文/乐居财经 吴文婷

(资料图片仅供参考)

"高端房神话"正在走向破灭。

近日，易居企业集团CEO丁祖昱透露了2022年全年的顶级豪宅成交量：以总价5000万以上为标准的豪宅，一手顶级豪宅全国共成交383套，同比下降40%。

对此，丁祖昱表示，总价5000万元以上顶豪成交下行的根本原因在于供应缩量，尤其是北京和上海，在供应短缺的情况下，便出现了成交大幅下行的情况。

如果把豪宅门槛放低至总价1000万以上，那么一手市场跌幅较大的有深圳、厦门、苏州和武汉。据克而瑞统计，深圳2022年成交一手高价房6463套，同比下滑15%；厦门成交了803套，同比下跌57%；苏州共计成交629套，同比跌幅达13%；武汉仅成交586套，同比跌幅为8%。

而二手豪宅方面，交易量更是惨不忍睹，2022年千万以上豪宅成交套数相比2021年腰斩。深圳全年成交二手豪宅1846套，跌幅高达61%；广州成交了1544套，跌幅达到31%；重庆成交了20套，跌幅为35%。

要知道，豪宅是这几年价格最坚挺的房屋类型了。虽然受疫情影响经济下行，但这并不妨碍有钱任性的土豪们排队抢房。

早在2020年4月，上海顶级豪宅碧云尊邸开始认筹，认筹门槛为600万元，最便宜的房子也要1700万元起步。从微博上流传出的图片可见，当天售楼处外戴着口罩的购房者排起长队，延绵几百米，甚至为了抢一套房打起架来。彼时，豪宅抢购的热度可见一斑。

而四大一线城市中相对比较"低调"的广州，豪宅市场也于2021年开始起飞，千万级高价房成交量首次突破了2000套，创下历史纪录。

不过，形势从2022下半年起发生转变，降价卖房似乎成了主旋律。

丁祖昱指出，在2022年抛售豪宅的人群中，约有三成希望通过抛售优化资产配置，这部分人群往往认为豪宅市场出现阶段性见顶，愿意牺牲部分利润变现，做高流动低风险配置。而豪宅购买人群中，为了置业自住的比例升到了65%，有20%的人群是为子女购置，投资的比重仅为5%。

这意味着，相当大的一部分豪宅投资客正在退出市场，他们或是认为市场价格见顶，或是认为需求已经透支，豪宅的自住需求已经超越投资需求。

此外，购买豪宅的人群也发生了变化。直到2021年年末，豪宅的置业群体都呈年轻化趋势，许多人是各新兴行业的"新贵"，而据克而瑞统计，2022年豪宅客户中45岁以上的豪宅客户成交占比超九成，以制造业、高端制造业为代表的传统企业从业者"王者归来"。

不难发现，在过去一段时间里，名人扎堆卖豪宅的新闻屡上热搜。前有"国师"张艺谋因出售无锡豪宅的事闹得沸沸扬扬，后有前国脚郜林江景豪宅放盘、上百位中介排队看房。而地产老板们也纷纷开始抛售家底，恒大老板许家印卖豪宅、卖物业，祥生老板陈国祥也被传8亿起步出售名下的九溪玫瑰园楼王"白宫别墅"，万科创始人王石正以3.5亿的价格亏本甩卖他在故宫旁边的豪宅……

在业内人士看来，首先，二手豪宅市场经历前期需求集中释放后，需求有所收窄。其次，叠加购房者对房地产市场趋势、自身收入等预期的下降，导致其对资金投入房地产有所顾忌。卖方同样受外界环境影响，为了满足资金腾挪的需求，降价出售。也有分析认为，当前的豪宅市场并未出现逻辑的根本改变，随着经济复苏，豪宅的价值依然坚挺。

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