"并购方向从原先的物业公司向环卫、安保公司，设备设施等核心产业链延伸。"保利物业(06049.HK)看到了行业并购方向的转变，而自己也正在融入其中。

开年第一子便落在了环卫上，同时还拉来园林行业龙头企业普邦股份(002663.SZ)入伙。

布局"大物业"，保利物业态度很坚决。2月7日，普邦股份发布公告，其子公司珠海横琴普邦投资合伙企业(有限合伙)(简称"横琴普邦")，与保利物业、珠海横琴众城智洁投资合伙企业(有限合伙)(简称"众城智洁")签署了《合资合作协议书》，成立了合资公司保利环境服务(广东)有限公司(简称"保利环境服务")。

这一合作消息，让普邦股份日次开盘不到一个小时，就封上涨停板，报2.01元/股，涨幅达9.84%。保利物业方面的资本表现则相对平静，截至2月8日收盘，报59.5港元/股，微跌0.83%。

虽然是合伙做生意，但保利物业凭借近亿元的出资额大权在握，其持股65%，稳坐第一大股东，众城智洁和横琴普邦则分别持股20%和15%。

三者的合作给物管行业和环卫领域注入了一枚潜在的强劲对手。公告称，合作各方将致力于把保利环境服务"打造成国内提供环卫行业综合解决方案的头部企业。"

只不过在理想的目标之下，环卫领域利润率偏低、高投资和低产出等现实问题也为三者的合作之路带来了诸多不确定性。

重押环卫

实际上三者的合作早在春节前便已经敲定。工商信息显示，保利环境服务成立于2022年1月29日，法定代表人为靳勤，注册资本为1.5亿元。

在股权构成中，保利物业拟出资9750万元，占合资公司65%的股权；众城智洁拟出资3000万元，占合资公司20%的股权；横琴普邦拟出资2250万元，占合资公司15%的股权。

股东中后两家持股公司也是在前不久刚刚成立。其中二股东众城智洁成立于今年1月19日，注册资本3100万元，由自然人何铭章持股69.5%；横琴普邦也是于同一天注册成立，注册资本为3000万元，该公司由广东普邦生态环境建设有限公司（简称"普邦生态环境"）持股51%，而普邦生态环境正是普邦股份的全资子公司。

普邦股份的来头也不小，公开信息显示，普邦股份成立于1995年，是一家从事园林工程的人居环境综合服务商，于2012年3月16日在深圳证券交易所上市，公司业务包括生态景观、绿色建设和城市运营业务。

普邦股份在公告中称，该次设立合资公司是以环卫服务为基础，布局两翼"垃圾分类+再生资源回收利用"及"园林绿化养护+市政基础设施维护"，同时以数字驱动、科技赋能为理念，通过打造智慧环卫产业应用体系和环卫科技创新方案，"引领环卫行业旗帜。"

这一目标与保利物业的"大物业"战略在某种程度上不谋而合。2016年，保利物业进驻西塘古镇，开启城市物业进驻公共服务领域的实践。2017年，保利物业与嘉善天凝镇的合作升级为全域管理，建立"政府+企业"社会治理模式。2019年，保利物业发布了全新的大物业战略，宣告保利物业迈入"大物业时代"。

今年1月21日，保利物业正式进驻襄州环卫二标段项目，该项目是保利物业进军湖北环卫市场的"纯环卫"项目，也是保利物业对城市综合治理的又一次探索。

大物业"失衡"

大物业布局如火如荼。2021年上半年，保利物业公共及其他物业在管面积达到了2.33亿平米，同比增长47.21%，超过总在管面积35.16%的增速，占总在管面积的54.4%，担起保利物业服务业态的"半边天"。

今年1月28日，保利物业发布了盈利预告，预计2021年净利润将取得25%的增长，公告称，该增长主要是由于在管面积的扩大及在管项目的增加导致。

然而，在规模迅速扩张的过程中，保利物业公共物业在管面积与收入出现"失衡"。去年上半年，其公共及其他物业的物业管理收入仅占21%，相比在管面积占比54.4%，两者"剪刀差"达33.4%，单位面积的收费能力远低于住宅社区和商写业态。不过，相较于之前，公共物业面积与收入的"剪刀差"有所减少。

业内人士分析，现阶段城市服务领域具有高门槛、高投资和低产出的特点，不适合绝大部分物企去试水，贸然去进军物业城市，只会先将自己耗死。

城市服务领域"量多收少"的现象，保利物业并非个例。2020年，时代邻里的城市公共服务取得了4775.6万元的收入，在整体17.58亿元营收占比中不足3%。而其城市公共服务在管面积占比却达到了30.29%，为2990万平方米，面积占比与收入占比相差了27.52个百分点。

尽管利润短期受限，但城市服务巨大的规模空间，依旧让物企垂涎欲滴。以环卫市场为例，数据统计预测，中国环卫市场规模于2021年增加至3982亿元，2023年将进一步增加至5166亿元，届时市场化率将进一步增至70.0%以上。

据环卫科技网统计，2021上半年共开标91个亿级环卫项目，中标金额合计407.64亿元，平均年化金额约为0.7亿元。

在城市服务领域，头部物企碧桂园服务更是后来者居上，去年上半年其该项业务实现收入"零"突破，取得20.95亿元。期内，碧桂园服务还通过招投标市场中标了3个亿级环卫项目，总金额超17亿元。

盈利"桎梏"

大举进军环卫，虽有利于规模增拓，却也存在一定的隐忧。李长江对碧桂园服务此前入局环卫领域，曾感叹道："其实我们很苦，没有人愿意来听，我跳到坑里去，他也到坑里去，结果我们爬起来了，他在坑里面......"

事实上，环卫领域的盈利水平并没有规模看上去诱人。乐居财经统计了12家上市环卫公司2021年上半年营收以及净利润情况，排除启迪环境亏损个例，11家环卫公司平均净利率约8.99%。对比同期48家港股物企平均净利率16.25%，低7.26个百分点。

根据图表，营收最高的中国天楹净利润水平仅有2.96%，营收排名第三的启迪环境，在2021年上半年更是入不敷出，净利润亏损38.98亿元。

以第三方物业项目和公共物业项目为主要外拓目标的保利物业，近几年的毛利率以及净利率水平也一直在上市物企中的低位徘徊。

去年上半年，保利物业的毛利率以及净利率又迎来双降。保利物业毛利率约为20%，较去年同期减少约0.4个百分点；净利率约为9.8%，较去年同期减少约1.6个百分点。

净利润方面，保利物业增速连续两年呈下滑态势。2019上半年-2021年上半年，其净利润分别为3.21亿元、4亿元、4.91亿元，增幅分别为48.9%、24.57%、22.83%。

上半年，保利物业的服务成本约为41.22亿元，较2020年同期的28.67亿元，同比增加约43.8%，约占收入总额的80%。进军环卫驰骋大物业，市场环境将对保利物业的经营管理能力提出更高的要求。

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