区域新盘观察 | 第7批16000套房源入市！上海这个板块5盘血拼：有的躺赢，有的躺平

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每经记者 包晶晶每经编辑 魏文艺

趁着市场热度还在，今年上海第7批57个楼盘16060套房源11月13日又入市了。

值得注意的是，低调许久的普陀区成为此次新房源供应的主力区域，招商苏河玺、新俞里、天元府、品尊国际三期和大华峯荟5大新盘，1277套房源近距离展开客户争夺战。

对于刚需和改善型刚需人群来说，普陀区是上海内中环比较"实惠"的上车选择，但这一批次5个楼盘项目除了受制于房地联动价96000元/平方米的天元府之外，其他4个项目价格均超过10万元/平方米，直接拉升了该区域的购房期望值。

11月16日上午，《每日经济新闻》记者在普陀区实地走访时发现，有的楼盘售楼部高端奢华，在工作日的上午即迎来送往、热闹非凡；有的楼盘现场只搭建了临时建筑和简单的沙盘，不怎么能说会道的置业顾问将要撑起几百套房源的销售任务。

从此次上架的5个楼盘看，除了最受市场期待的招商苏河玺外，特别值得关注的是两个位于内中环间的项目——品尊国际三期和大华峯荟：同位于地铁7号线岚皋路站，步行约20分钟，价格相差5600元/平方米。而两个项目的新房源同批次上市，也就意味着短兵相接的抢客大战已经开始。

来源：上海网上房地产

"很可能会触发积分"

上海地铁7号线岚皋路站的其中一个出口就位于品尊国际写字楼，这是一个超大型地铁上盖"商、住、办"的综合体，沿街位置是明捷万丽酒店、酒店式服务公寓和2座品尊中心写字楼、弘基商业广场，住宅位于商业的北面。

品尊国际开发商为上海明捷置业有限公司，启信宝显示，其法定代表人是王杰，实控人为明捷企业发展集团。

公开资料显示，品尊国际一期于2008年开盘，二期于2010-2014年陆续推出，目前小区外商业、餐饮、咖啡等生活配套相当完善，已是较为成熟的住宅区。

从价格上来看，109800元/平方米的单价，与二手房相比价格倒挂优势并不大。记者查询链家APP发现，10月份刚刚成交的同小区住宅，单价在116536元/平方米。

品尊国际售楼处的看房者图片来源：每经记者 包晶晶摄

现场置业顾问向《每日经济新闻》记者表示，"价格倒挂并不多，尤其是这两个月，房东挂牌价也降下来了，新房和二手房（价格）差不多。"

在记者停留的半小时内，品尊国际售楼处至少接待了7组客户，作为工作日的上午，已经属于接待量较多的项目了。置业顾问告诉记者，"看现在的客户接待情况，很可能会触发积分。"

但品尊国际的不少操作也令买房人颇为费解。"置业顾问说正在赶工期，是实体样板房，这个还不错。但是精装修的房子，马上要认筹了，样板房还没好，还有可能先认筹再看样板房，那我开盲盒么？"一位看房者通过微信告诉记者。

这位看房者同时也表达她了隐忧：品尊国际三期北面一墙之隔就是沪昆线，多条轨道交汇，难免产生噪音；另一方面，整个项目东侧是一片"老破小"住宅，南面则正在建设中。"尽管对社区内非常满意，但走出来之后，项目所处城市界面却让人有些犹豫。"

品尊国际项目现场图片来源：每经记者 包晶晶摄

"应该不会触发积分"

品尊国际向西不远处的华池路上，大华峯荟已经部分结构封顶。

不过从记者实地走访的直观感觉来看，如果说品尊国际的规划与配套已经达到80分，那么大华峯荟周边可能仅处于及格线。

记者在现场看到，大华峯荟项目嵌在一大片"老破小"住宅之中，周边依次是石泉一村、五村、六村、铁路新村、管弄一二三街坊、旬阳新村、铁路新村，无论道路通行还是商业配置都要较品尊国际逊色不少。

大华峯荟项目施工现场图片来源：每经记者 包晶晶摄

公开资料显示，大华峯荟由大华集团实控的上海长华置业发展有限公司开发，法人代表是朱录松。该商住办综合地块挂牌出让时，曾吸引了金茂、中骏等知名房企参与竞争，最终长华置业以楼面价47434.2元/平方米、溢价17.56%竞得该地块。

此次大华峯荟加推的是纯高层房源，均价10400元/平方米，共300余套房源，在和品尊国际的直接竞争之下，杀出重围仍需比拼软实力。

与品尊国际设在写字楼整层的营销中心不同，大华峯荟直接在项目外搭建了售楼部，但《每日经济新闻》记者注意到，在工作日的同一时段到访者并不多，现场的沙盘和区位图也是中规中矩。

在房型设计上，大华峯荟尽显 "实惠"特色：100-106平方米，共设计了9个户型，均为三房两厅两卫，尽管能够满足一般家庭的基本区域功能，但从购房体验来说，可选择的余地实在太小。

大华峯荟项目售楼处的看房者图片来源：每经记者 包晶晶摄

置业顾问在现场介绍时也显得有些无奈，"所有户型都在这里了，如果你们想选择大一点的，那真的没办法。"

另一个问题是，大华峯荟项目由12幢楼组成，包括住宅、多层商业办公楼和商业综合办公楼，另有1幢保障房，地块整体并不规则，呈现一个倒置的"凹"字形，也就意味着在景观上会受到其他小区的影响。

谈到客户到访情况，上述置业顾问告诉记者，"应该不会触发积分了。"

大华峯荟项目周边环境 图片来源：每经记者 包晶晶摄

不过从周边交通来看，大华峯荟附近除了地铁7号线外，3号线、4号线也可以步行前往，出行较为方便。如自驾出行，则可通过内环高架轻松自驾车到达市区多个热门商圈。

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