"迷你仓"这种业态在一线城市悄然蔓延。11月初，《华夏时报》记者走访发现，北京迷你仓大有"无孔不入"的态势，选址多为商业楼或者住宅楼地下空间，门店位置较为隐蔽。有迷你仓工作人员向记者表示，其总体出租率能达到85%，好多门店一仓难求，只要一空出来就会被租出去。

智和岛集团创始人胡华成11月4日向《华夏时报》记者表示，迷你仓的商业模式是将仓储空间化整为零，这降低了消费者仓储租赁的成本，提升了空间的利用率，因此受到较大程度的欢迎。

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不过，记者注意到，虽然经过多年的发展，我国迷你仓的盈利能力仍显不足，部分迷你仓依靠规模扩张来增加收入，迷你仓发展依然存在价格、认知渠道、管理模式等方面的难点。

一仓难求

仓库给人留下的印象是大而远，偌大的一个房子，多位于偏远郊区。而迷你仓反其道而行之，小而近，小到不到1立方米的小格子，近到就在家门口。11月以来，记者走访了北京多家迷你仓门店，发现迷你仓因为灵活便捷，受到很多人的欢迎。

11月初，《华夏时报》记者走访"CBD迷你小仓库"陶然亭店的时候，注意到一名迷你仓用户正在库房包装待邮寄商品。经了解，该用户目前正在网络平台做零售小生意，为了方便，就在这里租用了1个10多立方的仓位，以储存货品。平时出售的商品，他便直接从迷你仓打包发货。该门店工作人员告诉记者，迷你仓除了冷藏货品不可以存放，一般货品都可以存放，很多做小生意的人在这里租用迷你仓。不过，该工作人员称，小仓位的出租效果更好，该店1.7立方米的仓位都已经被预订完了。

随后，记者到访了同一区域另一个品牌"迷你考拉仓"的一家门店，其工作人员向《华夏时报》记者透露，现在临近年底，很多人都在迷你仓里存放个人物品，一直存放到过年以后。目前，迷你考拉仓在北京西城区的七八家门店，基本上都是满仓状态。工作人员还告诉记者，其在北京有超过200家仓库地点，总体出租率能达到85%，好多门店一仓难求，只要一空出来就会被租出去。

记者从迷你考拉仓的网络预订平台发现，截至2022年11月4日，该品牌旗下的迷你仓已经有31家门店是售罄状态。

11月7日，中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者分析指出，迷你仓多分布于交通方便、租房活跃区域以及学校周围，相关需求的产生，本质是因为居住空间不足。现在受到疫情等因素的影响，很多人工作经常变化导致经常搬家，行李也需要空间来储存。

赚不赚钱？

迷你仓这种商业模式是从国外发展起来的，从美国的情况来看，迷你仓有很大的盈利空间。记者了解到，以美国迷你仓头部企业Public Storage为例，2021年，Public Storage总营收为34.16亿美元，净利润18.85亿美元，净利润率高达55%。

2012年开始，国内开始借鉴美国的这种商业模式，并重点在一线城市扩张。截至目前，迷你仓在中国已经有约十年的发展历程。

不过，十年以来迷你仓在中国并未显现出高盈利的属性。2016年3月，深圳迷你仓仓储股份有限公司在新三板上市，是唯一一家迷你仓行业的上市企业。2016年至2019年，该企业的营收从1185万元增长到3366万元，但是净利润一直却处于亏损状态；2020年实现营收3579万元，也终于扭亏为盈，但是净利润总额仅为15.6万元。2021年8月，深圳迷你仓仓储股份有限公司终止挂牌，退出了新三板。

对此，胡华成指出，迷你仓企业上市又退市，证明了市场相关需求虽然存在，但是市场空间有限，并不被资本完全看好。张大伟则认为迷你仓的市场终究属于小众市场。

记者注意到，北京的迷你仓选址多在核心城区，而核心城区寸土寸金，租赁价格非常高，加上装修、远程设备等方面的投入，一家门店的启动资金并不会少。迷你仓创业者刘伟曾公开表示，500平方米，200多个储藏空间的迷你仓门店，前期投入需要上百万。迷你仓最快的回报周期是一年半到两年，有些迷你仓的回报周期长达4-5年。

