据港交所2月6日披露，金茂服务通过港交所上市聆讯，中金公司和汇丰控股为其联席保荐人。

招股书显示，截至2021年9月30日，金茂服务在管总建筑面积为2320万平方米，包含96个住宅项目及41个非住宅项目；合约建筑面积达4570万平方米，涵盖中国22个省、自治区及直辖市的47座城市。

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定位高端 聚焦一二线城市

金茂服务主要依托于金茂集团及中化集团的房地产项目。截至2021年12月31日，金茂服务的合约总建筑面积为5760万平方米，总共涵盖266 项房地产项目，其中200个项目由金茂集团或中化集团亦或各自的合营企业及联营公司开发。

与金茂集团项目分布一致，金茂服务管理的项目也主要集中在一二线城市。根据中指研究院的资料，截至2020年12月31日，金茂服务有1770万平方米在管建筑面积，其中84.2%位于一二线城市，而行业平均水平为63.8%。

截至2021年9月30日，金茂服务涵盖了中国的47座城市，金茂服务合约建筑面积4570万平方米。其中，在一二线城市拥有共计166个合约项目，其中67.8%都位于一、二线城市。

金茂服务在招股书中表示，自己已经在中国建立起全国性业务，特别侧重核心城市的高端物业。其希望通过在高层级城市探索更多机会拓展增值服务，以迎合高层级城市居民快速增长的消费能力和日益复杂的消费习惯，从而产生更多收入及取得更高的利润率。

据招股书显示，金茂服务的收入在2018年、2019年、2020年分别为5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元，2018年至2020年的复合年增长率为28.2%。截至2020年及2021年前九个月，公司收入分别为6.65亿元及10.49亿元；同期利润分别为5330万元及1.09亿元。

金茂服务的净利润率水平一度较低，2018年、2019年该项指标水平分别为3.0%、2.9%，之后利润率激增，2020年为8.2%，2021年前9个月为10.4%，达到行业较优水平。

02

社区增值服务占比仅为9.4%

金茂服务的主要业务为物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。

据招股书显示，截至2018年、2019年、2020年以及2021年前9个月，金茂服务的在管建筑面积分别为1020万平方米、1270万平方米、1770万平方米及2320万平方米。2018年至2020年，物业管理服务的收入逐年增长，主要原因是公司在管面积有所增长，收入占比由2018年的58.3%增长至2020年的60.1%。

非业主增值服务主要来源于协助在售楼处的营销活动及提供咨询等服务。其收入从2020年前九个月的2亿元增加至2021年同期的3.72亿元，主要原因为随着公司扩大服务范围，前期规划及设计服务和交付后服务的收入增加所致。该项服务的收入占比维持在三分之一左右，高于业内主流物业企业的平均水平。

2018年至2021年前9个月，金茂服务的社区增值服务收入分别为6080万元、7520万元、8230万元及9880万元，主要是因为公司管理项目增加，从而使社区空间运营服务与室内装修平台服务收入有所增长。

2018年至2020年，金茂服务社区增值服务的收入占比分别为10.6%、9.6%、8.7%，2021年前9个月，该数据也只有9.4%，低于主流物业企业的平均水平。例如，截至2021年6月30日，保利物业该指标为23.3%，旭辉永升服务该指标为25.2%，恒大物业该项占比为14.5%。

平安证券研报显示，除了基础物管服务的市场化发展，近年物管公司亦积极开拓社区增值服务、城市服务等多元增长极。以业主为主要客群的社区增值服务2021上半年收入占比均值18.5%，较2020年升2.6个百分比，毛利润占比均值27.1%，已成长为第二大利润来源。

该研报还显示，社区增值赛道丰富。现有社区增值服务品类已拓展至社区零售、美居、社区传媒及空间运营、家政、房产经纪等领域。经营模式方面，物企卡位空间服务"最后一公里"，从业务属性出发，在自营、合作中针对性选择，运营更趋成熟。通常自营类业务具有资源属性强、经营门槛低等特点，例如社区空间运营、车位管理等；合作类业务链条相对较长、专业化程度相对更高，例如社区零售、美居、房产经纪等。

中物研协总经理杨熙对财经新地产表示，金茂服务开展社区增值服务起步相对较晚，很多物企发展前期还处于做好基础服务的范畴上，它们对于增值服务的业务尚未放在最重要的位置上；另一方面，有些物企做增值服务考虑到可能会有损于对基础服务品质的把控；第三个方面，金茂有大量新开发的楼盘，逐渐交付这些楼盘通常要在三五年之后，那时或许才是做社区增值服务的高峰期，所以可能在时间阶段上会往后延。

中原地产分析师卢文曦表示，增值服务是有市场前景的，但物业公司是否能够做的好也要看公司的综合水平和能力，关键就是整合资源的能力。

03

规模处于中游外拓能力有待提升

金茂集团公布的2021年未经审核销售数据显示，其全年销售额为2356.03亿元。在克而瑞排行榜上位列第15位。而中骏集团公布的数据显示，其2021年销售金额约人民币1045.31亿元，位列克而瑞排行榜第39位。金茂集团的销售额是中骏集团的2.25倍。

而截至2021年3月31日，金茂物业在管总建筑面积为1810万平方米。而2021年7月上市的物企中骏商管，其截至2021年6月30日的总在管建筑面积约为1,860万平方米。二者规模相差不大，均位于物业企业50名开外。

据招股书显示，2018年、2019年、2020年，金茂服务的独立第三方收入分别为2.94亿元、4.37亿元、5.33亿元，第三方收入虽逐年提升，但是整体规模较小，在总收入中占比不高。截至2021年6月30日，保利物业第三方收入占比为33.3%，第三方在管面积占比61.9%。截至2021年6月30日，旭辉物业第三方收入占比为68.6%，第三方建筑面积占比为81.5%。

金茂服务独立第三方开发的物业毛利占比有待提高，外拓能力仍存发展潜力。2018年，独立第三方开发的物业毛利为-31.3万元；2019年该指标为180.8万元；2020年该指标为759.7万元。截至2020年及2021年9月30日，独立第三方毛利分别为490.2万元、587.9万元。

截至2021年9月30日，金茂服务在物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务这三项主营业务中，独立第三方开发的物业收入占比分别为3.71%、1.01%、1.03%。

杨熙表示，高端物业并非不能去做外拓，比如绿城物业，它就是高端物业的代表，绿城物业的外拓就做得很好。对于金茂服务等企业来说，它们是因为首先要去做好母公司开发的高端品质楼盘的管理，所以它们在去接外盘的时候会相对慢一点，量也会少一点。但随着公司上市之后，相信金茂服务会开始补齐自己的这项短板。如同绿城物业，高端物业的这些品牌去外接项目有一定的品牌优势，因为它们是好楼盘、好物业、好品质的代表。

卢文曦告诉财经新地产，如果以外拓冲规模来看的话，其实金茂服务是不占优势的，公司服务的楼盘有限，也主要是依托于金茂集团以及中化集团的房地产项目，因此独立第三方外拓的优势并不明显。另外，成本的控制也是重要的方面，如果规模扩大，还是要考虑降成本的问题，这样才能够保证高利润的实现。

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