中新经纬4月14日电 题：公募REITs是实现保障性租赁住房商业闭环的重要一步

作者 徐跃进 中指研究院指数事业部研究副总监

当前，保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展，深圳市人才安居集团项目近日已经报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。

据悉，这一次的保障性租赁住房REITs底层资产包共有4个优质的保障性租赁住房项目，均已取得保障性租赁住房认定书。项目位于深圳核心区域核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元，项目产权清晰，具有持续稳定的现金流。同时，项目的主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源，具有很强的民生和保障属性。

2021年、2022年的《政府工作报告》中均提出要"保障好群众住房需求"。回顾中国现代住房保障体系发展历程，从2019年至今，保障性租赁住房已经成为中国完善住房市场体系和住房保障体系的重要发力点。

住房和城乡建设部指出，"十四五"期间，将以人口净流入的大城市为重点，加快发展保障性租赁住房。目前，全国已有近30个省(区、市)出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见。

一直以来，政府各个部门从财政、金融、土地、税费等多方位、立体式地支持全国保障性租赁住房建设，体现了政府对群众住房需求的高度重视。但在落地发展过程中，保障性租赁住房企业的融资模式一直仍以传统债务融资为主，企业在发展过程中腾挪空间有限，债务负担较重，因此发行基础设施REITs可以盘活沉淀的保障性租赁住房资产，降低相关企业资产负债率，形成"投资建设住房—REITs盘活资产—回收资金再投资"的可顺畅流转的发展格局。

2021年6月，保障性租赁住房纳入国内基础设施公募REITs范围，保障性租赁住房项目的"融投管退"商业模式闭环雏形就已初步形成。

保障性租赁住房REITs之所以备受市场关注，其中很重要的考量就在于公募REITs是长期持有型经营物业的一个重要退出渠道，也是实现保障性租赁住房商业模式闭环的重要一步，公募REITs的真正落地对于推动中国保障性租赁住房发展具有里程碑式意义。

此次，深圳作为中国改革创新的前沿阵地，率先申报保障性租赁住房REITs项目，具有重要的表率作用。预计接下来全国会有更多保障性租赁住房项目将加快发展节奏。

不过，值得关注的是，由于保障性租赁住房底层资产较为复杂，目前仍处"摸着石头过河"的阶段，依然有较多政策空白，因此要健康平稳地推进保障性租赁住房REITs试点，需要政府、企业、金融机构等各方主体积极探索。例如保障性租赁住房土地的权属界定、转让限制等。此外，保障性租赁住房的税收，以及相关配套细节性政策均有待进一步实践、商讨、完善。

根据住房和城乡建设部数据显示，"十四五"期间，将扩大保障性租赁住房供给，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。

在这样的背景下，我们认为，保障性租赁住房REITs的市场潜力具备很大的想象空间，可能不亚于其它的资产类别，未来其将成为中国REITs的重点发展领域。

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