂园发布2021年12月份之未经审核营运数据。12月单月，集团实现归属公司股东权益的合同销售金额约225.8亿元，同比增长高达76%。

就全年业绩来看，2021年全年，碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约5580.0亿元，权益合同销售面积约6641万平米。在中指研究院、克而瑞等多家第三方机构最新的年度销售排行中，碧桂园均稳居行业榜首。

2021年，是房地产市场全面下行的一年。但以碧桂园为代表的稳健民企仍然经受住了考验。逆势生长的背后，企业又做了哪些努力？

聚焦财务安全

实际上，房地产市场承压的直观表现之一在于房企的流动性危机。自2021年下半年以来，部分房企出现债务兑付和交付压力，地产行业面临"信用危机"，唱衰情绪浓厚。

据克而瑞数据，2021年，典型规模房企全年融资总量同比下降26%，近五年来首次出现负增长且达到五年内最低水平。四季度企业融资一度降到冰点，融资总量同比减少55%。

在企业现金流吃紧，债权人信心下降的情况下，部分未违约的房企也受到波及。在行业紧绷时刻，信心比黄金还重要。亿翰智库在研报中称，伴随调控的持续深入，房企高增长、快增长的模式正在加速走向终结，行业底层逻辑已经改变，企业不再单纯追求规模扩张，进而寻求高质量增长——现金流安全。

由此，不少房企开始调整自身步伐，聚焦财务安全。其中，碧桂园选择在融资成本、流动资金和投资战略布局方面积极调整。

据亿翰智库统计，上半年E50房企融资成本均值为5.96%；民营房企的平均融资成本为6.43%。而碧桂园的中期财报显示，公司的融资成本约为5.39%，较去年年末下降了17个基点，货币资金更是高达1862亿元。

同期，截止至2021年6月，碧桂园现金短债比达2.1倍，净负债率仅为49.7%，较2020年底下降5.9个百分点，表现均优于"三道红线"要求。

投资方面，碧桂园在投资前期、中期、后期建立五大规则，追求精细化、标准化、灵活化、科学化、数字化，最终实现项目"做一成一"的效果，不以规模论成败，而以效益论英雄。

对于企业的未来战略布局，碧桂园将坚守服务国家城镇化进程的初心，持续深耕三四五六线城市。2021年，碧桂园依托强大的数字化运营能力及坚持"三个不动摇"的投资拿地策略，收获多块低溢价率的优质地皮，继续领跑全行业。

同时，碧桂园坚持一到六线城市全覆盖，持续聚焦深耕，权益可售资源与人口流入地区、五大都市圈高度匹配，契合了国家新型城镇化重大区域发展战略和人口流动的趋势，且获取项目的质量不断提升。截至2021年6月30日，碧桂园权益可售资源合计约2.2万亿元，从分布上看重点布局长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，大多数货量的分布符合人口流动趋势。

中指院曾指出，碧桂园敢于顺势打破诸多既有定律，坚持长期看好中国新型城镇化前景，长远看好三四五六线城市的房地产市场。随着国家调控政策的深化，全国各地城市的销售量也会越来越稳定，碧桂园也会在中国更多的县城长久地做下去。

"我们披荆斩棘已经走过万水千山，我们还要一百年一百年地走下去。"董事会主席杨国强对碧桂园的未来充满信心。

曙光初现

随着此轮市场周期调整进入平稳期，相关部门密集发声，"稳市场、稳预期"信号明显。

2021年12月6日，中共中央政治局召开会议，明确要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。2021年11月19日，央行三季度货币执行报告称，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益；10月20日，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在2021年金融街论坛年会上表示，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定地维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

从市场表现来看，房企融资环境已有所改善，仅2021年11月单月境内外债券融资共发行48笔，较10月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。从国家统计局公布的数据来看，房企到位资金中的个人按揭贷款11月同比增速为年内首次回调，相较上月提升0.1个百分点，这或为购房预期平稳恢复的信号。

行业曙光初现。申万宏源研究观点认为，政府暖意已现，行业政策正常化修复开启。预计后续行业加速出清后格局优化，将利好于国企龙头和优质民企。

其中，不少稳健、优质房企开始启动融资。2021年12月，碧桂园地产集团作为共同债务人的"建投汇宇-引力保理供应链金融1号资产支持专项计划"在上交所成功发行，项目储架规模20亿元，首期规模2.84亿元。随后又完成发行10亿元公司债券。碧桂园公布发债计划，其拟注册发行50亿元中票进入"预评中"，这也是碧桂园首次在银行间债券市场注册发行境内债务融资工具。

期间，碧桂园收到了市场的正面反馈。2021年10月，标普给予了碧桂园"维持BB+"评级，展望正面；2021年11月，申万宏源在研报中称，近期，高层联合发声做好金融风险防控，央行接连强调"两维护"，表明政府有意维稳房地产行业，资金端已逐步出现宽松迹象，行业调控政策正常化修复开启，H股推荐碧桂园等6家房企；2021年11月，华西证券指出，目前，房地产板块估值处低位，业绩确定性强，股息高，重点推荐业绩确定性强的龙头房企8家，如碧桂园。

2021年这一年，尽管市场风云变幻，但碧桂园应对得当，凭借自身稳健的财务结构和融资优势获得更多市场资源和机会，实现稳健式发展。