继收购彩生活、富力物业、蓝光嘉宝后，碧桂园服务再次出手，这次轮到了中梁百悦智佳。

2月14日晚间，碧桂园服务发布公告称，2022年2月11日，公司间接全资附属公司碧桂园物业香港与卖方订立具有约束力的股权收购协议，内容有关收购中梁百悦智佳服务有限公司中梁约93.76%股权。

值得一提的是，中梁此次收购事项并不是碧桂园服务与中梁百悦智佳的第一次亲密接触。

据中梁百悦智佳招股书显示，2021年3月30日，碧桂园服务曾通过碧桂园物业香港以约2.4亿港元的价格进行入股，约占中梁百悦智佳总股份的6.24%。

因此，于收购事项完成后，中梁百悦智佳将成为碧桂园服务的间接全资附属公司。

解救中梁控股？

同不少前几年激进扩张的民营房企类似，与中梁百悦智佳有着合作关系的中梁控股目前的资金情况亦不容乐观。

公开资料显示，目前，中梁控股共有4笔美元债，其中3笔将于2022年到期，总余额为8.78亿美元（约55.83亿元）。最近一笔为5月19日到期的美元债，余额为2.93亿美元（约18.63亿元），票面利率8.5%。

除去美元债外，中梁控股在流动性方面也面临着不小的压力。

wind数据显示，2018年-2020年，中梁控股的资产负债率分别为95.98%、90.7%、88.86%，截至2021年6月30日，中梁控股的资产负债率为88.43%，依旧维持在高位。

此前于1月4日，中梁控股曾发布公告称，公司决定推迟原预期于2022年1月25日或前后派付的2021年中期股息的支付至2022年8月31日或前后。

对此，中梁控股给出的解释是，2021年下半年以来，集团已经多次采取措施应对行业困境，包括加快销售与回款、节省开支、减少买地并保有现金等。且自2021年7月至2022年1月4日，集团累计已支付了超过8 亿美元（约50.82亿元）的境外债券或贷款。

而面临着资金压力的中梁控股也不得不走上了变卖物业来换取资金的道路。不过，值得注意的是，从中梁百悦智佳的股权结构来看，出售该物业或是中梁控股董事长，执行董事杨剑"自掏腰包"的行为。

据悉，早在2018年，中梁控股董事长，执行董事杨剑对公司进行了一次重组计划，将物业管理从中梁控股中分离出来，成为其私人公司。中梁百悦智佳招股书中也显示，该公司由杨剑、徐晓群夫妇二人通过杨氏家族信托持股66.81%，杨剑个人持股13.13%，徐晓群个人持股1.64%，夫妇二人合计持有81.58%的股份。

因此，中梁物业与中梁百悦智佳，独立于中梁集团的另一个上市平台中梁控股，属于合作关系而并非上下级。

不过在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，杨剑作为中梁控股和中梁百悦智佳的实际控制人，卖了中梁百悦智佳后，将有资本以资助、借给或者增发新股的形式输送给中梁控股。

而对于卖掉中梁百悦智佳后，是否会将所得资金用于"输血"中梁控股，财经网向中梁方面进行求证，对方并未给予正面回应，仅表示关于交易相关问题，仍需等待后续公告。

碧桂园服务的收购逻辑

2021年底，碧桂园服务曾发布公告，承诺自公告日起6个月内，碧桂园服务预计不会发生对价超过2亿元的重大资产出售或收购交易。

然而仅过了两个月，碧桂园却选择再次出手。业内人士分析称，中梁百悦智佳与碧桂园服务有着相似的管理模式，项目定位，投拓机制等，在收购事项完成后可以提升碧桂园在华东区域的市场密度。

据中梁百悦智佳招股书显示，截至2021年6月30日，其在管项目291个，签约项目508个，在管总建筑面积约3320万平方米，其中位于长三角的在管面积约占总建筑面积的56.1%。

盈利方面，其总营收和利润一直在保持增长，wind数据显示，2018年-2020年，其总营收分别为2.01亿元、3.95亿元及8.37亿元；整体利润分别为0.3亿元、0.54亿元及1.02亿元。截至2021年6月30日，其总营收为7.96亿元，利润为1.25亿元。

此外，中梁百悦智佳的社区增值服务收益也呈现出逐年递增趋势，2018-2020年，其占总收益占比分别为0、3.8%、19%，截至2021年6月30日进一步增至21.8%。

碧桂园服务在公告中表示，收购事项将补充集团的业务，有利于集团加强在中高端住宅物业管理方面的品牌影响力，扩大社区增值服务潜力；且集团与目标公司及其附属公司的项目在业务区域重合度较高，有利于未来在业务重合区域整合双方优势，降低运营成本，提高盈利水准。

事实上，碧桂园服务无论是奔着住宅服务还是区域发展，收购事项完成后，不仅是碧桂园服务开年的收单并购，同时也能进一步增厚其规模。

对此，中原地产上海首席分析师卢文熙表示，物业和开发一样注重规模效应，碧桂园服务此举是自身扩张的一步，在降低成本的同时，提高市场占有率和定价权。

物业行业资本市场降温

值得注意的是，中梁百悦智佳曾两度递表，并且已经拿到港交所通行证，但最终迎来的并不是"敲钟声"，而是被收购的消息。

与中梁百悦智佳有着类似处境的还有中南服务，2022年伊始，华润万象生活先后收购了禹洲物业和中南服务，前者也曾两度赴港IPO，但均未成功，而中南服务则于2021年11月通过聆讯，但未迎来正式上市消息，便被华润万象生活收入囊中。

总结来看，上述收并购标的企业均为上市或拟上市企业，且这类物业多是有其母公司或关联公司正遭遇流动性危机，亟需进行价值变现，这其中还包括彩生活、阳光智博服务、富力物业等。

不过，克而瑞数据显示，2021年物企上市之路充满坎坷，股价明显回调，恒生物业服务指数一路下滑，PE倍数腰斩，市盈率下降。

具体来看，2021年物业板块PE普遍下降。截至2021年末，物业板块PE均值仅为17.64倍，较2020年末（37.00倍）降幅高达52.31%。其中，市盈率最高的是华润万象生活，为53.72倍，仍较去年底下滑64.36%；市盈率最低的是彩生活，仅为2.26倍，较2020年底下滑74.66%。

不仅如此，上市物企中市值、市盈率相差的最大差值约在845.16倍和23.80倍，合约面积、在管面积和营业收入的最高差值约346.36倍、178.89倍和86.77倍，可谓差距甚大。

而物业在资本市场冷下来，也已经基本形成一个共识。

而中梁百悦智佳选择此时"卖身"，柏文喜认为，更多的是因为上市之后，包含了很多公众投资人，不好谈价钱，如若以股价为基准，会有打折售卖的可能，且不容易成交，此外，上市后也存在着不确定性，像是融资困难等问题，因此，卖掉中梁百悦智佳不仅能解决眼前的问题，还可以减少一些经营成本。

不过，柏文喜也表示这种通过聆讯但未选择上市，而是选择被收购的现象不太可能持续发生，因为能够通过聆讯的物企并不是很多，这个门槛已经在收窄，因而类似交易也只是算是个例。

综合来看，地产行业迎来"黑铁时代"，物业资本市场回归理性，优质资源不断向具有资金优势，运营良好的物企倾斜，因此集中度也将进一步加速提升，中小物管公司的生存空间也会加速被挤压。而对于无规模优势，无国资背景，也无资本青睐的独特业务的中梁百悦智佳，在此时能够卖出一个好价钱，比起独自面对资本市场的风起云涌，或许会轻松得多。

文/赵海名（责编：高雅）

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