业内认为，迷你仓在中国的发展存在"水土不服"的情况，虽然已经历经十年的发展，迷你仓在中国仍然处于起步阶段。美国等国家居民搬家次数高，储存需求大，而中国住宅自有率较高，频繁搬家的情况很少，储存需求相对较少。

胡华成认为，迷你仓依然属于新鲜事物，部分区域迷你仓虽然密集，但是总体市场还并不饱和。相对而言，较为看好迷你仓在北京上海等一线城市的发展。他认为，京沪等地人口众多，人口密集度较高，人均居住面积较小，而且房价较高，有相关的仓储租赁需求。而三四线城市的房租相对便宜，很多人更倾向于花钱居住更大面积的房子，以满足储物需求。

虽然迷你仓并没有被完全"本土化"，盈利难度也较大，但是目前仍然持续扩张。走访的过程中，记者发现部分街道在已经开有多家迷你仓门店的情况下，还在增设新的门店，甚至有不同品牌扎堆在同一物业内的情况。据悉，今年10月底，迷你考拉仓在北京天桥百货大楼新开了门店之后，安东易迷你仓也将在今年11月在该区域新开一家门店。

迷你考拉仓创始人秦轩公开表示，迷你仓业务需要达到一定规模才能实现利润的增长。迷你考拉仓如今已经在全国五座城市开出500+家门店，如今还在继续扩张，预计今年门店数量有30%-50%的增长。

价格贵，隐患多

迷你仓想要实现盈利，获得长足的发展还需要解决诸多问题。记者发现，目前消费者对迷你仓还存有价格、认知渠道、安全性等诸多方面的困惑和顾虑。

迷你仓的价格将部分客户"拒之门外"。消费者周逸（化名）因为房屋换新，有很多物品舍不得扔，也没地方放，考虑租用迷你仓。11月4日，周逸告诉《华夏时报》记者："我东西比较多，需要大约6平米的仓库，一问一年要近1万元的费用。太贵了！"因为价格太高，周逸最终放弃了迷你仓。

目前，消费者对迷你仓的认知渠道比较有限，这十年迷你仓多处于"躲在深闺无人识"的状态。记者发现，迷你仓的选址多为商业楼或者住宅楼地下楼层，门店位置较为隐蔽，并不容易被消费者发现，部分人认识到迷你仓仅是通过口耳相传，甚至"牛皮癣"小广告。周逸告诉记者，一开始自己并不知道国内有迷你仓，听说过国外有，就抱着试试看的心态到网上搜索，才发现身边真的也有。

迷你仓"靠自觉"的管理方式，存在安全漏洞。《华夏时报》记者注意到，目前迷你仓门店均并未安排驻店值守人员，大多采用自助式或者半自助式的管理方式。这种模式可实现客户的随存随取，但是对存放物品的监管并不严格。各门店虽然明令禁止存放活物、易燃易爆物品、易腐败物品等，但是存放前并未对所存物品进行检查，存放的过程中也并未对物品的安全性进行监测。这种情况下，一旦有人违规存放物品，或触发火灾等事故，也对其他用户所存物品的安全性带来威胁。目前迷你仓的防盗性也存有隐患。国外迷你仓的出现偷盗的情况屡见不鲜。据悉，目前迷你仓虽然可以投保，但是理赔金额并不多，大多数迷你仓仅可申请5000元到15000元的损失赔偿。

走访过程中，记者了解到，目前市面上的迷你仓多为直营店铺，由公司统一运营管理，相关工作人员均称不会出现经营不善突然跑路的情况。不过，记者对比发现，迷你仓与付费自习室等其他租赁业态存有相似性，均属于"二房东"生意。某迷你仓门店工作人员告诉记者，用户使用迷你仓还是应该优选比较靠谱的品牌，"后面万一做不下去撤店了，重新搬走存放的物品将会非常折腾，售后可能也无法帮忙解决。"

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