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董希淼（招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员）

2022年以来，个人住房贷款提前还款现象明显增多，渐成"提前还款潮"。其中，部分借款人还申请经营性贷款或个人消费贷款，套取资金进行提前还款。无论是常规的提前还款还是违规"转贷"，原因之一是部分存量房贷利率偏高，与新增房贷之间的利差偏大。应正视这个问题，采取措施阶段性降低部分存量房贷利率，减轻居民住房消费负担，助力恢复和扩大消费。

在过去很长一段时间，我国对住房贷款利率实行优惠利率，在贷款基准利率基础上打折，房贷利率显著低于贷款基准利率。2017年后，为加强房地产市场调控，遏制房价过快上涨，房贷利率开始高于贷款基准利率（2020年开始房贷定价基准转为贷款市场报价利率，即LPR）。2017年至2018年，新发放房贷利率由贷款基准利率85折至9折，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，房贷利率在5.3%至5.6%区间内高位运行。2021年下半年开始，部分地区房贷利率甚至跃升至6%以上，最高超过6.5%。据测算，上述时段发放的存量房贷占比可能超过50%。虽然2022年LPR下降三次，其中5年期以上LPR下降35个基点，但部分存量房贷利率偏高的情况仍然存在。

究其原因，部分存量房贷利率偏高，主要是因为当时住房贷款额度较少，市场资金成本走高，而贷款需求旺盛。而且，受房贷利率政策约束，当时房贷利率下限也较高。2020年3月贷款利率定价基准转换后到2022年5月之前，首套房贷利率下限为同期限LPR、二套房贷利率下限为同期限LPR加60个基点，不少地区还在上述全国的下限基础上进一步加点。利率是资金的价格，存量房贷利率较高，反映的是当时住房贷款市场价格情况，受当时的供求关系影响和决定，主要不是银行的问题。

从法律上来讲，提前还款是对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，并非借款人单方面的权利，的确需要借款人与银行协商一致。部分银行在合同中明确，提前还款不需要收取违约金，但借款人应提前向银行提出申请。这也表明，借款人虽然可以提出申请，但仍需银行同意之后才能提前还款。银行未立即同意借款人提前还款申请，从法律上讲并不存在问题。而部分借款人通过所谓的"转贷"进行提前还款，则存在法律合规风险、流动性风险和信息泄露风险等。

从商业银行看，应基于履行社会责任、服务普罗大众，为借款人提前还款创造更多便利。金融管理部门可以加强对商业银行的指导，引导银行适度降低部分存量房贷利率。同时，有条件的地区应允许借款人通过申请将商业性房贷转换为公积金贷款，以此降低房贷利率。降低部分存量房贷利率，具有"一箭三雕"的作用：一是有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展；二是有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提前还款和违规"转贷"行为，为银行留住优质的房贷客户；三是有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。

从操作上看，可在人民银行指导下，通过市场利率定价自律机制，引导银行降低部分存量房贷利率。具体而言，由各省（自治区、直辖市）市场利率定价自律机制，对利率偏高的存量房贷制定额外打折或减少加点等惠民政策。建议对2023年1月1日利率仍然高于5%的存量房贷，分为三档，分别采取优惠措施：利率高于6%，打85折或减100个基点；利率高于5.5%的，打9折或减60个基点；利率高于5%的，打95折或减30个基点。为方便执行，对存量房贷不区分首套、二套，不区分浮动利率和固定利率，以利率高低为标准进行调整。对有逾期记录的借款人，原则上不享受优惠措施。允许各银行在上述基础上，适度增加优惠幅度，但不应超过各自档次的5个基点。

同时还要看到，进一步降低存量房贷利率，将进一步压缩银行利润空间。如何既让广大借款人受益，又最大程度降低对银行的影响，需要综合考量、有序推进。考虑到银行近年来持续向实体经济让利、利润增长压力较大，上述措施可为阶段性措施，暂定实施3年，3年之后视情况再研究。与此同时，人民银行可通过市场利率定价自律机制，引导银行降低存款利率，进一步压降负债成本，延缓息差缩窄、盈利下滑等压力。此外，人民银行还可对因存量房贷利率下降较多、影响较大的银行，通过额外的定向降准等措施予以支持，提高银行降低存量房贷利率的主动性。

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