2022集中土拍"黑马"·综述 | 今年集中供地已成交1.46万亿元，谁是房企拿地榜上"黑马"？

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每经记者 包晶晶每经编辑 魏文艺

10月26日，随着成都第三批集中供地开拍，今年22城第三批集中供地也进入收尾阶段。

从今年已经完成前三批次集中供地的城市来看，上海、北京、杭州、合肥等热点城市热点地块竞拍热度依旧，而青岛、广州、无锡等城市则频出现底价成交与流拍。

《每日经济新闻》梳理发现，截至目前，在今年的22城集中供地中，国企央企、地方国资仍是拿地的主力军；民营企业拿地积极性普遍不高，只有在少数城市的集中土拍中，民企拿地表现突出，如杭州、合肥、武汉，以及前两批次均100%民企拿地的长春。此外值得注意的是，部分中小型地方性房企成为土地市场的"黑马"。

溢价和熔断地块占比下滑

"今年第三批集中供地土拍热度再次降回2021年第三批次的水平。"

据中指研究院测算，截至10月12日,已完成第三批集中供地的13个城市，前三个批次集中土拍流拍率基本维持在7%-8%的稳定区间，而熔断地块占比由第一批次的接近30%腰斩至第三批次的15%，同时溢价成交地块比例也下降了15个百分点。

13城2022年集中供地成交情况 对比来源：中指研究院

具体来看，无锡第三批集中供地全部底价成交；青岛推出33宗地，3宗流拍、28宗底价成交；南京原计划公开出让46幅地块，最终14宗延长挂牌时间，交易日实际挂出32宗，最终1宗流拍、27宗底价成交、1宗触顶摇号，仅3宗有溢价；南昌22宗涉宅用地，12宗地块流拍，流拍率达55%，5宗溢价成交，其中4宗地价熔断触发摇号；广州挂牌18宗宅地，2宗提前终止出让，流拍3宗，流拍率达到16.7%。

不过，部分热点城市第三批集中供地则是另一番场景：北京18宗地全部成交，4宗竞拍至地价上限；上海35宗涉宅用地全部成交，8宗达到中止价进入"一次报价"、24宗底价成交；杭州19宗地中8宗竞拍至地价上限。

底价成交成为今年土地市场的常态。今年第二批集中供地，22城共计推出涉宅用地463宗，推出规划建面4642万平米， 成交涉宅用地431宗，成交规划建筑面积4196万平米，收金5413亿元；其中，87宗地块溢价达到上限成交，上限成交占比20.2%，288宗地块底价成交，占比高达66.8%。

从今年完成第三批集中出让情况来看，底价成交和低溢价率继续延续，无锡11宗土地全部底价成交，武汉平均溢价率0.1%，天津0.13%、厦门0.17%、广州0.5%……截至目前，第三批集中供地中平均溢价率最高的宁波，为8.59%。

民企拿地意愿持续减弱

从拿地金额来看，国企央企和地方城投仍是拿地主力军。

今年22城首批次集中供地共成交金额4966亿元，民营企业拿地金额仅903亿元，地方国资拿地金额1560亿元。第二批集中供地22城共计收金5412亿元，民营企业拿地金额降至846亿元，占比15.6%；地方国资拿地金额上涨至1945亿元，占比增长至35.9%；国企央企则出资2561亿元进行拿地，占比47.3%；

截至目前，已完成第三批集中供地的15个城市共收金4196亿元，其中央企拿地金额1339亿元，占比31%；地方国资平台出资达到2163亿元，占比超50%；混合所有制及民企的拿地金额分别占比5%和13%。可见，地方国资平台已成为土地市场的主要托底者。

今年第一批集中供地各类企业拿地情况 来源：中指研究院

中指研究院土地事业部负责人张凯曾在10月22日向《每日经济新闻》记者表示，"对于房企而言，提升周转速度的核心仍然在于去化速度。在房地产救市政策发挥的作用逐步减弱的当下，营销持续乏力致使房企投资意愿降低，进一步拖累宏观经济和居民可支配收入，导致置业意愿继续下降，产生了负反馈循环，去化速度很难提升，房企的投资意愿在反复摩擦中被不断消耗。"

在为国企央企为主导的拿地榜单上，也有着民营房企的身影，其中不仅有滨江集团这样的深耕型区域龙头房企，牢牢占据杭州市拿地金额榜首；也有一些名不见经传的房企，如大家房产在杭州的拿地金额反超万科排名第五，雅戈尔也在宁波土拍金额中排名第七。

今年第二批集中供地各类企业拿地情况 来源：中指研究院

中指研究院企业事业部研究负责人刘水10月26日通过书面方式向《每日经济新闻》记者分析指出，"去年下半年以来房地产市场深度调整，土地市场买家除全国性大中有全国性大中型央国企、地方国企外，还有部分区域型房企。特别是随着土地市场趋冷，这些区域型房企发挥所在深耕区域投研、品牌等优势，在优势城市拿地扩大区域市场竞争力。随着市场后期市场趋稳复苏，这类企业的规模及市场竞争力将明显提升。"

对于大多数房企"无力"拿地的现状，张凯认为，"与其通过提高销售限价为房企提供‘看得见摸不着’的利润空间，不如地价和限价双降，直接让利于购房者。"

财政部国企购地新政显效

9月24日，财政部印发了《关于加强"三公"经费管理严控一般性支出的通知》（以下简称《通知》）指出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。

来源：财政部官网

《通知》出台1个月以来，从南京、广州等地的第三批集中土拍情况来看，地方城投仍是拿拿地的主力军。

不过作为今年首个完成第四批次集中供地城市的无锡，《通知》的约束效果明显。今年以来，无锡的集中供地一直以城投等地方国资作为主力军，在前三批集中供地，地方国资拿地金额占比分别为92%、55%、89%，央企国企尚未在无锡拿地。在10月25日的无锡第四批集中土拍中，推出的13宗地块全部底价成交。其中4宗地被民企竞得：本土民企摘得3宗，朗诗摘得1宗；而无锡当地国资企业的拿地金额占比降至33%。

"地方国资拿地金额占比大幅下降至33%，可见财政部政策对于地方国资参与土拍的约束效果初步显现，预计后续其他城市会有相似的变化。"张凯表示，"由于托底土拍难度加大，为减少地块流拍，预计部分城市今年第四批次土地供应将有一定程度的缩量，以及通过更为优厚的土拍规则和更为优质的地块，吸引市场化运作的央国企及部分民营房企参拍。"

在张凯看来，《通知》主要针对托底拿地但不开发的地方国资企业，而非全面禁止城投企业拿地，因此对于有房地产开发能力和经验的城投企业，该政策并无太大影响。但对于举债拿地但没有项目开发计划的城投企业，其购地行为将得到有效约束。

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