房地产公司终于迎来了遭遇行业"寒冬"困境后的首个交卷时刻。

据中指研究院数据显示，截止2月23日，A股69家房企发布2021年业绩预告或业绩快报，其中亏损28家，占比40.6％。

"从行业角度看，2021年很难，2022年也不会轻松。"3月22日，招商蛇口董事长许永军在业绩会上坦言，整个行业面临挑战。

从数据来看，即使身为央企，招商蛇口也受到了极大影响。增收不增利、毛利率下滑的标签最终还是贴到了身上。

利润创五年新低

3月21日晚，招商蛇口成为TOP10房企中第一个发布业绩报告的企业。

但这份业绩并不尽如人意。报告期内，集团累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%，位列克而瑞全口径销售额排行榜第7名，较2020年前进3名。

不过，细看这份成绩却经不起推敲。业绩报显示，2021年，其权益销售额仅1487.79亿元，权益占比45.5%。在招商蛇口的发展中，非控股股东是个很特殊的存在。除为企业增加销售额的"表面功夫"之外，还分走了企业近三成的利润。

数据显示，2021年，企业归属于少数股东损益为48.29亿元，同比增长约4%，分走了企业31.8%的净利润。而这样的局面，短期内仍难以改善。据招商蛇口财务总监黄均隆在业绩会上介绍，2021年招商蛇口拿地权益比仅为50.72%。

就在少数股东权益分走巨额利润的同时，企业归属于上市公司股东的净利润还创下5年来的历史新低。数据显示，2021年归属于上市公司股东的净利润为103.72亿元，同比减少15.35%。

与此同时，毛利率为25.47%，同比下降3.22个百分点，同样创下5年来的最低值。对此，许永军称，公司2021年利润和毛利率出现下滑，既有行业的原因，也有开发业务结构转变的原因。不过，管理层在业绩会上表态，有信心提升利润水平。

2017年-2021年企业财务指标。数据来源：wind。财经网制图

对此，一位业内专家表示，今年国企央企面临庞大的收购兼并机会，企业可以先占领市场。至于利润，"后面资源慢慢消化盘整，利润慢慢会上来的。"

利润何时提升尚不得而知，但年度分红却已经"大跳水"。利润分配预案显示，2021年招商蛇口拟向全体股东每10股派发5.4元（含税），共计派发42亿元，占归母净利润的40%。

这一数据同样创下5年来最低值。据wind数据显示，2017年-2020年，招商蛇口每10股派发红利分别为0.62元、0.79元、0.83元、0.64元（以上数据均含税）。

是谁吞噬了利润？

对于招商蛇口来说，企业利润水平频频创下历史新低，到底是谁吞噬了利润？

这或许可以从企业拓储的动作中窥得一二。2021年公司招拍挂、收并购含住宅性质的土地及收并购含住宅项目的土地成本权益支出高达819.4亿元，同比暴增39%。

但企业的存货周转率却长期未超过行业平均水平。据wind数据显示，2018年-2021年，招商蛇口的存货周转率分别为0.28、0.24、0.27、0.31。2021年这一数据并未公布，但2018年-2020年行业平均值分别为0.28、0.29、0.30。

过慢的周转速度也直接推高了企业存货。2018年-2021年，招商蛇口的存货分别为2108亿元、3122亿元、3607.93亿元、4176.36亿元。巨额存货造成的存货跌价又在加剧蚕食招商蛇口的盈利水平。据财报数据显示，2018年-2021年，企业计提的存货跌价分别为9.86亿元、20.92亿元、25.3亿元、17.19亿元。

除此之外，大笔的利息支出也是净利润减少的重要原因之一。数据显示，2021年，招商蛇口利息支出高达44.88亿元，同比增加1.89%。这一支出，几乎达到净利润的30%。

而这一年，企业的现金流入并不乐观。数据显示，2021年，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额为259.77亿元，同比减少5.96%；投资活动产生的现金流量净额为-242.77亿元，同比减少403.87%；筹资活动产生的现金流量净额为-111.61亿元，同比减少41.39%。受此影响，招商蛇口的现金及现金等价物净增加额为-96.12亿元，同比暴跌164.98%。

