近期, 鉴盘侠财小新第二次探访位于南二环的北京城建•天坛府项目。

去年8月，项目一期蓄客时，财小新走访过该项目。而在元旦前后，一张天坛府售楼处外，购房人在严寒中排成长队等待买房的照片广为流传，随着二期产品的入市，再次激发了鉴盘侠的好奇心。

据销售介绍，项目一期已基本售罄，所剩房源为100平方米及135平方米；二期房源正在预售中，所剩房源为数不多。预计大约1个月后会推出三期产品，未来还有四期和五期，后期的产品会以150平方米以上的大户型为主。

财小新测评

区位：★★★★☆

交通：★★★★☆

配套：★★★☆

户型：★★★

园林：★★★

装修：★★★★

综合评分：3.6（满分5分）

项目信息

位置：东城区景泰路与安乐林路交汇处

容积率：2.23

户型：126平方米两室两厅两卫

139平方米三室两厅两卫

169平方米三室两厅两卫

户数：1556户

均价：12.2万元/平方米

物业费：8.18元/平方米/月

车位费：暂时未确定，车位配比1：1

交房标准：精装修交房

采暖：集中供暖+地暖+新风系统

交房时间：一期 2023年9月；二期 2024年6月

01

东城区、二环边 "卖的就是地段"

天坛府是望坛棚户区改造项目，总建面约为136.26万平方米，其中地上建面为近82万平方米，包含回迁房面积为37.72万平方米，占总建面的比例为28%，涉及回迁户约4500户。

财小新在看盘的过程中询问销售天坛府的最大亮点在何处，销售回答："天坛府卖得是地段。"

2018年版的《北京市新增产业的禁止和限制目录》（下称《目录》）显示，东城区、西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目（棚户区改造、危房及老旧小区改造、文物保护区改造除外）。

2021年版的《目录》也载明：在首都功能核心区，禁止新建住宅类项目（棚改和危房改建除外），禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。

天坛府区位图及沙盘

天坛府位于南二环与南三环之间，属于东城区，其稀缺性不言而喻。项目附近有三条地铁线路，西侧为地铁8号线，东侧为地铁5号线，南侧紧邻地铁14号线，从天坛府步行至14号线景泰站只需要2-3分钟的时间。

由于项目的稀缺性以及区位优势，天坛府一期吸引了很多的购房者。在一些论坛的评论区，有购房者看完天坛府后，表示他们很看重核心城区的历史价值与古韵古风，北侧的天坛是祈福之地，项目建在附近风水也比较好。

02

内外配套提升有限

项目周围的交通也比较方便，距离二环、三环、永定门外大街和崇文门外大街的延长线都不远。距离王府井商圈、崇文门商圈、金融街商圈的距离均在10公里以内。

但财小新走访了附近居民区了解发现，本地居民最希望提升的，是生活区1公里范围内的餐饮与商业配套。财小新也看到，附近的中高档餐馆较少，也只有小型的社区便民超市。目前距离项目最新的大型超市，是在蒲黄榆路口东北角的物美大卖场，而中高端餐饮集中的区域，也是位于项目以东大约2-5公里范围的方庄商圈。

从天坛府项目销售介绍的情况来看，目前除了小区底商，配建的商业体量并不大，难以形成区域商圈。

在教育配套方面，区域内已经有了一师附小、汇文中学南校区等优质教育资源，但具体能否入学则需要按照划片和抽签政策执行。项目除了配建幼儿园之外，也没有对本地教育资源进行进一步提升。

此外，由于市政道路的规划与建设，天坛府项目除了回迁的住宅自成体系外，商品住宅部分也被道路分割成了几个区域，其中位于南侧临街的一期房源，基本上南北都临街，也难以打造小区内的园林与配套。而从项目沙盘上看，由于天坛附近限高等原因限制，项目采用板楼并列排布的方式，园林主要是楼栋之间的绿化，从高端社区的角度看，显得有些缺少设计感。

03

户型缺陷仍明显

去年一期项目入市的时候，天坛府的户型曾经在业内引起比较大的争议。彼时财小新探访时，看到项目的户型确实有一些难以理解的方面。

例如，在当前的北京楼市中，89平方米做南北通透的三室两厅两卫已经遍地都是，但天坛府一期两个100平方米左右的户型都是刀把户型，还是东西通透，而且只有一个卫生间，还是暗卫。一期主打的135平方米三居室设计为哑铃型，户型并不方正，居然两个卫生间都是暗卫，厨房过长，朝北的两个卧室也可以更合理。当时财小新的感受是，户型设计理念还停留在20年前。

此次，财小新看到在售户型为，126平方米两室两厅两卫、139平方米三室两厅两卫以及169平方米三室两厅两卫，与一期产品相比，最大的变化是户型均为南北通透，但这一点在目前北京新房市场已经是应具备的最基本条件。

126平方米户型图

财小新认为，126平方米两室两厅两卫的户型缺陷最为明显，首先从空间布局来看，126平方米完全可以设计成更方正的三室两厅两卫户型，但目前的户型是长条形，且朝北卧室的面积不大，大约在10平方米左右。房子北侧的多功能区，由于没有窗户，面积也比较小，利用起来比较鸡肋，其要从对面的洗手台位置采光，且这个窗户处于楼北面的拐角，光线可想而知。此外，厨房也是通过北向拐角的窗户采光。

此外，由于客厅与餐厅南北整体排列，进深过长，餐厅没有窗户，只能通过客厅的南侧窗户采光，也是略显别扭。

与一期户型一样，项目在售户型的卫生间全部为暗卫，这在北京新房市场上，无论是高端住宅还是刚需盘，一般双卫生间中都至少有一个是明卫，这样双暗卫的情况是非常罕见的。

目前在售的三个户型较为相近，都是长条形南北通透布局。139平方米户型比126平方米户型在北侧多了一个次卧，两个次卧的面积都为10平方米左右；169平方米的户型相比于其它两个户型的不同之处在于，餐厅有窗户可进光，但是从面积分配的角度来说，次卧的卫生间分配的面积较大。

值得表扬的是，从样板间来看，天坛府的装修为现代简约风，比较高端大气。符合财小新对于高端住宅的精装预期。

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