此外，招商蛇口还面临2022年的偿债高峰期。公开数据显示，截至3月22日，招商蛇口存续美元债1只，金额2.3亿美元；人民币债券存续数量31只，合计433.2亿元。其中，10只人民币债券将于一年内到期，总额为121亿元，占比16%。

对于这一点，许永军在业绩会上坦承公司存在资金压力。值得注意的是，出于对规模的追求，招商蛇口自2020年以来多次出现高溢价抢地。据公开资料显示，2020年7月，招商蛇口以8.1万元/平方米的楼面价拿下上海虹口区地块；杭州的2021年首轮集中供地中，其以"上限价格49.31亿元+竞配自持面积比例16%"竞得两宗地块。其中，萧山城区市北单元XSCQ1308-R2-08地块，楼面价25944元/平方米，而此地块为限价地块，毛坯销售均价不高于34000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于37400元/平方米。

众所周知，自2020以来，不少房企陆续产生流动性危机。其中，不少房企是受高价地反噬。IPG中国首席经济学家柏文喜表示，招商蛇口大肆高溢价抢地，而这一批高价地陆续入市的时间恰逢行业转入寒冬期，去化放缓、溢价难度增加。在不改变产品策略和经营方式的情况下，高溢价拿地将会大幅压缩企业利润空间。"企业未来利润可能将会比2021年下跌更快。因为2021年下半年楼市转淡，市场量价齐跌，此时要消化高价地，必然会造成巨大的业绩压力。"

多元化仍是道坎

在2021年业绩会上，许永军表示，经过十三五规划期内的执行评估，加上宏观环境以及行业发生重大变化，公司重新审视了业务模式和商业逻辑，对战略进行了进一步优化，意在构建"1+4"型业务组合，重点打造集中商业、产业园区、邮轮和招商积余四大业务IP。

而实际上，早在2017年，招商蛇口便提出要从以往单一的"地产开发商"变身为"城市和园区运营服务商"，并不断向外界传递"不仅仅局限于地产业务"的转型信号。

据多家媒体报道，许永军曾设想，招商蛇口要在2018到2020年之间，把房地产收入从85%左右降到60%，园区比重从目前的15%提升到30%-40%，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入持续增长。

但2020年这一目标并未实现。并且直至2021年，招商蛇口对于地产业务的依赖仍然并有下降。数据显示，2021年，企业房地产业务的收入为11006.08亿元，占比84.03%；园区开发与运营收入为184.34亿元，占比15.04%；邮轮产业建设与运营业务为6.81亿元，占比0.57%。

来源：财报

对于企业提出多元化转型多年为何仍未见具体成果以及企业未来对于多元化的具体举措和目标，财经网试图向企业进行求证。但截至发稿，暂未获回复。

不过，在柏文喜看来，招商蛇口转型没有取得明显成效，除了长期以地产和核心业务所形成的路径依赖难以摆脱之外，还有企业本身较大的规模导致其转型难度较大。此外，还与国有企业业绩考核机制对于转型期因转型而业绩失速的容忍度较低有关。"大型企业的成功转型，都可谓是一次生死抉择，没有一家容易的。"

而在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，很多企业做多元化业务，但大多很难成功摆脱对地产的过度依赖，因为这本身就是个很难的事情，归根结底过去几年还是做房地产赚钱快，不过现在赚快钱的机会已经过了。现今是行业逼迫企业进行自我提升，但这道坎不那么容易过。

正如招商蛇口董事、总经理蒋铁峰在业绩会上所预测，房地产行业规模已经见顶，预计未来下滑会达到30%以上。但在今年的业绩报中，招商蛇口却还是对地产业务提出了具体目标：3300亿元。不仅如此，这也是其在年报中唯一提出具体目标的业务板块。

能在地产承压的时候，敢于提出具体目标殊为不易。但2022年，企业却没能开出一个好头。数据显示，前2月，招商蛇口累计实现签约销售金额252.11亿元，同比暴跌39.74%，仅完成全年目标的7.6%。

招商蛇口试图以"逆市场"前行道路探索出不一样的路径，但摆在其面前的现实是：利润下滑、转型乏力。但如何走出这一漩涡，仍是一个未解之谜。

文/王亚静（责编：高雅）

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